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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲公司為增值稅一般納稅人，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。2021年3月，甲公司取得商品房預(yù)售收入1.09億元，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款為5000萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征率為1.5%。在預(yù)繳土地增值稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員錯(cuò)誤地按照“應(yīng)預(yù)繳稅額=當(dāng)期預(yù)售收入÷（1+增值稅稅率）×土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算方法，自行計(jì)算并預(yù)繳土地增值稅10900÷（1+9%）×1.5%=150（萬(wàn)元），存在少預(yù)繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的增值稅一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。（新稅率9%）

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）和《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）實(shí)施后，銷(xiāo)售額的計(jì)算公式為：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。此時(shí)，按照《暫行辦法》第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

結(jié)合上述政策規(guī)定來(lái)看，適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，預(yù)繳土地增值稅的方法有兩種。

第一種計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）÷（1+增值稅適用稅率）×增值稅適用稅率]×土地增值稅預(yù)征率。

第二種計(jì)算公式則是：應(yīng)預(yù)繳稅額=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率。實(shí)務(wù)中，采用第二種方法的情況更加普遍。納稅人可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，選擇合適的計(jì)稅方法。

實(shí)務(wù)操作中，部分納稅人對(duì)“不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，不考慮土地價(jià)款的影響，直接按全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用確認(rèn)銷(xiāo)售收入，采用“應(yīng)預(yù)繳稅額=預(yù)收款÷（1+增值稅稅率）×土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算公式，計(jì)算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。納稅人務(wù)必準(zhǔn)確理解政策，合規(guī)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

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本案例中，企業(yè)可以根據(jù)自身情況，選擇預(yù)繳稅款計(jì)算公式。如果選擇按照《暫行辦法》規(guī)定的方法計(jì)算，則應(yīng)預(yù)繳稅額= [10900-（10900-5000）÷（1+9%）×9%]×1.5%=156.19（萬(wàn)元）；如果企業(yè)不能準(zhǔn)確核算預(yù)收款對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，也可以按簡(jiǎn)化方法計(jì)算，此時(shí)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[10900-10900÷（1+9%）×3%]×1.5%=159（萬(wàn)元）。