| 以房抵債，如何走出利益紛爭泥淖 |
| 本報(bào)記者 安海濤 |
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近年來，隨著民間金融業(yè)的衍生發(fā)展以及房產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，“以房抵債”現(xiàn)象層出不窮，隨之產(chǎn)生的矛盾糾紛也愈演愈烈。近日，記者在福建省廈門市中級(jí)人民法院采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該院近三年來受理了大量的涉及民間借貸等債務(wù)危機(jī)引發(fā)的“以房抵債”這一新類型的民事訴訟。這些新的案件既須注重債權(quán)人債權(quán)獲得清償?shù)臋?quán)利，又須維護(hù)債務(wù)人的正當(dāng)利益，同時(shí)還須維護(hù)市場交易善意第三人的合法利益。這些問題不僅給法院辦案帶來了新難題，也帶來了新的警示與思考。
只有房屋買賣合同 沒有抵債法律要件
2013年10月，洪某與王某簽訂《存量房買賣合同》，合同約定：洪某將坐落于廈門島內(nèi)的一處房產(chǎn)出售給王某，成交價(jià)為160萬元整；雙方自合同簽訂之日起90日內(nèi)共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；雙方還約定，自違約行為發(fā)生之日起超過七天，守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約，發(fā)出即日起超過七天仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。
同日，雙方還簽訂了一份《存量房自行交易承諾書》，約定洪某將上述房產(chǎn)過戶到王某名下。之后，因王某未付房款，洪某便發(fā)出律師函，要求其于7日內(nèi)按合同辦理相關(guān)手續(xù)，但王某無動(dòng)于衷，洪某只好向法院起訴，請(qǐng)求解除雙方簽訂的合同。
在法庭上，王某提出抗辯稱，洪某曾向其外甥徐某借款400萬元，訟爭房產(chǎn)是作為抵銷債務(wù)的，他們的買賣關(guān)系實(shí)質(zhì)是以房抵債，并非真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，所以不應(yīng)當(dāng)再付款給洪某。洪某則認(rèn)為，洪某與王某間系房屋買賣合同糾紛，王某所主張的400萬元的債權(quán)與本案的房屋買賣關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)、法律關(guān)系等均不同，王某“以房抵債”的抗辯理由不能成立。
廈門中院審理后認(rèn)為，因王某未按合同約定支付購房款，洪某主張解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》應(yīng)予支持，據(jù)此判決解除雙方簽訂的合同。
■法官說法
抵債須在相同當(dāng)事人之間發(fā)生
廈門中院民五庭法官、本案承辦人胡林蓉解釋說，本案的焦點(diǎn)問題在于王某行使抵銷權(quán)的構(gòu)成要件是否成立。根據(jù)合同法第九十九條的規(guī)定，法定抵銷權(quán)的適用需滿足以下要件事實(shí)：1.當(dāng)事人雙方互負(fù)債務(wù)，互享債權(quán)。抵銷的目的在于使雙方的債權(quán)在對(duì)等額內(nèi)予以消滅，故雙方債權(quán)的存在是法定抵銷權(quán)適用的必要前提，任何一方當(dāng)事人只有債務(wù)而無債權(quán)或者只有債權(quán)而無債務(wù)，均不發(fā)生抵銷的問題。2.債權(quán)已經(jīng)到期。抵銷具有相互清償債務(wù)的功能，所以雙方所負(fù)的債務(wù)必須均已到清償期。未屆清償期的債務(wù)，除非權(quán)利人一方自愿放棄期待利益且不會(huì)造成對(duì)方當(dāng)事人損害，否則不得適用法定抵銷。3.互負(fù)債務(wù)標(biāo)的物的種類相同。理論和實(shí)務(wù)中都要求當(dāng)事人雙方互負(fù)債務(wù)標(biāo)的物的種類、品質(zhì)相同，故法定抵銷通常在金錢債務(wù)以及其他種類物債務(wù)中適用較多。4.抵銷權(quán)行使的主體盡通知的義務(wù)。通知到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人是行使抵銷權(quán)程序要件事實(shí)。
