買房人李某最近遇到點煩心事，她簽了一套二手房的買賣合同后家中現金突然不太夠，但是賣方很好說話，答應給時間籌錢晚點過戶。李某夫婦非常感激覺得遇到了好人，后面錢也給了人也住進屋子了，賣方卻遲遲不肯辦理過戶，到不動產登記中心一查，原來房子正被法院執(zhí)行，她該怎么辦呢？
案情簡介
李某因公婆年事已高，為照顧二人生活，2019年7月4日，其與丈夫肖某通過一家房產置業(yè)顧問有限公司與賣方張某簽訂了房屋居間買賣合同。合同約定，李某以103萬元的價格購買張某名下的一處房屋，且需在2019年7月5日辦理過戶登記。
后因李某肖某經濟拮據，張某同意給予一定時間籌款，延后辦理手續(xù)。后李某通過本人及侄兒向張某支付了全部購房款，并實際占有居住該房屋。后來，李某多次催促張某辦理過戶登記手續(xù)，但張某均以各種理由推脫。
直至2020年7月，雙方前往不動產登記中心辦理過戶登記，李某才發(fā)現該房屋已被法院查封。李某遂向法院提出執(zhí)行異議，被裁定駁回后，李某對裁定不服，訴請法院排除強制執(zhí)行。
裁判說理
本案系執(zhí)行異議之訴，應重點審查案外人即李某是否對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
本案中，李某與張某就涉案房屋簽訂了房屋買賣合同，且其提供的收條、匯款憑證、證人證言等均能形成較為完整的證據鏈，證實其已支付全部購房款并實際占有居住在涉案房屋，其對涉案房屋已享有物權期待權。故本案的重點就在于李某對涉案房屋享有的物權期待權能否排除法院對涉案房屋的強制執(zhí)行。
首先，參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條中無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，李某對涉案房屋享有的物權期待權足以排除張某債權人的金錢債權的執(zhí)行。本案中，李某在涉案房屋被法院查封前，就已與張某簽訂房屋買賣合同，并支付全部購房款且占有不動產。關于未及時辦理過戶登記的原因，從張某提供的證明及證人證詞來看，李某與張某在2020年7月共同去辦理過戶手續(xù)時，涉案房屋的登記時間亦未滿2年，故不存在李某為避稅而消極不行使權利的情形。現有證據均顯示李某已積極行使權利，要求張某配合辦理過戶手續(xù)，后是因張某原因致使涉案房屋未能辦理過戶手續(xù)，故李某作為無過錯不動產買受人的物權期待權可以排除張某債權人的金錢債權之執(zhí)行。
其次，從各方當事人對執(zhí)行標的物享有的權利比較來看，申請執(zhí)行人之所以能申請法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產，是因為被執(zhí)行人對該財產享有一定權益，也即申請執(zhí)行人通過強制執(zhí)行轉移的權益不能大于被執(zhí)行人對該執(zhí)行標的物享有的權益范圍。因此要重點審查案外人即李某對該房屋享有的權利，與被執(zhí)行人張某對該房屋享有的權利哪方更大，若李某享有的權利更大，則其就可以排除強制執(zhí)行。李某與張某在法院查封前，就已簽訂書面購房合同并支付全部價款，且實際占有涉案房屋，此時被執(zhí)行人張某對涉案房屋僅有配合李某辦理過戶手續(xù)的義務，此外再無其他權利。故李某對涉案房屋享有的權利明顯大于張某，而張某的金錢債權人對張某名下房產能主張的權利不得大于張某自身對涉案房屋所能主張的權利，因此即使涉案房屋尚未辦理過戶登記，李某所享有的權益也足以對抗張某的金錢債權人。
最后，即使涉案房屋尚登記在張某名下，張某的債權人也不能基于外觀主義要求執(zhí)行涉案房屋。外觀主義是指以交易當事人所體現的外觀為標準，而確定其行為所產生的法律效果，即公示于外表的事實，縱與真實情形不符時，對于依該外表事實所進行的相關行為，也需加以保護以維持交易安全。由此可見，外觀主義的目的是為了保護信賴該外觀而與相對人發(fā)生交易的第三人，其本質是對信賴利益的保護。而信賴利益產生于締約與履約的過程中，在交易關系之外的人談不上對外觀的信賴也無信賴利益可言。由此，在執(zhí)行異議之訴中外觀主義適用的保護范圍應為基于執(zhí)行標的物發(fā)生交易關系的第三人，不適用于非交易方的普通債權人。本案中，張某的債權人并非是對涉案房屋從事交易的第三人，僅因一般債務進入執(zhí)行階段，由法院查找到作為擔保人也即被執(zhí)行人張某名下的涉案房屋。此時他與張某不屬于交易關系，無信賴利益保護需要，不適用外觀主義。故張某的債權人以涉案房屋登記在張某名下為由，要求執(zhí)行涉案房屋的主張不能成立。
綜上，法院裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行。
法官評析
執(zhí)行異議之訴案件審查重點在于案外人是否對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。結合本案來看，大家買房時需保持謹慎，簽訂房屋買賣合同后，應及時支付相應價款并辦理過戶登記，避免因拖延等原因出現權利瑕疵。
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