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李雙慶 北京市東城區(qū)人民法院
閱讀提示：房屋租賃合同的解除存在各種不同情形，法律適用方面也涉及一些值得探討的具體問(wèn)題。關(guān)于租賃合同中約定解除條款的效力，司法實(shí)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何判斷？點(diǎn)擊關(guān)聯(lián)內(nèi)容下面的藍(lán)色標(biāo)題可以打開閱讀李雙慶法官系列文章。
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李雙慶：以房抵債還是以房擔(dān)保｜解讀以房抵債協(xié)議效力的另一路徑
逃生條款一般是指大型餐飲、百貨企業(yè)等為避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂租賃期限長(zhǎng)、租賃面積大的房屋租賃合同時(shí)，在合同中約定在特定條件成就時(shí)，承租人有權(quán)單方解除與出租人簽訂的租賃合同而無(wú)需承擔(dān)解約責(zé)任或只承擔(dān)特定解約責(zé)任的條款。
與逃生條款相對(duì)應(yīng)的，出租方在簽訂合同時(shí)也會(huì)有自身的利益考量。這里，筆者姑且制造一個(gè)詞組，稱之為“重塑條款”，意指大型物業(yè)的出租方，在與入住的商戶簽訂租賃期限長(zhǎng)、租賃面積大的房屋租賃合同時(shí)，約定出租人在特定條件成就時(shí)，出租人有權(quán)單方解除租賃合同而無(wú)需承擔(dān)解約責(zé)任或只承擔(dān)特定解約責(zé)任的條款。
這兩類租賃合同條款常見于租賃期限長(zhǎng)、規(guī)模大房屋租賃合同中，當(dāng)事人出于在長(zhǎng)期的租賃合同中控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、獲取更高收益的需要而擬定的對(duì)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行特殊規(guī)定的條款。
逃生條款一般是租賃房屋時(shí)，房屋所在的地段價(jià)值、人流情況較為適合或者將來(lái)會(huì)較為適合承租人經(jīng)營(yíng)需要，而承租人承租房屋并開業(yè)經(jīng)營(yíng)需要較大租金、裝飾裝修、人力資源及其他方面的投入，故而需要簽訂較長(zhǎng)期限的租賃合同。如果租賃期間地段價(jià)值、人流情況發(fā)生較大變化或者預(yù)期的地段價(jià)值、人流情況在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒有實(shí)現(xiàn)，承租人的投入將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。那么，合同中設(shè)定單方有權(quán)解除合同的條款，就便于承租人面臨更大損失時(shí)解約“逃生”。而重塑條款是在租賃房屋時(shí)，房屋所在的地段價(jià)值、人流情況還未成型，房屋的出租人對(duì)房屋出租的長(zhǎng)期規(guī)劃無(wú)法實(shí)現(xiàn)，出租人為了出租房屋在簽訂租賃合同時(shí)，在租金價(jià)格、商鋪位置安排都作出適當(dāng)讓步。但在涉案房屋所在的地段價(jià)值、人流情況成形后，出租人出于提升房屋價(jià)值、改變經(jīng)營(yíng)策略的需要，在合同中設(shè)定單方有權(quán)解除合同的條款，便于出租人在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)為獲取更高利潤(rùn)對(duì)房屋進(jìn)行“重塑”。
可以說(shuō)，這兩個(gè)條款的本質(zhì)是一樣的，是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方為了利益最大化而在合同上進(jìn)行的最大限度的權(quán)利義務(wù)博弈。
盡管兩個(gè)詞聽起來(lái)似乎很有高端大氣上檔次的感覺，但司法實(shí)踐中還是比較常見。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在房屋租賃合同如何適用約定解除條款保障自己權(quán)益的問(wèn)題。本文就借逃生條款和重塑條款，簡(jiǎn)單探討一下房屋租賃合同中的約定解除條款的效力認(rèn)定問(wèn)題。
一、合同解除類型與房屋租賃合同
