曾經(jīng)高歌猛進十余年的房地產(chǎn)行業(yè)近年來整體步入下行趨勢，去庫存壓力越來越大，開發(fā)商表內(nèi)存量物業(yè)和持有性物業(yè)快速積累。通過金融創(chuàng)新優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本、盤活存量資源，成為房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的迫切問題。6月23日、24日，由中國資產(chǎn)證券化論壇主辦、戴德梁行協(xié)辦的“2016中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會”在上海成功舉辦。
房地產(chǎn)證券化產(chǎn)業(yè)鏈約300余名專家學者、監(jiān)管領(lǐng)導和從業(yè)人員參加此次峰會。眾多演講嘉賓就房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢、開發(fā)商的產(chǎn)融結(jié)合與結(jié)構(gòu)升級戰(zhàn)略、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化交易模式等發(fā)表了精彩演講；就私募REITs、CMBS、現(xiàn)行市場上參與者和潛在需求分析、如何孕育多層次的投資人市場、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化法律風險管理等一系列核心技術(shù)問題進行了深層次的探討；同時還就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的多個成功案例創(chuàng)新進行了分享。
資產(chǎn)證券化正在塑造房地產(chǎn)企業(yè)新的商業(yè)模式
傳統(tǒng)的開發(fā)和銷售型房地產(chǎn)企業(yè)是以銷售的高周轉(zhuǎn)、高毛利和高杠桿來支撐一個很高的ROE，從而實現(xiàn)行業(yè)爆發(fā)性增長。通過傳統(tǒng)的融資方式來提供擴張或建設(shè)的資金，另一方面通過銷售的高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金流回流，兩下結(jié)合之后形成利潤機制。資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)會改變傳統(tǒng)的商業(yè)模型，成為未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。
上海證券交易所債券業(yè)務(wù)部高級經(jīng)理賀銳驍透露，上交所資產(chǎn)證券化當中，房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)模排在第三位。
中國資產(chǎn)證券化論壇房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化委員會聯(lián)席主席，高和資本執(zhí)行合伙人周以升認為，這種傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模型有兩點可以優(yōu)化，這也是資產(chǎn)證券化的融入對房地產(chǎn)開發(fā)的意義：一是依靠資產(chǎn)增值和結(jié)構(gòu)化評級獲得高評級，同時通過流動性來獲得流動性溢價，優(yōu)化企業(yè)的融資成本和資本結(jié)構(gòu)；二是權(quán)益類的證券化發(fā)展，以私募REITs和REITs為代表的，可以盤活開發(fā)商的資產(chǎn)負債表，盤活其資產(chǎn)空間。這兩方面的探索，有利于開發(fā)商重新塑造其商業(yè)模型。
中國資產(chǎn)證券化論壇理事，中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線聯(lián)席行政負責人、總監(jiān)俞強指出，證券化對企業(yè)的意義在于：第一、提升評級和控制成本；第二、多元融資；第三、實現(xiàn)報表調(diào)整；第四、轉(zhuǎn)變企業(yè)的商業(yè)模式；第五、為產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴提供支持。對企業(yè)短期來說，提升ROE，降低杠桿等方面都有幫助。從中長期來看，對企業(yè)擴大實際控制資產(chǎn)的范圍以及服務(wù)范圍，轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，資產(chǎn)管理以及把握并購機會都有很好的直接意義。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券發(fā)展仍然面臨很多問題
近年來，我國資產(chǎn)證券化市場發(fā)展突飛猛進，然后房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模仍然較小。
