東京灣區(qū)、東京都和東京23區(qū)
首先我們要搞清楚東京的范圍，與北京以故宮和天安門為中心一樣，東京也以皇居（相當于故宮）為中心，如果方圓50公里范圍，大致包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣（“一都三縣”也就是我們所指的“東京灣區(qū)”或“東京都市圈”）。
東京都在日本的地理位置
東京都的面積約為2193平方公里，在2020年，其人口約為1396萬。神奈川縣的面積約為2415平方公里，在2020年，其人口約為920萬。埼玉縣面積約為3797平方公里，在2020年，其人口約為735萬。千葉縣的面積約為5157平方公里，在2020年，其人口約為628萬。
東京都在行政劃分上是日本47個一級行政區(qū)域之一，都道府縣中唯一的都，管轄范圍包括區(qū)部的23個區(qū)和都下的多摩地方、伊豆群島、小笠原群島等地區(qū)。東京都在面積和人口方面和我國一線城市的深圳市非常接近，但行政級別上等同于我國的一個省份，顯然如果要通過了解東京房價和國內(nèi)一線城市房價對比，要拿東京都區(qū)部的23區(qū)房價來對比更貼切。
東京都縣圖
東京都區(qū)部位于東京都東部，是指日本東京都轄下的23個特別區(qū)，也是東京都3大構成區(qū)塊之一(其余為多摩地域與島嶼部)，一般習稱東京23區(qū)、東京特別區(qū)或東京都內(nèi)，總面積為621.97平方公里，與過往的東京市管轄范圍相同，人口約975萬人;如將東京都區(qū)部視為一個都市，則為日本人口第一大城?？谡Z中的"東京"或"東京市區(qū)"經(jīng)常是指東京都區(qū)部，而非整個東京都。
東京23區(qū)
東京房價
因此，我們所說的東京房價，是以東京23區(qū)作為參考（方便對標國內(nèi)陸級市）。
東京房價較高的主要是千代田區(qū)（皇居所在地）：4萬～14萬/㎡；港區(qū)：3萬～20萬/㎡；新宿區(qū)：3萬～10萬/㎡；品川區(qū)：3萬～14萬/㎡。
一、東京新房價格
日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所上月統(tǒng)計，2020年東京首都圈新建公寓的單套平均價格為6083萬日元，約合人民幣371萬（由于匯率每天變動，文中1萬日元均按約合610元人民幣折算，以下同），較前年增長1.7%，是繼1990年6123萬日元之后的第二高位。東京都區(qū)部新建公寓的平均價格為7712萬日元，單價125.1萬日元/㎡，折合人民幣約7.63萬元/㎡。
東京都內(nèi)23個區(qū)的新建公寓的坪單價（括號內(nèi)折算為每平米人民幣單價）
排名 區(qū)域 平均坪單價（約每平米/人民幣）
第01位 澀谷區(qū) 816.9萬日元（15.1萬人民幣）
第02位 千代田區(qū) 619.8萬日元（11.5萬人民幣）
第03位 港區(qū) 586.5萬日元（11萬人民幣）
第04位 品川區(qū) 566.8萬日元（10.5萬人民幣）
第05位 新宿區(qū) 469.5萬日元（8.7萬人民幣）
第06位 中央?yún)^(qū) 459.6萬日元（8.5萬人民幣）
第07位 文京區(qū) 455.8萬日元（8.4萬人民幣）
第08位 目黑區(qū) 454.0萬日元（8.4萬人民幣）
第09位 臺東區(qū) 421.3萬日元（7.8萬人民幣）
第10位 中野區(qū) 394.8萬日元（7.3萬人民幣）
相比之下，新建公寓單價比較低的區(qū)域是：
足立區(qū) 251.9萬日元（約每平米4.7萬人民幣）
江戶川區(qū) 258.2萬日元（約每平米4.8萬人民幣）
北區(qū) 285.9萬日元（約每平米5.3萬人民幣）
大田區(qū) 286萬日元（約每平米5.3萬人民幣）
二、東京二手房價格
目前東京都二手公寓中建造年數(shù)在20年以下，據(jù)車站有8分鐘左右路程，專有面積50平左右的房子每平的價格在85萬日元左右（折合人民幣約5.2萬元/㎡）。
東京都二手公寓的平均情況。
每平米83.9萬日元。
建造年數(shù)19.6年。
車站距離7.1分鐘。
專有面積45.6平米。