依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。但是，合同簽訂后因?yàn)槟承┨厥馇闆r的發(fā)生或變化，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行或者繼續(xù)履行已無(wú)實(shí)際意義，所以在堅(jiān)持維護(hù)合同效力的前提下，合同法規(guī)定在特定情況下準(zhǔn)許當(dāng)事人雙方或一方解除合同，并就解除合同的條件和程序做出相應(yīng)的明確。一般來(lái)講，合同解除分為三種類型：
第一是法定解除。法定解除是在合同履行完畢前，發(fā)生了法律所規(guī)定的特定事由，當(dāng)事人依法行使解除權(quán)以解除合同。合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)、 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形的，當(dāng)事人可以解除合同。
法定解除的條件是特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。如房屋租賃合同履行過(guò)程中發(fā)生自然災(zāi)害，導(dǎo)致房屋毀損的不可抗力；再如合同履行期間承租人拒絕向出租人交納房屋租金、承租人因工作、家庭原因需要離開承租房屋所在地生活等情況，對(duì)于合同一方或者雙方繼續(xù)履行合同已無(wú)助于實(shí)現(xiàn)合同目的，帶來(lái)不必要損失的，法律賦予了合同當(dāng)事人解除合同的權(quán)利。
這里有兩點(diǎn)需要注意：一是法定解除權(quán)的行使無(wú)需合同約定，法定解除事由出現(xiàn)后，當(dāng)事人可依法行使解除權(quán)；二是行使合同法定解除權(quán)要受到“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的限制。當(dāng)事人一方確實(shí)有違約行為，但是對(duì)于實(shí)現(xiàn)合同的目的沒有實(shí)質(zhì)性影響，當(dāng)事人可以主張違約責(zé)任，但是要求依據(jù)法定解除權(quán)解除合同的，不應(yīng)予以支持。
第二是協(xié)商解除。協(xié)商解除是指合同的雙方當(dāng)事人在合同履行完畢之前，達(dá)成合意解除合同。合同法第93條第一款規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人可以自愿訂立合同，自然也可以自愿終止合同。當(dāng)事人在合同關(guān)系訂立后，自愿終止合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
第三是約定解除。約定解除是指當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)或履行合同中，事先就解除合同的事由做出約定。在合同履行完畢之前，一旦出現(xiàn)合同所約定的事由，當(dāng)事人可以通過(guò)行使解除權(quán)來(lái)解除合同。合同法第93條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！?/span>
實(shí)踐中，當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定解除的條款一般也是法定解除權(quán)的擴(kuò)張或限制，如遲延或不交納租金達(dá)特定時(shí)間的、不履行維修房屋義務(wù)導(dǎo)致房屋變?yōu)槲７炕蚍课菝媾R政府拆遷不能繼續(xù)使用的情況等。但約定解除的目的不是為了重復(fù)法定解除的條件，而更多的是當(dāng)事人之間根據(jù)自身的情況而在法定解除條件之外約定的合同解除條款，即使不存在法定解約事由的情況下，當(dāng)事人也可以主張解除合同。
如合同中約定，如果出租人的女兒一年后大學(xué)畢業(yè)回本地工作，則出租人有權(quán)解除租賃合同收回房屋。又如合同中約定，如果商場(chǎng)的入駐率在一年后達(dá)不到80%，承租人有權(quán)解除租賃合同等。約定解除的理由和條件要比法定解除的理由和條件更為廣泛和多樣，以滿足當(dāng)事人不同的需求。
關(guān)于約定解除的法律適用，司法實(shí)踐中也有兩點(diǎn)需要注意，一是約定解除賦予了解除權(quán)人約定解除權(quán)，但不代表合同約定的解除條件成就了合同就自行解除。解除權(quán)人有權(quán)放棄行使權(quán)利，繼續(xù)履行合同；二是約定解除條款一般是賦予當(dāng)事人一方有解除權(quán)，當(dāng)約定解除條件成就時(shí)，只有解除權(quán)人可以行使，對(duì)方無(wú)權(quán)依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)。逃生條款和重塑條款就是在合同簽訂時(shí)或履行合同中約定特定的事由作為合同當(dāng)事人有權(quán)解除合同的條款，是約定解除條款的一種特殊類型。
