現(xiàn)在，越來越多情侶共同買房子并開始同居，難免碰到一個比較尷尬的問題，雙方感情破裂時，房子該如何分配？此外，在分居的時間里，一方被迫離開住所，獨自占用房子的一方是否需要給離開的人支付一些經(jīng)濟賠償？
為保護雙方利益，英國法律允許非占用房產(chǎn)的一方向占用房產(chǎn)一方提出“占用租金”的申請。簡單理解，同居雙方各自擁有50%的房產(chǎn)份額，其中一方被迫離開家，另外一方接下來就可獨占100%份額。在這樣的情況下，留在房產(chǎn)的一方就成為“半個租客”，她/他有責(zé)任向房東（房產(chǎn)50%擁有者）交租金。占用租金的申請通常不是家庭糾紛案中的主要問題，它一般是由非占用配偶提出的，作為對占用配偶要求分擔(dān)房屋費用或出售房產(chǎn)等情況的辯護，以彌補自己的損失。然而，“占用租金”的申請也不一定會被批準，法官需要考慮它是否合理。本篇講的案子《Bailey v Dixon》就是這么一個情況，一對同居情侶在分居多年后，關(guān)于房子出售的問題有爭議。占用房產(chǎn)配偶向法院提出出售該房產(chǎn)的申請，非占用房產(chǎn)配偶不同意，并提出了“占用租金”的申請。這一筆費用不少，將近5萬英鎊。很多年前，A女士和B先生相戀了。隨后，B先生搬到A女士位于英格蘭小鎮(zhèn)Stockton-on-Tees的一套房產(chǎn)里。2005年，B先生的孫子Joey出生，可惜的是，Joey的母親沒幾天就去世了。于是，B先生帶著小孫子來到A女士的家中。隨后，倆人則成為了Joey的父母，承擔(dān)起照顧他的責(zé)任，該物業(yè)也變成了三人的家。據(jù)法院提供的資料看，這套房產(chǎn)最初由A女士在2000年購買的。然而，當B先生把小孫子接到家中后，2005年，房子的產(chǎn)權(quán)則變成A女士和B先生共同持有，倆人一起分擔(dān)貸款責(zé)任。接下來的短短一年里，倆人的關(guān)系出現(xiàn)了問題，2006年，A女士離開了該物業(yè)，直到2016年，倆人聯(lián)合租約正式被切斷。據(jù)了解，A女士在離開物業(yè)后，B先生有了出售房產(chǎn)的想法。一直等到雙方聯(lián)合租約切斷，B先生立刻向法院提出這一請求。然而，A女士拒絕該提議，她提出一份辯護以及反訴書，拒絕出售該房產(chǎn)。她的理由是，該物業(yè)應(yīng)該考慮孩子Joey的利益而保留下來，因為孩子需要一個安穩(wěn)的住所。隨后，她根據(jù)《1996年家庭法》第33條提出占領(lǐng)令申請。除此之外，她還提出了“占用租金”的辯護請求。A女士認為，她在2006年的時候被迫離開自己的房產(chǎn)，B先生多年來一直獨自占用它，所以，他需要支付約￡45,000.00的占用租金。
簡單的理解，夫妻（或同居情侶）感情破裂分居時，往往一人留在家中，另外一個人住在別處。那么，住在別處的那一個人就被考慮為“權(quán)利被排除”的人，這個時候，住在別處的那一個人就有權(quán)申請一筆賠償金，它通常稱之為“占用租金”，指的是家里的人需要向離開家的人支付租金，以補償離家人的損失。需要注意的是，并不是每一個在分居后搬出自己家的人都可以申請占用租金。只有當兩個人都擁有該房屋，并且法院認為占用租金是合理的，才可以獲得這筆租金。要支付的占用租金數(shù)額通常是第三方（如租房者）為租用房屋所支付的租金的一半。然而，在一審中，法院發(fā)出出售該房產(chǎn)的命令，并且認為A女士的占用租金理由不合理，拒絕她的申請。一審法官認為，根據(jù)《1996年土地信托和指定受托人法》的相關(guān)要求，A女士并沒有能力證明她是被“排除”到物業(yè)外的，相反，她是自己選擇離開該房產(chǎn)的。因此，根據(jù)相關(guān)法律，占用租金的申請不成立。
