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父母:出錢給你買房,登記我們1%份額防止你出售。能“防”住么?

【1】出錢給兒子買房,登記了1%份額

這年頭,哪怕買套小點(diǎn)的、偏點(diǎn)的房子,大幾十萬總歸是要的。

老張和愛人二十多年工齡,有些積蓄。兒子要結(jié)婚,為了準(zhǔn)備婚房的事情,兩口子糾結(jié)了一段時(shí)間。老張有兩個(gè)考慮:

一個(gè)原因,買房花的畢竟不是小錢,兒子看上的房子大概100來萬,買完房就剩不下什么錢了。再幾年就要退休,倆人還想著能多留點(diǎn)養(yǎng)老本錢。

另外一個(gè),這筆財(cái)產(chǎn)即便給了兒子,也不想輕易動(dòng)。萬一哪天兒子把房子賣了,不就等于這筆財(cái)產(chǎn)跟父母無關(guān)了么?

糾結(jié)來糾結(jié)去,為了兒子結(jié)婚,也減輕今后孩子的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),倆人咬咬牙,決定全額出資把房子買下來,基本掏空了積蓄。但老張?zhí)岢鲆粋€(gè)條件:父母要登記1%的份額。有了份額,就屬于房子的產(chǎn)權(quán)人,起碼能阻止今后兒子把房“造了”。

兒子滿口答應(yīng)。

當(dāng)然,老張還有另外一層想法:現(xiàn)在買,屬于兒子的婚前財(cái)產(chǎn),跟兒媳婦無關(guān)。至于什么防不防、把不把兒媳當(dāng)成一家人之類的說法,純屬道德綁架。父母的財(cái)產(chǎn),說不好聽點(diǎn),給不給親生子女都是兩說的事兒。憑什么拿這些說法來說道父母?

商定下來,房子買了,老張登記了1%份額,剩下的99%登記在兒子名下。

【2】?jī)鹤右u房、換房

兒子結(jié)婚頭些年,一家人相安無事。兩年之后,老張當(dāng)上了爺爺。

這期間,兒子在父母面前提過幾次兒媳婦要加名的事兒,老張不置可否。不置可否,其實(shí)就是不同意。

雖然孫子都有了,當(dāng)父母的可以幫著帶帶孫子,條件允許情況下資助一些,但誰的生活不是靠自己努力去創(chuàng)造、爭(zhēng)取的?孩子們有本事,自己掙錢攢錢,想買什么買什么。當(dāng)父母的,伸手幫忙沒問題,但沒有義務(wù)在孩子都成年之后還無條件的給予。

兒子見與父母溝通幾次之后無果,沒有再提及此事。

這一天兒子回來了,陪著父母有一搭無一搭的聊天。老張一看就知道兒子有事兒,問了一句:

“你是不是有什么事兒要說?”

兒子支支吾吾道出了來意。

原來兒子兒媳婦看上一套大點(diǎn)兒的二手房想換,錢又不夠,打算把現(xiàn)在這套房子賣了。

老張對(duì)房子的事兒很敏感。一聽要處理房子,心弦繃了起來,直覺上第一反應(yīng)就是不同意。你們有錢愿意買就買,沒錢就不要去追求那些不現(xiàn)實(shí)的東西。誰知兒子告知老張,已經(jīng)跟買家簽了合同了,收了買家5萬塊錢定金;另一頭新房房東催得緊,再拖下去弄不好又漲價(jià),兒子交了5萬塊錢定金。這次來,是跟父母商量一下。

老張一聽就火了:

“你這叫商量么?合同都簽了,不等于是決定了么?還商量什么,不就是通知么?

你這房子還沒賣,我們不同意,你趕緊去撤了?!?/p>

兒子也有些急:

“爸,你孫子也大了,現(xiàn)在房子小,住著確實(shí)不方便。干脆一次性解決掉算了。這有什么的?而且現(xiàn)在賣掉、買新房都合適,干啥非把著不讓賣?