二、約定解除的事由分類
當(dāng)事人雙方簽訂合同的目的是為了實(shí)現(xiàn)訂立合同時(shí)所要追求的預(yù)期利益，雙方當(dāng)事人均希望對(duì)方遵守合同條款的約束，正當(dāng)?shù)男惺箼?quán)利和履行義務(wù)，以達(dá)到完全、及時(shí)地履行合同，實(shí)現(xiàn)合同目的。當(dāng)事人在合同中約定合同解除條款，一方面是為了督促對(duì)方履行義務(wù)，另一方面也是為了減少不可預(yù)期的合同風(fēng)險(xiǎn)。
合同中所約定的解約事由根據(jù)解除權(quán)行使的主體來(lái)分類，一般分為三類，即己方因素事由、對(duì)方因素事由和非當(dāng)事人因素事由。
己方因素事由是指在合同中約定的解除權(quán)人自身出現(xiàn)特定事由，有權(quán)解除合同。如甲商場(chǎng)將商場(chǎng)一層場(chǎng)地出租給乙公司十年，乙公司提出自己經(jīng)營(yíng)的商品是剛剛進(jìn)入市場(chǎng)，如果銷售狀況不好，可能兩年左右就要轉(zhuǎn)行退租，故而主張?jiān)诤贤屑s定，如乙公司在租期第二年?duì)I業(yè)額達(dá)不到500萬(wàn)時(shí)，乙公司有權(quán)解除租賃合同，不承擔(dān)解約責(zé)任。在這個(gè)合同約定條款中，合同解除事由是解除權(quán)人自身方面的原因，雙方協(xié)商一致，可以將其作為合同解除的事由。
對(duì)方因素事由是實(shí)踐中最常見的類型，指合同中約定合同的對(duì)方出現(xiàn)特定情況，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。如甲商場(chǎng)將商場(chǎng)場(chǎng)地出租給乙公司，雙方在合同中約定，如乙公司遲延繳納租金三十日以上的，甲商場(chǎng)有權(quán)解除合同，收回租賃場(chǎng)地。在這個(gè)合同約定條款中，合同解除事由是對(duì)方當(dāng)事人出現(xiàn)遲延繳納租金達(dá)到特定期限的情形，解除權(quán)人依據(jù)合同的約定，行使解除合同的權(quán)利。
非當(dāng)事人因素事由是指合同中約定的非合同雙方當(dāng)事人方面的因素發(fā)生，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。如市政規(guī)劃擬在甲商場(chǎng)附近開通地鐵線路，乙公司承租商場(chǎng)房屋開設(shè)游樂場(chǎng)，約定租期為十年，乙公司提出自己經(jīng)營(yíng)的游樂場(chǎng)需要大量的人流，如果地鐵線不能開通，可能會(huì)嚴(yán)重影響乙公司的正常經(jīng)營(yíng)。雙方在合同中約定，如規(guī)劃的地鐵線路在三年內(nèi)未開通，乙公司有權(quán)解除租賃合同，不承擔(dān)解約責(zé)任。在這個(gè)合同約定條款中，合同解除事由是非當(dāng)事人雙方的因素，也非合同解除的法定事由，但雙方在合同中約定為解除條件的，當(dāng)合同約定的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。
三、合同約定解除條款適用的限制
合同法第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！痹诤贤男型戤吳?，如果出現(xiàn)雙方當(dāng)事人在合同中所約定的解除條件，解除權(quán)人有權(quán)行使解除合同的權(quán)利。但與協(xié)商解除不同，約定解除條款對(duì)當(dāng)事人來(lái)講只是特定條件下約定解除權(quán)的約定，其結(jié)果未必是合同解除；而協(xié)商解除是當(dāng)事人協(xié)商了決定合同的解除，本身既是對(duì)過(guò)程的定性，也是對(duì)合同解除的結(jié)果描述。
約定解除條件的成就只意味著一方當(dāng)事人享有了解除權(quán)，但解除權(quán)人可能放其解除權(quán)，也可能因?yàn)樾惺菇獬龣?quán)不當(dāng)或者出現(xiàn)其他阻卻事由影響其追求的解除合同的結(jié)果。約定解除情形下，合同約定的解除條件成就，當(dāng)事人正確行使解除權(quán)，并且符合法律規(guī)定的條件滿足時(shí)，才可能產(chǎn)生合同解除的效果。另外，約定解除條款不僅涉及到合同解除與否，往往涉及到解約后的責(zé)任分配問(wèn)題。