在二審中，A女士向法院提出，一審的審判員把“排除在房產(chǎn)”的門檻定得太高了，認為她必須要證明自己是被當事人鎖在房產(chǎn)外的，她是被當事人“趕”出家門的，這才能叫做“排除”。她認為一審的判決不公平。在上級法院中，法官允許A女士的上訴，并認為一審法院的審判是有誤的。根據(jù)《1996年土地信托和指定受托人法》第13條相關(guān)規(guī)定，審判員對于“占用租金”的立場不能成立，無論是否有證據(jù)證明索賠人是否被“趕出”房產(chǎn)，法院都可判給賠償金（占用租金），這樣才是公正的。此外，法院指示由其他法院重新確定占用租金以及相關(guān)費用的問題。法院結(jié)合了過往的一些案子做出評論，認為，一審審判員把情侶的關(guān)系徹底當作是房東和房客的關(guān)系了。也就是說，他們想要看到類似于房東在強行驅(qū)逐房客時換鎖的情況，才能證明A女士被排除在房產(chǎn)之外。“一審審判員把驅(qū)逐占領(lǐng)當作任何占用租金索賠的先決條件，這是錯誤的。如果高等法院同意這一做法，將會影響其他人對占用租金問題的處理方法?！?/span>此外，法院還特別指出舊案《Re Pavlou (a bankrupt) [1993] 3 All ER 955 》所描述的立場作為判斷“排除”規(guī)則。法官認為，一個在婚姻破裂后離開婚姻家庭的人，她/他就可以被視為“被排除在房產(chǎn)外”了。因此，根據(jù)《1996年土地信托和指定受托人法》規(guī)定，只要證明非占用人離開家屬于以上情況，無論是否有任何驅(qū)逐的證據(jù)，法院都可以命令占用租金。
麗莎評論：如何向占用房產(chǎn)人索要占用租金？目前，該案件只是允許A女士申請“占用租金”，但最終的資金還未定下。我們相信，法院最終會給A女士算出一個合理的賠償數(shù)額。看完該案件，大家可能都對“占用租金”有了初步的認識，本案清晰地給出一個立場，只要夫妻或情侶關(guān)系破裂，在這樣的情況下，一方被迫離開了家——哪怕這個“被迫”并不是“趕出去”或“鎖上門不給您進”的情況，它也符合“占用租金”的申請規(guī)則。因此，只要當事人認為自己屬于這樣的情況，可向法院提出“占用租金”的賠償申請，拿回屬于自己的利益。當然，法院判斷“占用租金”是否合理還包括其他因素。因此，您還需要考慮：
什么時候提出占用租金的要求；
占用時間的長短；
非占用配偶是否獲得房屋的權(quán)益；
非占用配偶的行為，包括沒有支付子女或配偶撫養(yǎng)費；
非占用配偶是否要求出售房屋，如果沒有，原因是什么？
占用配偶是否支付了房屋的抵押貸款和其他結(jié)轉(zhuǎn)費用
子女是否與占用配偶居住在一起
占用配偶是否提高了房產(chǎn)的銷售價格
此外，占用租金的數(shù)額受制于法官的審判，不同的法官可能會有不同的數(shù)字分配。通常情況下，占用租金的裁決是基于房屋公平市場租賃價格的一半。但有時，在沒有任何具體的租賃價值證據(jù)的情況下，也會做出另外的裁決。如果您正處于本篇主人公情況——公有房產(chǎn)卻處于分居狀態(tài)，并想為自己爭取最大權(quán)益的，可隨時聯(lián)系麗莎律師行，我們家庭法律律師在這一方面很有經(jīng)驗，可以為您提供專業(yè)的法律建議。今天的文章就到這邊，如果您對于文章內(nèi)容，或者其他英國法律方面，有任何疑問，都可以進一步咨詢麗莎律師行。
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