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約定承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律效力

2021.01.19

本文是君之道思考的第378期文章

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)指的是出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋租賃合同履行過(guò)程中，出租方基于各類原因需要出售租賃房屋，此時(shí)承租方可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但為了更快地銷售房屋，出租方可能會(huì)在房屋租賃合同要求承租方事先放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此情況下，放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定是否有效呢？實(shí)踐中法院傾向于認(rèn)定該等約定有效，但仍有部分法院認(rèn)為此類約定無(wú)法律效力。

一

情形1：當(dāng)事人可協(xié)議排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

部分法院認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于當(dāng)事人的權(quán)利，可由當(dāng)事人自由處分。承租人在先行承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，再依據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)提出侵權(quán)賠償之訴請(qǐng)，顯屬有悖誠(chéng)信。江蘇省泰州市中級(jí)人民法院在（2017）蘇12民終2334號(hào)案件中認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，可以由雙方當(dāng)事人協(xié)議約定排除。在上訴人與朱霞的協(xié)議中約定上訴人自愿放棄對(duì)案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該約定表明，租賃合同履行期間，任由朱霞將租賃房屋出賣給他人，可不必通知上訴人。上訴人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，系依法處分自己的民事權(quán)利，未嘗不可?，F(xiàn)上訴人認(rèn)為該條款為排除上訴人合法權(quán)利的條款，應(yīng)當(dāng)撤銷，于法無(wú)據(jù)，該院不予采納。

二

情形2：排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定無(wú)效

部分法院認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范，不論租賃雙方在租賃合同中是否約定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，作為房屋承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于《合同法》第二百三十條并沒(méi)有約定優(yōu)先的規(guī)定，也沒(méi)有賦予當(dāng)事人排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利，因此在合同中排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款無(wú)效，承租人仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。江蘇省啟東市人民法院在（2007）啟民一初字第2241號(hào)案件中認(rèn)為，房屋承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于法定權(quán)利，租賃雙方在租賃合同中約定排除承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。

三

情形3：屬于格式條款不必然無(wú)效

在簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租方為了方便后續(xù)可能產(chǎn)生的出售事宜，會(huì)在房屋租賃合同中事先載明由承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，鑒于各方談判能力等差異，承租方不得不接受該條款，但在糾紛發(fā)生時(shí)可能會(huì)抗辯該條款屬于格式條款，此時(shí)認(rèn)定格式條款及確認(rèn)條款效力成為重點(diǎn)。

江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院在（2015）揚(yáng)民終字第0160號(hào)案件中認(rèn)為，案涉的《房屋轉(zhuǎn)租合同》關(guān)于放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定屬于格式條款。根據(jù)《合同法司法解釋（二）》第十條，提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利的，而又未盡到合理提示義務(wù)的，格式條款無(wú)效。但該院認(rèn)為，承租人王永年訂立《房屋轉(zhuǎn)租合同》之目的，在于承租并使用訟爭(zhēng)房屋，而非購(gòu)買房屋取得所有權(quán)，基于此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非承租人的主要權(quán)利。并且，王永年承租房屋多年，在每年一簽的租賃合同中均有關(guān)于放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定，2013年《函告》以及《房屋轉(zhuǎn)租合同》中也有關(guān)于放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容，據(jù)此，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為鑫龍公司同意房屋轉(zhuǎn)租之前提，且為鑫龍公司、金牛灣建材廣場(chǎng)與王永年之間的交易慣例，王永年對(duì)此應(yīng)為明知。在此情況下，王永年簽收了《函告》以及《房屋轉(zhuǎn)租合同》，自愿接受相應(yīng)條款的約束，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為鑫龍公司已盡到合理提示義務(wù)。

四

律師小結(jié)

前述案件突出了兩個(gè)重要問(wèn)題：（1）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否屬于承租人的主要權(quán)利：部分法院從承租房屋的目的出發(fā)，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不屬于承租人的主要權(quán)利，此種觀點(diǎn)值得商榷。判斷是否屬于承租人的主要權(quán)利不能僅從合同目的出發(fā)，而且法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的本意應(yīng)該是希望解決承租人居住的重大問(wèn)題，所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上是關(guān)系承租人重大利益的權(quán)利；（2）提供格式條款的出租方是否盡到合理提示義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)就放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)事宜進(jìn)行必要的說(shuō)明，并通過(guò)突出顯示、放大字體、增加下劃線等方式提醒承租人注意該事項(xiàng)。

由于適用格式條款時(shí)，出租人負(fù)擔(dān)較重的責(zé)任，因此出租人可在房屋租賃合同中設(shè)置一個(gè)“其他約定事項(xiàng)”的條款，由承租人根據(jù)雙方協(xié)商的結(jié)果寫明自愿放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從而保證承租人對(duì)此事宜知悉且明確同意，避免后期承租人反悔。

雖部分法院認(rèn)為法律未賦予當(dāng)事人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利，但法不禁止即可為，當(dāng)事人對(duì)自己的權(quán)利有權(quán)自由處分，不存在無(wú)效事由時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)信守承諾，不能在作出放棄的意思表示后又否定該行為的效力。只是出租人應(yīng)對(duì)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款進(jìn)行必要的提示及說(shuō)明，避免因格式條款的法律規(guī)定導(dǎo)致該條款無(wú)效。承租人應(yīng)審慎閱讀合同條款，如不同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)及時(shí)提出異議并作出修正。

文/葉秀旻律師李梅麗律師

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