隨著房地產(chǎn)邁入存量時代,對商業(yè)地產(chǎn)的證券化探索成為未來的趨勢,在這種行業(yè)背景下REITs受到房企追捧。作為地產(chǎn)金融創(chuàng)新嘗試的REITs價值為何?
自2015年始,地產(chǎn)圈兒內(nèi)的金融創(chuàng)新嘗試越來越多,REITs一詞也從陌生變得司空見慣。萬科、綠地等大佬相繼試水REITs,房企紛紛瞄準(zhǔn)了資產(chǎn)證券化大潮蓄勢待發(fā)。
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房企緣何“愛”REITs?
2015年6月,萬科與鵬華基金合作以公募形式發(fā)行鵬華萬科前海封閉式REITs,存續(xù)期10年,在封閉期內(nèi)投資目標(biāo)公司股權(quán)以獲取商業(yè)物業(yè)(萬科前海企業(yè)公館)租金收益為目標(biāo),在深圳證券交易所上市交易,發(fā)行取得較好效果。
隨后,綠地也于2016年初宣布與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議,擬發(fā)起設(shè)立酒店業(yè)投資信托,以收購綠地19家位于中國境內(nèi)總價值210億元的酒店物業(yè),在新加坡證交所主板上市。
克而瑞咨詢制圖:房企證券化情況
其實,早在萬科、綠地之前,越秀于2005年即破冰REITs成功,越秀房地產(chǎn)投資信托基金(405.HK)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市;但在當(dāng)時并未引起房企追逐證券化的熱潮,時隔11年后,隨著資產(chǎn)證券化步伐的加快,房企也正成為這一陣營的主角。
那么,房企“REITs熱”原因何在?
1、目前中國已是全球最大的房地產(chǎn)市場,在這樣龐大的規(guī)模下,依靠單一地間接融資,即銀行貸款來支持房地產(chǎn)開發(fā)的模式是不可持續(xù)的,融資渠道的多元化是未來的趨勢。
2、隨著近幾年商業(yè)物業(yè)的增長,商業(yè)地產(chǎn)對長期資金需求缺口增大,以商業(yè)散售維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)的模式難以為繼。REITs能提供長期、穩(wěn)定的資金來源,成為房企融資新寵。
3、整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長呈下降趨勢,過去以重資產(chǎn)模式運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)邏輯需要
轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的出口,REITs上市交易,有利于加速商業(yè)項目變現(xiàn),實現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
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REITs探索尚有一段距離
目前,從鵬華前海萬科REITs到綠地REITs,再到新城吾悅廣場的“類REITs”資產(chǎn)支持專項計劃;在現(xiàn)階段來看,相較真正意義上的REITs仍然有一定距離。
以REITs發(fā)展最為成熟、活躍的市場美國為例:
REITs的基本運(yùn)作是由受托機(jī)構(gòu)向投資人募集資金,成立房地產(chǎn)投資信托基金,用以投資房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、房地產(chǎn)相關(guān)有價證券、或其它主管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)投資的標(biāo)的。同時發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金受益證券,以明確投資人對于信托財產(chǎn)的權(quán)利,REITs所得到的利益由全體受益人依照房地產(chǎn)投資信托基金契約的約定共享。
有以下幾大特征:
第一,一般情況下,REITs必須為公司、信托或如同法人一樣可以征稅的實體,擁有并運(yùn)營帶來收益的房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店和倉庫)。
第二,REITs期限為永續(xù),可以像股票一樣在公開市場上交易,能滿足機(jī)構(gòu)投資人和一般小額投資人的需求。投資或退出便利,流動性強(qiáng)。
第三,沒有企業(yè)稅,享受各種稅收優(yōu)惠,REITs的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益,至少90%必須以股利方式分配給投資人。
相較國外REITs而言,在國內(nèi)實踐的REITs產(chǎn)品便有了“噱頭”的嫌疑。房企紛紛大張旗鼓的高喊REITs,而究其實質(zhì)來看,更多的訴求仍在于融資,以退出重資產(chǎn)模式,向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
但受限于國內(nèi)發(fā)行環(huán)境,缺乏相關(guān)立法和保障機(jī)制,“中國版REITs”的誕生就有了本地化特色。
相信隨著未來資產(chǎn)證券化市場的不斷發(fā)展,相關(guān)的立法機(jī)制也將會不斷得到完善;但在這之前,關(guān)于REITs的探索還有一定距離。
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未來REITS的用武之地
隨著房地產(chǎn)邁入存量時代,對商業(yè)地產(chǎn)的證券化探索成為未來的趨勢,REITs正是結(jié)合這種行業(yè)背景而受到追捧。
未來,在存量和開發(fā)量同時增長的情況下,市場競爭的程度會越來越高,對房企而言,資金將成為決定生存發(fā)展的核心。房企從本質(zhì)上來看,無論規(guī)模大小,都是投資型企業(yè),而不是制造型企業(yè)。任何投資型企業(yè)都是機(jī)會性投資,永遠(yuǎn)不可能像制造型企業(yè)那樣流水線地生產(chǎn),需要有足夠的融資能力才能夠真正實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。
資產(chǎn)證券化符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求和趨勢,REITs的運(yùn)作可以讓商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營,有穩(wěn)定的資產(chǎn)回報,能夠給房企帶來穩(wěn)定的外部資金來源,加速商業(yè)項目變現(xiàn)及退出,實現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
同時,REITs對于改善國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式和運(yùn)營水平也將起到顯著的推動作用,商業(yè)將徹底從簡單粗暴的散售時代過渡到以“質(zhì)”取勝的運(yùn)營時代。這一進(jìn)程將成為中國商業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
結(jié)語:
每一個新生事物都必然經(jīng)歷從無到有,從不成熟到完善的過程。雖然國內(nèi)REITs的實踐和發(fā)展仍然面臨很多問題,但它對于未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義和作用應(yīng)該被認(rèn)可。期待房企的金融創(chuàng)新給地產(chǎn)注入更多活力。
本期責(zé)任編輯:黃甜
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