此案王某和其外甥徐某與洪某建立房屋買賣合同及民間借貸合同兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系，屬于兩個(gè)不同法律關(guān)系的民事主體，而債的抵銷必須是在相同的當(dāng)事人之間才可能發(fā)生的民事行為。王某未依約履行房屋買賣合同而形成對(duì)洪某的債務(wù)，并沒有產(chǎn)生對(duì)洪某的債權(quán)。徐某享有對(duì)洪某的金錢債權(quán)，并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓給王某。特別是民間借貸的金錢債務(wù)與房產(chǎn)買賣產(chǎn)生的債務(wù)的種類內(nèi)容根本不同，不符合抵銷的債務(wù)內(nèi)容的要件事實(shí)。王某也沒有提供證據(jù)證明主張抵銷的通知已送達(dá)洪某。也即，本案均不符合債務(wù)抵銷的所有法定要件事實(shí)，故王某“以房抵債”的主張不符合法律規(guī)定，法院不予支持。
依據(jù)授權(quán)賣房償債 房東反悔不予支持
鞠芳在廈門市思明區(qū)有一套房產(chǎn)，2013年10月，鞠芳及其丈夫承斌向徐越出具了一份經(jīng)公證的《委托書》，委托徐越辦理鞠芳所屬房產(chǎn)代為清償銀行貸款、貸款結(jié)清、抵押登記注銷及以房產(chǎn)作為抵押物向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借（貸）款、出售房產(chǎn)，徐越有權(quán)選擇買受人，與買受人商定房產(chǎn)交易價(jià)格，并代簽房產(chǎn)買賣合同、代收售房款項(xiàng)及代付相關(guān)稅費(fèi)。
今年2月，鞠芳和丈夫承斌實(shí)際控制的華懋集團(tuán)與廈門華夏銀行簽訂一份《最高額融資合同》，向廈門華夏銀行申請(qǐng)最高融資額度6300萬元，并以鞠芳名下的房產(chǎn)為華懋集團(tuán)提供抵押擔(dān)保。2014年3月，徐越實(shí)際控股的四海公司與廈門華夏銀行簽訂了一份《質(zhì)押合同》，約定為保障該銀行對(duì)承斌實(shí)際控股的華懋集團(tuán)1600萬元債權(quán)，四海公司將一份1200萬元的銀行存單質(zhì)押給銀行作為擔(dān)保，《質(zhì)押合同》載明：本質(zhì)押合同生效后，銀行同意讓前述抵押房產(chǎn)“辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給徐越母親”。
之后徐越代理鞠芳、承斌與其母親簽訂《存量房買賣合同》，約定前述房產(chǎn)作價(jià)720萬元賣給其母親，并將房產(chǎn)過戶登記。四海公司亦代華懋集團(tuán)償還了所欠廈門華夏銀行1600萬元債務(wù)。事后鞠芳以徐越作為代理人與買受人惡意串通損害其利益為由，起訴請(qǐng)求確認(rèn)訟爭房屋買賣合同無效。
廈門中院審理認(rèn)為，鞠芳以徐越惡意串通損害其利益為由，起訴請(qǐng)求確認(rèn)訟爭房屋買賣合同無效，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
■法官說法
合法的售房償債行為受法律保護(hù)
胡林蓉在接受采訪時(shí)評(píng)析，本案屬于現(xiàn)實(shí)生活中典型的“以房抵債”情形。表面上看，雙方未訂立書面的抵銷合同，但相關(guān)的證據(jù)已證實(shí)訟爭房產(chǎn)房款用于抵償徐越代為清償銀行貸款的債務(wù)。鞠芳夫妻出具給徐越的公證《委托書》，包含還清貸款及出售案涉房屋的授權(quán)內(nèi)容。
經(jīng)過公證的授權(quán)委托書將產(chǎn)生的法律后果，鞠芳夫妻應(yīng)當(dāng)十分清楚。徐越根據(jù)公證的委托書，簽訂了訟爭房屋買賣合同，價(jià)款也相當(dāng)于市場行情，該處分行為應(yīng)該認(rèn)定合法。此后徐越代鞠芳及其丈夫承斌實(shí)際控制的華懋集團(tuán)清償了廈門華夏銀行的貸款。前后發(fā)生的處分房產(chǎn)與代為清償貸款的事實(shí)具有因果關(guān)聯(lián)性以及對(duì)價(jià)性，各方對(duì)此關(guān)聯(lián)應(yīng)該是知悉的。徐越于此不僅沒有主觀之惡意，恰恰相反是執(zhí)行了委托人鞠芳、承斌夫妻的意志。訟爭房產(chǎn)買受人雖然是徐越的母親，但是買賣價(jià)款基本符合當(dāng)時(shí)市場行情，鞠芳主張房產(chǎn)買賣的雙方惡意串通行為損害其利益的證據(jù)不足。
實(shí)質(zhì)上看，本案訟爭房產(chǎn)屬于讓與擔(dān)保的一種，委托人出具《委托書》的目的，是將房屋的所有權(quán)利以《委托書》的形式轉(zhuǎn)移給第三人，以確保第三人為其償還約定的債務(wù)后，實(shí)際取得房屋所有權(quán)。因此，在第三人金錢給付后房屋所有權(quán)也實(shí)際轉(zhuǎn)移登記。因此從法律事實(shí)來看，房屋買賣合同真實(shí)有效并得以實(shí)際履行，故當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效不能成立。