按區(qū)域看日本東京都二手公寓房價水平。
區(qū)域 平均價格/每平米平均單價（約每平米/人民幣）
港區(qū) 5945萬日元/117萬日元（7.1萬人民幣）
千代田區(qū) 5171萬日元/115萬日元（7萬人民幣）
中央?yún)^(qū) 4093萬日元/101萬日元（6.2萬人民幣）
澀谷區(qū) 4707萬日元/108萬日元（6.6萬人民幣）
新宿區(qū) 3558萬日元/96.7萬日元（5.9萬人民幣）
文京區(qū) 3528萬日元/92.7萬日元（5.7萬人民幣）
品川區(qū) 3655萬日元/94.9萬日元（5.8萬人民幣）
目黑區(qū) 4627萬日元/103萬日元（6.3萬人民幣）
世田谷區(qū) 3942萬日元/80.4萬日元（4.9萬人民幣）
大田區(qū) 2715萬日元/76.2萬日元（4.6萬人民幣）
中野區(qū) 3064萬日元/84.6萬日元（5.2萬人民幣）
杉并區(qū) 3034萬日元/79.6萬日元（4.9萬人民幣）
豐島區(qū) 3130萬日元/87.2萬日元（5.3萬人民幣）
北區(qū) 2964萬日元/73.7萬日元（4.5萬人民幣）
板橋區(qū) 2564萬日元/62.5萬日元（3.8萬人民幣）
練馬區(qū) 2717萬日元/66.0萬日元（4萬人民幣）
荒川區(qū) 3227萬日元/67.6萬日元（4.1萬人民幣）
臺東區(qū) 3145萬日元/83.1萬日元（5.1萬人民幣）
墨田區(qū) 2833萬日元/78.2萬日元（4.8萬人民幣）
江東區(qū) 3686萬日元/74.6萬日元（4.6萬人民幣）
江戶川區(qū) 3051萬日元/49.7萬日元（3萬人民幣）
葛飾區(qū) 2317萬日元/ 47.4萬日元（2.9萬人民幣）
足立區(qū) 2298萬日元/45.4萬日元（2.8萬人民幣）
八王子市 1897萬日元/30.3萬日元（1.9萬人民幣）
總部CBD港區(qū)房價
東京塔所在的港區(qū)
一、港區(qū)基本概況
您可能會說，上面說的是東京各區(qū)一二手房均價，那具體到一套房子的價格情況又如何呢？下面我們?yōu)榱烁庇^體現(xiàn)，舉東京最典型CBD、富人區(qū)最集中的港區(qū)來說明。
港區(qū)就在東京灣邊上，是一個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區(qū)。港區(qū)位于東京東南方、緊鄰東京灣。境內(nèi)較著名的市街包括有赤坂、經(jīng)濟活動活躍的新橋、濱松町等商務街、外國觀光客與酒吧云集的六本木、高級住宅街的麻布和白金、高級商店街的青山、新興的游樂觀光區(qū)臺場、以及自2002年以來逐步開發(fā)完成的兩個大型復合都市地帶——六本木新城和東京Midtown和汐留；曾經(jīng)的日本第一高也是東京最重要地標之一的東京鐵塔亦位于此區(qū)內(nèi)。。如果說千代田區(qū)是日本的政治中心，那么港區(qū)是東京乃至日本的經(jīng)濟中心，借其作為一線城市核心區(qū)房價參考更有價值。
經(jīng)濟中心特別是富人區(qū)配套自然成熟。
我們拿麻布地區(qū)為例，麻布地區(qū)是自日本明治時期開始就讓人無限憧憬的住宅選擇地。歷史的積累，使其有了更深厚的文化底蘊；近代經(jīng)濟的發(fā)展，又使其成為擁抱國際潮流的社區(qū)。
從地理位置和交通條件來看，港區(qū)位于東京的中心，而麻布又位于港區(qū)的中心，有包括中國在內(nèi)的40個國家將大使館設置于此。麻布區(qū)域內(nèi)有日比谷線、南北線、都營大江戶線等地鐵線路穿過并設站，公共交通發(fā)達，地鐵連通東京每個角落。
麻布社區(qū)內(nèi)的教育資源十分豐富，國際學校有18所，而東京名門中學——麻布中學有三分之一的學生考入東京大學。
交通教育醫(yī)療商業(yè)等配套完善，房價合理，但由于開發(fā)早，現(xiàn)在有些街區(qū)也開始進入舊城改造階段。下圖是麻布臺地區(qū)再開發(fā)計劃建設進度，該項目由三座高度325米、263米、237米的超高層塔樓組成，總建筑面積超過86萬平方米，于2019年08月開工、2023年03月全體完成。