如果認(rèn)定了解除合同條款中解除合同方面內(nèi)容的效力，是否也必然認(rèn)定約定解除條款中解約責(zé)任分配方面內(nèi)容的效力呢？
以房屋租賃合同糾紛案件為例，筆者對(duì)約定解除條款的適用限制從以下四個(gè)方面做一下簡(jiǎn)單的分析：
第一是時(shí)限限制。
合同法第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”該條是合同法對(duì)解除權(quán)人行使解除權(quán)時(shí)限上的規(guī)定，司法實(shí)踐中的房屋租賃合同糾紛案件，當(dāng)事人雙方一般不會(huì)約定行使解除權(quán)行使期限。如果合同中約定解除條款所述的解除條件出現(xiàn)，一般情況下，當(dāng)事人依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)并沒有時(shí)間限制。
必須明確的是，如果解除條件出現(xiàn)后，解除權(quán)人未及時(shí)行使解除權(quán)，之后條件已經(jīng)消除或者該條件不再影響合同目的實(shí)現(xiàn)的，解除權(quán)人繼續(xù)依照該條件要求依據(jù)合同解除條款解除合同的，筆者認(rèn)為不應(yīng)再予以支持。
如合同約定甲商場(chǎng)將商場(chǎng)場(chǎng)地出租給乙公司，雙方約定如乙公司遲延繳納租金三十日以上的，甲商場(chǎng)有權(quán)解除合同。合同履行中，乙公司因公司資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題遲延繳納租金兩個(gè)月，第三個(gè)月時(shí)，乙公司繳清了所有的欠租，之后按期交納租金，甲商場(chǎng)沒有提出異議。之后，雙方又產(chǎn)生其他矛盾，如果甲商場(chǎng)如果再以乙公司之前遲延繳納租金三十日以上主張解除租賃合同的，筆者認(rèn)為，因該約定解除的條件已經(jīng)消除且不再影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，不宜再以該條件解除雙方的合同。另外如果合同履行中解除條件出現(xiàn)，解除權(quán)人未行使解除權(quán)的，對(duì)方也可以依法行使催告權(quán)。
再如合同約定如甲商場(chǎng)將商場(chǎng)場(chǎng)地出租給乙公司，雙方在合同中約定，如商場(chǎng)附近規(guī)劃的地鐵線路未在三年內(nèi)開通，乙公司有權(quán)解除租賃合同。三年后，地鐵線路不再開通，但市場(chǎng)已經(jīng)充分開拓，乙公司未提出解除合同，甲商場(chǎng)可以催告乙公司在合理的期限內(nèi)行使解除權(quán)。如經(jīng)催告后，乙公司在催告期內(nèi)不行使解除權(quán)，之后再依照地鐵線路三年內(nèi)未開通的解除條款行使解除權(quán)的，筆者認(rèn)為，解除權(quán)人的解除權(quán)經(jīng)催告后未行使，權(quán)利消失，不宜支持。
第二是程序限制。
對(duì)于約定解除條款效力的程序性限制， 合同法第96條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！?/span>
約定解除和協(xié)商解除不同，約定解除是糾紛產(chǎn)生前約定解除合同的條件以及一方享有的解除權(quán)；而協(xié)商解除乃是糾紛產(chǎn)生后協(xié)商一致的解除。約定解除對(duì)當(dāng)事人來(lái)講只是一種權(quán)利的約定，不一定導(dǎo)致真正的解除合同，因?yàn)榻獬贤臈l件不一定成就。即使條件成就，對(duì)方當(dāng)事人異議的，一般也要經(jīng)過(guò)再次協(xié)商或者司法審查才能確定最后的結(jié)果。而協(xié)商解除是當(dāng)事人協(xié)商決定合同的解除，本身既是對(duì)行為的定性，也是對(duì)合同解除結(jié)果的描述。約定解除往往是一方當(dāng)事人主張解除，對(duì)方不一定同意解除，而最終結(jié)果不一定是合同解除；而協(xié)商解除本身就包含了雙方的一致意愿，是雙方協(xié)商的結(jié)果。