超越讓與擔(dān)保范疇 擅賣抵押房產(chǎn)無效
2013年初，阿翔向阿雄借款，將自己名下的一套房產(chǎn)公證委托阿雄代為出售，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)證原件交付給阿雄保存。同年4月，阿雄作為阿翔的代理人與柳某簽訂合同，約定將阿雄的此處房產(chǎn)出售給柳某，購房款于過戶當(dāng)天一次性付清，房產(chǎn)于2013年5月1日前交付使用，合同在房管部門登記備案。
事后，阿翔對(duì)阿雄和柳某的交易行為提出異議，表示其對(duì)上述交易毫不知情。阿雄則表示其將收到的購房款直接用于折抵阿翔所欠的債務(wù)。事實(shí)上，簽約后阿翔繼續(xù)占有、使用訟爭房屋，并未按期交付給柳某。
2013年7月，柳某搬進(jìn)該房屋，阿翔被關(guān)在屋外。之后，柳某又將房屋出售給楊某并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。為此，阿翔將阿雄告上法庭，請(qǐng)求法院判令：確認(rèn)柳某與阿雄簽訂的房屋買賣合同無效。在訴訟過程中，經(jīng)鑒定部門鑒定，房地產(chǎn)買賣合同與購房款收條上手寫的形成時(shí)間與標(biāo)稱的落款日期不相符。
廈門中院審理認(rèn)為，本案的公證委托，其形式雖系委托，實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。阿翔雖將訟爭房屋公證委托給阿雄，但并沒有出售訟爭房屋的真實(shí)意思表示，其公證委托的目的是用于借款的擔(dān)保。阿雄以阿翔代理人的身份將訟爭房屋出售給柳某，整個(gè)交易過程均由阿雄代理，阿翔沒有簽署任何合同，沒有收到任何購房款，也沒有按照合同約定的時(shí)間交房，訟爭房屋一直由阿翔占有使用，直到雙方因經(jīng)濟(jì)糾紛發(fā)生口角而報(bào)警，故柳某、阿雄主張阿翔對(duì)交易知情，出售訟爭房屋是阿翔的真實(shí)意思表示，缺乏證據(jù)支持，不予采信。因房地產(chǎn)買賣合同及收條經(jīng)鑒定確認(rèn)系偽造，故對(duì)于房屋的成交價(jià)格不予采信。
綜上，訟爭房屋作為阿翔借款的擔(dān)保，阿雄無權(quán)在阿翔不知情的情況下直接變賣訟爭房屋以獲得債務(wù)清償。柳某主張其系善意第三人，證據(jù)不足，不予采信。阿翔主張阿雄以其名義與柳某簽訂的房屋買賣合同，系惡意串通損害其利益，并訴請(qǐng)確認(rèn)無效，符合法律規(guī)定，法院予以支持。
■法官說法
讓與擔(dān)保中債主負(fù)有
不超過擔(dān)保目的的義務(wù)
胡林蓉向記者闡述，本案阿翔將訟爭房產(chǎn)全權(quán)委托給阿雄，阿雄基于授權(quán)與柳某簽訂的房屋買賣合同性質(zhì)為何，是本案處理的關(guān)鍵之處。首先，雙方有借款的事實(shí)；其次，阿雄作為代理人出售房屋的過程，均沒有阿翔的參與，且未依約交付房屋；再次，購房款的支付存在偽造的事實(shí)，故本案實(shí)質(zhì)應(yīng)認(rèn)定系讓與擔(dān)保。阿雄與柳某訂立的合同存在惡意串通，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定無效。
讓與擔(dān)保中，盡管標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利依約定而轉(zhuǎn)移給了債權(quán)人，但當(dāng)事人之間的關(guān)系并不是以移轉(zhuǎn)和取得標(biāo)的物的所有權(quán)或其他權(quán)利為目的，而只是以移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)或其他權(quán)利的方式來擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因而，擔(dān)保的債權(quán)人只是一時(shí)地取得標(biāo)的物的所有權(quán)，在債務(wù)人清償債務(wù)后，其應(yīng)向擔(dān)保人返還標(biāo)的物。債權(quán)人就其所取得的權(quán)利，負(fù)有不超過擔(dān)保目的的義務(wù)，如其于債務(wù)履行期屆滿前將標(biāo)的物出賣，則發(fā)生違反義務(wù)的責(zé)任問題。
以房抵債案件關(guān)乎三者利益
對(duì)于以房抵債這一審判領(lǐng)域出現(xiàn)的難點(diǎn)問題，記者采訪了廈門中院民五庭庭長陳朝陽。陳朝陽認(rèn)為，“以房抵債”是一種實(shí)踐性行為，僅有抵債合意尚不足夠， 還須履行房產(chǎn)過戶登記手續(xù)才能成立。如此考慮是基于以下因素：