二、港區(qū)房價整體情況
那么港區(qū)的房價水平如何？
上面提到港區(qū)新房均價是586.5萬日元每坪，折合人民幣11萬每平米（1坪約3.3平米）
港區(qū)二手公寓的平均情況。
每平米117萬日元（折合人民幣7萬出頭）。（東京整體83.9萬日元）
建造年數(shù)19年。
車站距離6.4分鐘。
專有面積47.9平米。
按區(qū)域看日本東京都港區(qū)二手公寓房價水平。
區(qū)域 平均價格/每平米平均單價
三田 6258萬日元/125萬日元
六本木 9389萬日元/154萬日元
元赤坂 2253萬日元/72.9萬日元（約4.4萬人民幣）
元麻布 20767萬日元/169萬日元
北青山 6962萬日元/113萬日元
南青山 6625萬日元/124萬日元
南麻布 5774萬日元/123萬日元
臺場 6340萬日元/96.3萬日元
新橋 4346萬日元/121萬日元
東新橋 10014萬日元/145萬日元
東麻布 3778萬日元/134萬日元
濱松町 3079萬日元/110萬日元
海岸 3317萬日元/97.3萬日元
港南 7120萬日元/106萬日元
白金 6719萬日元/120萬日元
白金臺 7379萬日元/125萬日元
芝 3980萬日元/112萬日元
芝公園 3735萬日元/94.4萬日元
芝大門 3357萬日元/101萬日元
芝浦 4688萬日元/97.3萬日元
虎ノ門 8387萬日元/151萬日元
西新橋 2037萬日元/92.3萬日元
西麻布 6368萬日元/127萬日元
赤坂 6218萬日元/117萬日元
高輪 6038萬日元/113萬日元
麻布十番 3377萬日元/122萬日元
麻布臺 4408萬日元/89.9萬日元
麻布永坂町 37250萬日元/185萬日元（約11.3萬人民幣）
麻布貍穴町 11000萬日元/169萬日元
這么看，港區(qū)均價才7萬，便宜的4萬左右都有，相對于當前國內(nèi)一線城市核心區(qū)來說確實不算高。想要住交通方便配套完善的CBD區(qū)確實選擇不少！您可能會懷疑這是東京嗎？別急，一線城市的房價標桿當然靠富人區(qū)的豪宅！
三、城市房價標桿—富人區(qū)
在拋出謎底之前，我們先來看看東京工商調查所調查的「日本企業(yè)家的居住地選址排行榜」最新版。
日本企業(yè)家的居住地選址排行榜：
第01位 東京都港區(qū)赤坂
第02位 東京都新宿區(qū)西新宿
第03位 東京都港區(qū)六本木
第04位 東京都澀谷區(qū)代代木
第05位 東京都港區(qū)南青山
第06位 東京都港區(qū)高輪
第07位 東京都港區(qū)芝浦
第08位 東京都新宿區(qū)新宿
第09位 東京都港區(qū)三田
第10位 東京都港區(qū)南麻布
排行榜中港區(qū)赤坂連續(xù)兩年榮登榜首。此外，六本木、南青山、高輪、三田等港區(qū)區(qū)域占據(jù)了前十位中的七個席位。港區(qū)，東京名副其實的CBD和富人區(qū)！
港區(qū)六本木新城
港區(qū)的富人區(qū)房子長啥樣呢？
首先來看看排榜首的赤坂房價情況：
80.59平米賣到人民幣1580萬元，簡單折算的話單價去到人民幣19.6萬元每平米，著實對得起富人區(qū)房價。不過人家日本是按照實用面積算的，按照我們的建筑面積算法，乘上系數(shù)1.2應該是差不多的，即接近國內(nèi)算法的96.7平，這樣按國內(nèi)算法單價大概在16萬多。單價也挺高！但當前深圳廣州CBD很多樓盤單價也是接近甚至超過這個價的。
接著再來看看另一個富人區(qū)-六本木的房子：
84.18平米賣到人民幣1023萬元，折合單價12萬多點，按建筑面積算單價10萬多點。中規(guī)中矩！這個單價貌似放在廣州CBD珠江新城相當于去年大漲初期的價格！
最后我們再接著看南青山的房價。下面是南青山的某個豪宅盤：
再列一些其它富人區(qū)的房子
高輪
芝浦
南麻布
可以說，富人區(qū)基本都在全區(qū)均價以上，即7萬以上。
其它地區(qū)上面有列出均價和部分掛盤參考，就不一 一 啰嗦了。
看了之后覺得東京房價相對于當前國內(nèi)一線城市怎樣呢？
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