也就是說(shuō)，合同法對(duì)約定解除權(quán)的行使設(shè)置限制條件，即使雙方當(dāng)事人約定解除合同的條件成就，解除權(quán)人可以依據(jù)合同約定向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張解除合同，但并不必然發(fā)生合同解除的效力。如果對(duì)方當(dāng)事人同意的，因雙方意思表示一致，解除權(quán)人解除合同的行為發(fā)生法律效力；但是如果對(duì)方當(dāng)事人不同意解除合同，并依法請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同效力的，解除權(quán)人的解除合同的行為是否發(fā)生法律效力，應(yīng)由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)后，才能確定解除權(quán)人解除合同的行為是否發(fā)生法律效力。
第三是實(shí)體限制。
合同解除是當(dāng)事人終止雙方合同關(guān)系的一種民事法律行為，合同法規(guī)定當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，合同約定解除條款也是當(dāng)事人雙方意思自治的體現(xiàn)，但當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，并在行使權(quán)利、履行義務(wù)時(shí)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。因此合同當(dāng)事人依據(jù)合同的約定解除條款行使解除權(quán)時(shí)，如果雙方存在爭(zhēng)議，法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就合同約定的解除條款及當(dāng)事人行使解除權(quán)是否公平、正當(dāng)、合法予以實(shí)體審查。
房屋租賃合同糾紛案件涉及合同解除的法律問(wèn)題，應(yīng)有以下三個(gè)方面需要注意：
首先，是條款本身內(nèi)容對(duì)約定解除條款效力的限制。
合同約定解除條款是當(dāng)事人雙方意思自治的體現(xiàn)，但在確定合同約定解除條款效力時(shí)，既要考量合同解除條款是否屬于當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也要考量合同解除條款的內(nèi)容是否合法、公平、合理。
審查合同約定解除條款的效力，首先應(yīng)審查約定解除的條件是否是將來(lái)發(fā)生的不確定的事實(shí)，是否是合法的事實(shí)，以確定條款本身的效力；其次要確定約定解除條款是否公平、合理，如果雙方約定的條件是將來(lái)發(fā)生的不確定的合法事實(shí)，要確定該事實(shí)的約定是否公平、合理。
如在大型的房屋租賃合同中，承租方遲延繳納租金一日出租方即有權(quán)解除合同或者約定出租方在房屋出現(xiàn)需要維修的情況下，當(dāng)天不能維修房屋承租方即有權(quán)解除合同的。這種約定與一般的行業(yè)慣例和社會(huì)實(shí)際情況不符，即使有此約定，也出現(xiàn)了合同約定的條件，當(dāng)事人以此約定主張解除合同的，一般不宜支持。盡管上面所舉例子在實(shí)踐中不常見到，但是公平合理的理念應(yīng)當(dāng)?shù)玫截瀼?。即使合同中載明了約定解除條款，也可能因?yàn)闂l款本身內(nèi)容缺乏公平合理性而得不到支持。
其次，責(zé)任分配對(duì)約定解除條款效力的限制
一般來(lái)講，合同的約定解除條款不僅涉及到合同解除與否，還要涉及到解約后的責(zé)任分配問(wèn)題，而且解約責(zé)任如何分配往往是司法實(shí)踐中當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)所在。因此不僅需要考量合同解除條款本身是否合理合法，還要考量解除條款的責(zé)任分配是否合理合法。
甲商場(chǎng)將商場(chǎng)一層毛坯房屋出租給乙公司十年，約定甲商場(chǎng)有權(quán)在提前一個(gè)月通知乙公司的情況下隨時(shí)解除合同，且不承擔(dān)解約責(zé)任。如果乙公司剛剛裝修好幾個(gè)月，甲商場(chǎng)即通知乙公司解除合同，并主張不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。即使雙方在約定解除條款中對(duì)解除合同后的責(zé)任分配有所約定，但是按照約定條款處理顯示公平，對(duì)于此種情況，筆者認(rèn)為，即使認(rèn)定約定解除條款的解除合同內(nèi)容的效力，也不亦認(rèn)定約定解除條款中的責(zé)任分配方面內(nèi)容的效力。
再次，約定解除條件是否成就對(duì)約定解除條款效力的限制