再說了,這個(gè)房子不是有你1%份額么?賣掉之后,我會(huì)折算成錢給到你和我媽。只不過……現(xiàn)在我手頭有點(diǎn)緊,會(huì)緩緩。但你放心,我肯定給?!?/p>

老張望著兒子,冷冷問了一句:

“房子的錢當(dāng)時(shí)是誰出的?這么著,就給你倆選擇。

一個(gè)是不賣。什么時(shí)候你們攢夠錢了,愿意買多大買多大。

非要賣,也可以?,F(xiàn)在這套房子賣的錢,你們倆出的錢,算算,按照比例登記份額。

我把話說明白,沒有第三條路,你們自己選!”

說完,老張頭也沒回,直接進(jìn)了房間,留下兒子一個(gè)人不知所措。

【3】?jī)鹤映闪恕皧A板”

接下來兩三天,兒子不斷給父母做工作。老張始終不松口,一家人鬧得很僵。

無奈之下,兒子一開始選擇了“妥協(xié)”,告訴老張,不賣了。

誰知更糟心的事兒還在后頭。

兒子當(dāng)時(shí)想得挺好,買家、賣家同時(shí)找好,打個(gè)時(shí)間差,兩頭辦、兩頭不耽誤。收買家5萬定金,再給賣家5萬定金,自己前期一分錢不用掏。

現(xiàn)在不賣,麻煩了——

對(duì)買家,兒子毀約。當(dāng)時(shí)合同上寫得很清楚:如果違約,返還雙倍定金;對(duì)新房房東,兒子毀約,定金不退。

里差外差,啥也沒落下,白賠出去10萬塊錢。

幾方溝通無果,兒子夾在三頭中間……

買家還算“通情達(dá)理”:你返還雙倍定金,我們也就認(rèn)了。你要是不返還,這房子我們要定了。打官司,按照合同辦事,你也必輸!

新房房東也算“通情達(dá)理”:當(dāng)時(shí)咱們溝通的挺好,所以當(dāng)時(shí)我們都沒提什么你違約情況下的賠償問題。你還耽誤我們賣房呢!

只有老張這邊,怎么說都不行——父親太不“通情達(dá)理”了……

一下子出去10萬塊錢,可不是個(gè)小數(shù)!

兒子想著,干脆豁出去,就賣了,父親能把自己怎么樣?誰知打聽一圈下來,要“硬”賣倒是能賣,但結(jié)果很差:估計(jì)得跟父母“老死不相往來”了。

【4】為什么?

這是一個(gè)關(guān)于“按份共有”房產(chǎn)出售的事情。

老張擔(dān)心兒子未來處置房產(chǎn),于是在房產(chǎn)證上登記了1%份額。這種登記方式,真能阻止兒子賣房么?

恐怕很難。

我們先從最基本的法律依據(jù)說起。

根據(jù)《民法典》:

第三百零一條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。

我們可以這樣簡(jiǎn)單理解:“共同共有”情況下,共有人各自份額均等,屬于“一票否決權(quán)”,只要有一人不同意,房產(chǎn)不可出售;“按份共有”情況下,屬于“少數(shù)服從多數(shù)”原則,占多數(shù)產(chǎn)權(quán)(≥2/3)的人同意,房產(chǎn)可以出售。

所以,上面這個(gè)事情中,兒子非要賣,是可以賣掉的。

有三個(gè)延伸的問題需要探討:

1.超過2/3房屋產(chǎn)權(quán)的人,可以隨意處置么?

可以自行決定處置,但是還到不了“隨意”的程度。

第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

也就是說,處置人在處置分房產(chǎn)之前,必須要做兩個(gè)動(dòng)作:

  • 一是要將轉(zhuǎn)讓事宜告知其他共有人。
  • 二是告知其他共有人轉(zhuǎn)讓條件。

如果其他共有人愿意在同等條件下購買,處置人只能將房子賣給其他共有人——因?yàn)樗麄冇袃?yōu)先購買權(quán)。

那么,如果不做這兩個(gè)動(dòng)作,會(huì)有什么結(jié)果?