第一，以房抵債的最終目的在于清償債務(wù)，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)了物的給付，原來的債的關(guān)系才會(huì)歸于消滅。雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成“以房抵債”的合意，但并沒有實(shí)際履行，則原定債的關(guān)系并不能消滅。所以從“以房抵債”的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“以房抵債”的實(shí)踐性，也就是要考察以房抵債這一行為是否真實(shí)發(fā)生。
第二，堅(jiān)持“以房抵債”的實(shí)踐性，對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人都不存在不公的問題。實(shí)踐性合同的目的之一便是給予當(dāng)事人一個(gè)在達(dá)成合意后實(shí)際交付前審慎評(píng)估利害關(guān)系的機(jī)會(huì)，即使債務(wù)人反悔，不履行過戶登記手續(xù)，意味著債務(wù)人認(rèn)為這種過戶于己不利，而此時(shí)仍按原先的債務(wù)履行，并未增加債務(wù)人利益，也未損害債權(quán)人的利益。反而按“以房抵債”處理，可能會(huì)因房產(chǎn)的升值或貶值造成雙方利益的失衡，更有對(duì)案外人利益造成損害的潛在可能性。因此，即使債務(wù)人反悔而有違誠信，但這種不誠信尚未損害社會(huì)公益或他人利益，某種程度上是為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，故利與弊、得與失相較，利大于弊，結(jié)果也公平，故從權(quán)利的均衡分配出發(fā)，宜堅(jiān)持“以房抵債”的要物性。
第三，從實(shí)務(wù)角度而言，正是由于法官把“以房抵債”作為諾成性合同對(duì)待，僅從合同法的角度審查其效力，一定程度上導(dǎo)致了“以房抵債”被虛假訴訟所利用。如果堅(jiān)持“以房抵債”的實(shí)踐性，在當(dāng)事人未履行房產(chǎn)過戶登記手續(xù)之前認(rèn)定“以房抵債”不成立，完全可以避免“以房抵債”被虛假訴訟所利用。
第四，從訴權(quán)角度而言，“以房抵債”中既涉及債權(quán)的成立與否，也事關(guān)物權(quán)能否轉(zhuǎn)移。而物權(quán)與債權(quán)是完全不同的兩個(gè)法域，二者在法律理念、審查規(guī)則、構(gòu)成要素上均有不同的要求。在一個(gè)債的關(guān)系中，同時(shí)要審查當(dāng)事人債的意思表示是否真實(shí)、所抵之物的權(quán)利狀態(tài)怎樣、是否存在善意、物權(quán)轉(zhuǎn)移如何公示等等，難以審查周全。
陳朝陽最后總結(jié)說，以房抵債是當(dāng)前司法審判實(shí)踐出現(xiàn)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，司法機(jī)關(guān)既要注重債權(quán)人債權(quán)獲得清償?shù)臋?quán)利，又要維護(hù)債務(wù)人的正當(dāng)利益，同時(shí)維護(hù)市場交易善意第三人的合法利益，從而有效地維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和交易的安全。
謹(jǐn)防以房抵債中的虛假訴訟
以房抵債是以物抵債中的常見情形，現(xiàn)實(shí)生活中的以物抵債的情形及原因更加復(fù)雜：既涉及動(dòng)產(chǎn)也涉及不動(dòng)產(chǎn)；既有起訴請(qǐng)求繼續(xù)履行協(xié)議受讓物權(quán)的，也有請(qǐng)求解除合同賠償損失的；有的以物抵債構(gòu)成流質(zhì)或虛假訴訟，有的則不構(gòu)成流質(zhì)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，以物抵債的行為是市場交易的行為，通常情況下，該行為有利于實(shí)現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置，也有利于解決執(zhí)行難的問題，我國法律除對(duì)流質(zhì)明令禁止外，并未絕對(duì)禁止以物抵債；但是，由于我國的社會(huì)信用體系尚不完善，使得以物抵債過程中可能存在通過虛假訴訟故意規(guī)避法律規(guī)定或侵害他人利益的情況。例如不在合同中明確約定流質(zhì)內(nèi)容，而以一份買賣協(xié)議替代原合同履行的形式規(guī)避法律流質(zhì)禁止的規(guī)定，這在客觀上增加了司法實(shí)踐中處理以物抵債問題的難度。
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