解除權(quán)人依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)的前提是約定解除的條件成就，約定解除條件的成就有可歸咎于當(dāng)事人的主觀原因，也有不可歸咎于當(dāng)事人的客觀原因。如果因客觀原因?qū)е录s定條件實(shí)現(xiàn)，在沒有其阻卻事由的情況下，解除權(quán)人依法行使解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以支持。
但是司法實(shí)踐中，也有一方當(dāng)事人為獲取不正當(dāng)利益，而刻意制造事端導(dǎo)致約定特定條件，然后以約定解除條件“成就”為由，要求解除合同。因此，即使約定的解除條件出現(xiàn)，也應(yīng)當(dāng)審查還應(yīng)分析約定條件的成就是人為所致還是自然生成。
合同法第45條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！碑?dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，應(yīng)視為不成就。
如甲商場(chǎng)將商場(chǎng)房屋出租給乙公司，約定乙公司在租期第二年?duì)I業(yè)額達(dá)不到500萬(wàn)元時(shí)，乙公司有權(quán)解除租賃合同。但在第二年，乙公司為了解除合同，采取經(jīng)常停業(yè)等措施刻意減少營(yíng)業(yè)額，導(dǎo)致約定解除條件成就。如果乙公司以此要求解除合同，應(yīng)視為乙公司違反誠(chéng)信原則，不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就，不予支持。
第四是合同目的的實(shí)現(xiàn)對(duì)約定解除條款效力的限制
鼓勵(lì)交易是合同法的基本原則之一，當(dāng)事人訂立合同的目的在于督促雙方履行合同，實(shí)現(xiàn)雙方預(yù)期利益，解除合同則與訂立合同的目的是相悖的。特定情況下，如果合同繼續(xù)履行能夠?qū)崿F(xiàn)雙方簽訂合同的目的，即使一方確實(shí)違反合同約定，并出現(xiàn)了合同約定的解除條件，而在解除權(quán)人行使解除權(quán)時(shí)，如相對(duì)方能夠及時(shí)修正違約行為，保證合同目的的實(shí)現(xiàn)，筆者建議也應(yīng)當(dāng)本著鼓勵(lì)交易的目的，促進(jìn)合同的繼續(xù)履行。
如合同約定承租方遲延繳納租金達(dá)一個(gè)月的，出租方有權(quán)解除合同。該條件出現(xiàn)后，出租方起訴解除租賃合同，但承租方能夠在遲延交納期滿后補(bǔ)足欠款，并有實(shí)力繼續(xù)履行合同的，筆者認(rèn)為也不宜簡(jiǎn)單依據(jù)合同的約定解除條款解除租賃合同。
四、逃生條款與“重塑條款”的效力認(rèn)定
逃生條款與重塑條款是房屋租賃合同中約定解除條款的兩種類型。逃生條款是雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同中賦予承租人特定條件下解除合同的權(quán)利，重塑條款是雙方當(dāng)事人在合同中賦予出租人特定特定條件下解除合同的權(quán)利。這兩類條款在司法實(shí)踐中一般是較大型的餐飲、百貨企業(yè)與出租方訂立較為長(zhǎng)期的、租賃面積較大的房屋租賃合同中存在。
司法實(shí)踐中，所約定的解除條件也比較固定化，逃生條款一般以承租人在特定期間內(nèi)的營(yíng)業(yè)額或者利潤(rùn)能否達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn)作為解除條件，重塑條款比較少見，但從追逐利益的方面考量，出租方為了自己利益最大化在法律的范圍內(nèi)尋找對(duì)自己有利且具備可操作性的條款，并非不可能。
如上文提到的案例開設(shè)地鐵線路的案例中，市政規(guī)劃擬在甲商場(chǎng)附近開通地鐵線路，乙公司可以要求在合同中約定，如規(guī)劃的地鐵線路未在三年內(nèi)開通，乙公司有權(quán)解除租賃合同，不承擔(dān)解約責(zé)任。同樣，甲商場(chǎng)在簽訂合同是也可以要求在合同中約定，如規(guī)劃的地鐵線路在三年內(nèi)開通，甲商場(chǎng)有權(quán)在合同履行的第三年解除租賃合同，不承擔(dān)解約責(zé)任。但因筆者關(guān)于重塑條款的相關(guān)材料有限，不再做更為具體的探討。但需要明確的是，無(wú)論是出租方還是承租方在設(shè)立解約條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合法、公平、誠(chéng)信為指導(dǎo)準(zhǔn)則，合法合理的分配權(quán)利義務(wù)，如果存在乙方利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位約定顯失公平甚至不合法的解約條件，解釋條件成就，其解約權(quán)也難以得到法院支持。