中國資產(chǎn)證券化論壇理事，天風藍馨投資管理有限公司總經(jīng)理黃長清認為，除了政策之外，制約房地產(chǎn)證券化發(fā)展還有以下幾個問題：第一、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題，很多項目已經(jīng)抵押給了銀行；第二、與銀行貸款的競爭問題，在我國的特殊體制下，銀行基本上是一家獨大，絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都掌握在銀行手上；第三、出表問題，隨著公司債和其他債務(wù)融資工具推出，靠資產(chǎn)證券化實現(xiàn)的融資目的已經(jīng)受到了替代性影響，很多企業(yè)做證券化是為了出表；第四、稅收問題，尤其是營改增。
周以升提出了7個問題，一是現(xiàn)在市場上以債券融資工具為主，缺少一個重量級的、可復制的產(chǎn)品，如在國內(nèi)十分重要的CMBS產(chǎn)品國內(nèi)還沒有；二是私募REITs的復制問題、交易定價和價值評估、交易過程當中的稅收磨擦問題；三是公募REITs的瓶頸和邊界；四是提高國內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動性以降低融資成本；五是多層次的投資人市場培育；六是商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行后的資產(chǎn)管理、風險管理的開展和服務(wù)標準的制定；七是如何進行精細的稅務(wù)籌劃來減少交易融資成本。他指出，這些問題也是中國資產(chǎn)證券化論壇舉辦本次峰會的核心出發(fā)點，希望通過嘉賓和監(jiān)管層的討論互動，實質(zhì)性地推動商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。
業(yè)界期待真正的REITs和CMBS產(chǎn)品落地
目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化市場的融資工具大概有三個品種：私募REITs、租金收益權(quán)的證券化和經(jīng)營型物業(yè)抵押貸款CMBS。在美國，商業(yè)物業(yè)的融資市場是商業(yè)貸款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括權(quán)益類和抵押型，共有1萬億美元規(guī)模；CMBS有8000億規(guī)模。而國內(nèi)市場上，商業(yè)銀行貸款占70%以上規(guī)模。非標、銀行表外及私募REITs等占少數(shù)。中國的資產(chǎn)證券化雖然有很多創(chuàng)新，但與成熟市場相比還有巨大空間。
中國資產(chǎn)證券化論壇理事，摩根士丹利華鑫證券，固定收益部結(jié)構(gòu)融資總監(jiān)李耀光結(jié)合境外REITs經(jīng)驗對我國REITs產(chǎn)品設(shè)計的借鑒。他表示，沒有需求就沒有供給，所以此前推了十年但REITs還是不多?，F(xiàn)在無論是準REITs還是海外REITs，核心的原因就是中國的房地產(chǎn)企業(yè)需要做REITs了。只有多元化的企業(yè)才需要做REITs，才需要用創(chuàng)新的手段開拓自己的市場。當去庫存、銷售變成房地產(chǎn)公司難點的時候，房地產(chǎn)公司被迫持有物業(yè)的時候，就到了燃眉之急的時候。REITs能夠改變國內(nèi)持有型地產(chǎn)和持有型商業(yè)地產(chǎn)，大型開發(fā)商、以及大型持有型物業(yè)、大型房地產(chǎn)基金甚至銀行和大型信托公司，未來經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)核心邏輯。REITs改變的是戰(zhàn)略，改變的是邏輯，而不僅僅改變的是報表。
中國資產(chǎn)證券化論壇資產(chǎn)支持票據(jù)專業(yè)委員會主席、中倫律師事務(wù)所合伙人許葦律師介紹，在國際上REITs都是要求上市的，也就是說一支真正的REITs，它的二級市場交易非?；钴S。REITs一般的產(chǎn)品主要是以租金支撐產(chǎn)品的利息，但是無法覆蓋本金。但是如果這支產(chǎn)品流動性非常強的話，本金是可以通過二級市場交易來提供流動性支撐的。一個真正的REITs，本金償還也需要房地產(chǎn)自身的處置。許律師指出國際上的REITs所采取的結(jié)構(gòu)主要是公司和信托兩種方式。信托的方式對我國比較有借鑒意義。
第一太平戴維斯估價部董事甘啟善表示，REITs的發(fā)展有利于整個租賃市場的發(fā)展，能夠使房地產(chǎn)市場形成平衡的局面。盤活資金、降低融資成本，從房企角度、開發(fā)商角度是比較迫切的。提高運營者的效應(yīng)、提高投資者回報。通過管理不斷地提升價值，這個回報才會提高，也會讓REITs可以重新進行更多的收購，開發(fā)壯大規(guī)模，提供長期可持續(xù)發(fā)展。