2.不得對(duì)抗買賣合同。

兒子與買家簽訂了房屋買賣合同。

根據(jù)《民法典》:

第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。

也就是說,這個(gè)合同已經(jīng)簽訂了,對(duì)雙方有約束力,即便房產(chǎn)還沒有過戶。

所以,上面提及到,買家也表現(xiàn)的很“通情達(dá)理”:算了,賠定金,房子不要了。否則,這個(gè)房子我們要定了。

3.如果老張不同意,買家又非要買,會(huì)是什么結(jié)果?

如果處于這樣一種狀態(tài):老張作為其他共有人不同意賣,而買家非要買此房,產(chǎn)生了沖突,怎么辦?

這里的關(guān)鍵問題首先在于:兒子與買家簽訂的合同是否合法有效。

一般情況下,正規(guī)途徑簽訂的《商品房買賣合同》,都是合法有效的。而且買家并不涉及到“非善意購買”的問題(可參閱《民法典》第三百一十一條)。

既然兒子有權(quán)處置、合同又是合法有效的,為什么還會(huì)反復(fù)在征得老張的同意?

或許有尊重父母的成分,但更重要的是,在現(xiàn)實(shí)辦理過程中,辦理機(jī)構(gòu)會(huì)要求房產(chǎn)共有人到場(chǎng)(或有委托書)辦理。老張拒絕、不到場(chǎng),房子無法辦理過戶手續(xù)。

這不就跟第三百零一條的規(guī)定沖突了么?不沖突,增加點(diǎn)麻煩而已——買家把兒子告了,就解決了。

這時(shí)候,按照合同約定,買家得房,兒子得款,把老張名下1%對(duì)應(yīng)份額的錢給到父母。當(dāng)然,這種結(jié)果一定會(huì)惹得父母不高興,真有可能“老死不相往來”了。

再稍微延伸一下:第三百零一條中最后還有一句話:“共有人之間另有約定的除外”。

字面理解就是:如果共有人之間約定清楚——誰同意(或拒絕)都可以處置(或不能處置)房產(chǎn),將按照約定執(zhí)行。

這種約定,最好是書面,或者至少要有充分的、明確的證據(jù)證明確有約定。

有了約定,就一定不能處置房產(chǎn)么?這就涉及到“善意購買”的問題,又要分兩種情況:

  • 一種情況是,購買人確實(shí)不知道有此約定(現(xiàn)實(shí)中,該情況居多,畢竟處置人打算處置了,還是有少找麻煩的心思),不影響。
  • 一種情況屬于“非善意購買”——知道房產(chǎn)共有人之間有此約定、其他共有人不同意處置,還購買了,此時(shí)將涉及到合同無效的問題。

【5】結(jié)語

現(xiàn)實(shí)中,年輕人購房,尋求父母資助的情形很常見。

借著這個(gè)事情,并非去談?wù)摾蠌堄惺裁葱乃?、父母該不該為子女出資購房等問題。而是從父母角度,講述一種情況:要真想讓自己為子女購房的出資安全,登記小份額,并不保險(xiǎn)。

雖然近些年來很多判例的結(jié)果是,父母這筆出資認(rèn)定為對(duì)子女的借款,除非事先聲明贈(zèng)與,即便沒有借條。但是,并無明確的司法解釋,并不可靠。

父母的錢,也是一分分掙出來、攢下來的,對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有保護(hù)的想法,天經(jīng)地義;資助子女,反映的是父母對(duì)子女的關(guān)愛;而身為子女,還是不要過度消費(fèi)這份眷顧為好。

如果父母真擔(dān)心此筆出資未來被子女“造了”、而又舍不得讓孩子有太大壓力,比較好的一種方式,其實(shí)是正式走“借款”——讓孩子打個(gè)借條。房子的事兒就不要再去考慮了,登記給子女,大概率已經(jīng)屬于子女,父母要回來很難,至少很麻煩;至于這筆錢要不要償還,主動(dòng)權(quán)還不是父母說了算?


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