常見的逃生條款中，一般約定承租人在約定解除條件成就時(shí)，有權(quán)提前解約且不承擔(dān)解約責(zé)任，也有的合同約定承租人應(yīng)提前特定時(shí)間通知出租人。對(duì)于條款中解除合同內(nèi)容的約定，筆者認(rèn)為如無(wú)特殊情形，應(yīng)當(dāng)予以支持，但是對(duì)于責(zé)任分配內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)參考租賃期限、已經(jīng)履行的期限、免租期的長(zhǎng)短等內(nèi)容綜合考量。
例如十年的租賃合同，免租期為六個(gè)月，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)不到三個(gè)月承租人就依據(jù)逃生條款要求解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任的情況，筆者認(rèn)為在此類極端情況下，應(yīng)當(dāng)綜合考量守約方的損益情況，如果解約方的行為給守約方造成較大損失的，應(yīng)依據(jù)公平原則予以填平，而不應(yīng)適用逃生條款中關(guān)于節(jié)約責(zé)任的分配約定。因?yàn)樘由鷹l款的解約權(quán)人一般是承租人，而承租人承租房屋后往往會(huì)投入大量的人力物力對(duì)房屋進(jìn)行裝修整改，這種極端情況較為少見。但是重塑條款中很可能出現(xiàn)對(duì)承租人極端不利的情況，
再看上文所舉的例子，甲商場(chǎng)將毛坯房屋出租給乙公司十年，約定甲商場(chǎng)有權(quán)在提前幾個(gè)月通知乙公司的情況下隨時(shí)解除合同，且不承擔(dān)解約責(zé)任。如果乙公司剛剛裝修好一個(gè)月，甲商場(chǎng)即通知乙公司解除合同，并主張不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。對(duì)于此種情況，無(wú)論是否認(rèn)定重塑條款中的解除合同內(nèi)容的效力，約定解除條款的責(zé)任分配內(nèi)容效力的應(yīng)當(dāng)不予認(rèn)定。
當(dāng)事人依法享有自愿訂立、變更、解除合同的權(quán)利，合同約定解除條款也是當(dāng)事人雙方意思自治的體現(xiàn)，本文雖然主要討論的是對(duì)合同約定解除條款的限制，但是必須明確的是如果約定解除條款不存在違法、顯失公平和違反誠(chéng)信原則的情形，應(yīng)當(dāng)予以充分的尊重。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)事人都是目標(biāo)理性、追求利益最大化的經(jīng)濟(jì)人，雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋情況、市場(chǎng)情況和將來(lái)的收益預(yù)期都是經(jīng)過(guò)考察和思量的，合同的條款，也是通過(guò)協(xié)商博弈之后確定的，沒有特殊情況，不應(yīng)否認(rèn)約定解除條款的效力。逃生條款與重塑條款也是如此，盡管這類條款規(guī)定的當(dāng)事人的逃生權(quán)利和重塑權(quán)利與一般房屋租賃合同相比，對(duì)相對(duì)方來(lái)講似乎有顯示公平之嫌，但是在司法實(shí)踐中，雙方在合同的其他方面已經(jīng)對(duì)相對(duì)方有所補(bǔ)足，所以相對(duì)方才接受該類條款的。
如合同中有逃生條款的，相對(duì)于其他同類合同可能存在租賃期限長(zhǎng)、租金標(biāo)準(zhǔn)高、承租方信用度高等因素；而合同中有重塑條款的，相對(duì)于其他同類合同可能存在租金標(biāo)準(zhǔn)低、免租時(shí)間長(zhǎng)或者其他優(yōu)惠措施等因素，而這些因素往往是法院無(wú)法查明或者當(dāng)事人難以舉證的，但很可能雙方在簽訂合同時(shí)，這些情況都是真實(shí)存在的。因此，認(rèn)定逃生條款與重塑條款的效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)把尊重當(dāng)事人的意愿放在首位，對(duì)于限制則持謹(jǐn)慎態(tài)度。
核校：簡(jiǎn)牘
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