戴德梁行估價及顧問部大中華區(qū)高級董事，中國區(qū)總經(jīng)理陳家輝認為，去年全球有790支上市的REITs，美國是全球第一，新加坡、香港、澳大利亞雖然發(fā)展歷史比較短但也處于快速發(fā)展中，房地產(chǎn)信托投資基金是一個大方向，相信很快國內(nèi)市場就會迎來發(fā)展的春天。
清華大學國家金融研究院研究員，中國資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)行秘書長郭杰群在國內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔保證券CMBS發(fā)展現(xiàn)狀及案例分享中表示，REITs受阻于監(jiān)管法規(guī)和稅收政策，期待突破性的變化尚需時日。相比之下，CMBS是更加可行的模式，國內(nèi)銀行已經(jīng)發(fā)行了多種對公信貸產(chǎn)品，法律環(huán)境和稅收的環(huán)境相對來說比較成熟，但到目前為止國內(nèi)還沒有一單CMBS。CMBS可以突破銀行貸款的限制，使得融資不依賴于原始權(quán)益人主體信用，而以資產(chǎn)等級進行，對于我國的中小企業(yè)而言是非常重要的渠道，在對原始權(quán)益人其他資產(chǎn)的保護上起到了重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)壞賬率是個人住房壞賬率3-7倍，通過資產(chǎn)證券化也是轉(zhuǎn)移風險比較好的方式。CMBS是一個很好的發(fā)展方向，是很大的藍海，非常值得進一步探索。
俞強表示，非常看好CMBS的發(fā)展，不僅是美國市場對的啟發(fā)，更重要的因素是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、市場的成熟、地產(chǎn)評估價值和租金回報率水平的再平衡。房地產(chǎn)企業(yè)進入成熟期之后，自持商業(yè)物業(yè)的動力加強，包括主動培育、發(fā)展，通過培育和發(fā)展享受物業(yè)增值收益意識的逐漸落地和形成、狀態(tài)。相信無論是持有型商業(yè)物業(yè)的規(guī)模，是商業(yè)物業(yè)抵押貸款的增長。這種情況下會水到渠成，而且會順勢而為。
此外，畢馬威金融服務(wù)合伙人陳思杰就不動產(chǎn)證券化會計稅務(wù)處理問題，天風蘭馨投資管理有限公司總經(jīng)理黃長清對物業(yè)租金收益權(quán)產(chǎn)品的操作流程和案例，中國資產(chǎn)證券化論壇資產(chǎn)支持票據(jù)專業(yè)委員會主席、中倫律師事務(wù)所合伙人許葦律師就商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化法律風險管理，戴德梁行估價及顧問部大中華區(qū)高級董事，中國區(qū)總經(jīng)理陳家輝就房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引的解讀和海外經(jīng)驗分享等核心技術(shù)問題發(fā)表了精彩的演講。峰會還組織了多場小組討論，中國資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)委會主席、中倫律師事務(wù)所合伙人劉柏榮，中國資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)委會委員、德勤證券化主管合伙人陶堅，戴德梁行估價及顧問部董事、華東區(qū)主管顧悅?cè)?，中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛，美國康奈爾大學終身教授、中國資產(chǎn)證券化論壇專家顧問劉鵬，平安信托交易金融部總經(jīng)理賴嘉凌等多位嘉賓就國內(nèi)陸產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)案例的創(chuàng)新分享、開發(fā)商的產(chǎn)融結(jié)合與結(jié)構(gòu)升級戰(zhàn)略、國內(nèi)外REITs市場的比較、現(xiàn)行市場上參與者和潛在需求分析等話題進行了深入的探討。中國資產(chǎn)證券化論壇(CSF)將陸續(xù)整理并發(fā)布參加峰會的各位嘉賓精彩演講及小組討論內(nèi)容，以供業(yè)界學習、探討。
總體來看，商業(yè)地產(chǎn)證券化方興未艾，雖然仍有很多問題需要解決、有很多挑戰(zhàn)需要克服，但這正是時代賦予國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及證券化領(lǐng)域從業(yè)人員的機遇，使得我們有機會見證及親歷一個新領(lǐng)域從零開始的成長、能投身于中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和金融深化發(fā)展的浪潮中。
聯(lián)系客服
