一、預(yù)售合同備案與在建工程抵押登記中存在的問題
1.商品房預(yù)售合同備案存在的問題。
首先，我國預(yù)售合同備案登記只是將辦理登記備案作為預(yù)售人的一項強制性義務(wù)，而不是作為預(yù)購人為保護其不動產(chǎn)變動之債權(quán)請求權(quán)所享有的一種權(quán)利。登記本身既不產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)，也不產(chǎn)生物權(quán)效力，因而對于預(yù)購人的保護相當(dāng)有限，登記備案保護的似乎是商品房預(yù)售的一種管理秩序，而非合同當(dāng)事人依約享有的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)。其次，對于商品房預(yù)售備案的法律效力，我國現(xiàn)行法律中并沒有明確?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。據(jù)此可以認(rèn)為預(yù)售商品房備案與否與預(yù)售合同效力無關(guān)，備案登記的作用在于讓登記部門知曉相關(guān)信息，便于管理，是—種行政管理方式。但在地方性法規(guī)中，對此卻有著不同的規(guī)定。如廣州市《商品房預(yù)售管理實施辦法》中規(guī)定，未經(jīng)登記，預(yù)售合同無效；廈門市《商品房預(yù)售管理規(guī)定》則規(guī)定未經(jīng)登記的不得對抗第三人?，F(xiàn)行規(guī)則缺乏統(tǒng)一、明確的理論支撐，相互之間也存在沖突。此外，由于沒有明確規(guī)定經(jīng)備案登記的預(yù)購人的權(quán)利具有對抗該物權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)的效力，也不利于預(yù)購人利益的保護。第三，現(xiàn)行法規(guī)中均未對備案登記的消滅做出明確規(guī)定?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。這一規(guī)定是否意味著權(quán)屬登記一經(jīng)辦理，登記備案就自動消滅？
2.房地分離的抵押登記問題。
在建工程抵押不僅涉及土地使用權(quán)，還涉及在建工程的投入資產(chǎn)等。登記機關(guān)不僅涉及土地管理部門，還涉及房屋管理部門。但目前我國現(xiàn)行法規(guī)中只有建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對此進行了相關(guān)規(guī)定，即采用在抵押合同上記載的方式進行登記。而針對在建工程抵押時的土地使用權(quán)抵押登記，國內(nèi)尚無明確規(guī)定。因此，客觀上造成大量在建工程抵押只在房屋管理部門登記，而未到土地管理部門登記。而且，土地和房產(chǎn)抵押由兩個部門分別登記，給房地產(chǎn)市場監(jiān)管和貸款風(fēng)險控制帶來困難。
3.在建工程抵押后的商品房預(yù)售及其再抵押問題。
在建工程抵押后能否預(yù)售？《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人來通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。筆者認(rèn)為，在建工程抵押后未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的預(yù)售行為可能會造成如下法律后果：第一，違反《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定而造成買賣行為無效，開發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任；第二，損害了抵押權(quán)人的利益，可能造成抵押權(quán)難以實現(xiàn)；第三，損害了購房者的權(quán)益，因為購房者獲得的權(quán)利是不完整的；第四，從《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定看，有可能對購房者構(gòu)成欺詐；第五，如果購房者采用按揭方式購房，那么，在建工程抵押貸款還清之前的某個階段，購房者所購商品房可能再次抵押給銀行，造成重復(fù)抵押。
二、主要原因探析
1.房地產(chǎn)登記部門的不統(tǒng)一，人為制造了諸多問題。
目前，我國房地產(chǎn)登記采用房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別辦理的形式進行，商品房合同備案登記也是如此。這種體制增加了成本，拖延了時間，也容易導(dǎo)致各登記機關(guān)之間行政職能的交叉與摩擦，不符合市場經(jīng)濟要求的安全與效率的價值目標(biāo)。
此外，根據(jù)《擔(dān)保法》等規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。實踐中，以房地產(chǎn)進行抵押的，大多數(shù)地方政府均規(guī)定需到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別辦理房產(chǎn)抵押登記和土地使用權(quán)抵押登記。登記部門的不統(tǒng)一造成部門之間信息溝通不暢，若兩部門不事先達成“先辦理土地使用權(quán)抵押再準(zhǔn)予辦理房產(chǎn)抵押”的一致性意見，極易出現(xiàn)審核漏洞，導(dǎo)致重復(fù)抵押、土地和在建工程分離抵押等情形的出現(xiàn)。
2.預(yù)售商品房和在建工程抵押缺乏一套完善的登記制度，不能切實保護購房人和抵押權(quán)人的利益。
縱觀我國當(dāng)前的立法，預(yù)售商品房和在建工程登記未明確登記的效力，未賦予預(yù)購人申請合同登記的權(quán)利，未明確預(yù)售商品房和在建工程登記是否具有物權(quán)的性質(zhì)，是否會產(chǎn)生物權(quán)的排它性效力，不利于對預(yù)購人和出資人合法權(quán)益的保護，不能有效防止重復(fù)抵押、一房二賣等欺詐行為。由于買受人只是傳統(tǒng)意義上的債權(quán)人，房產(chǎn)商往往利用其擁有物權(quán)的有利地位，肆意侵犯買受人的權(quán)益。
3.預(yù)售合同備案登記和“抵押合同中記載”的抵押登記模式無法起到公示作用。
登記的重要作用之一在于“公示”，以使第三人知曉。我國商品房預(yù)售備案制度在實踐中過于強調(diào)登記的行政管理職能，忽略了登記的公示職能。此外，以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)采用在抵押合同上做記載的方式進行登記。這種做法起不到抵押登記的公示作用，除了登記機關(guān)、抵押合同當(dāng)事人外，第三人很難了解該宗在建工程的抵押狀態(tài)。由于登記公示職能的缺乏，預(yù)購人和抵押權(quán)人很難及時了解土地及其地上建筑物的權(quán)屬狀況，不能有效保護自身的權(quán)益，在一定程度上導(dǎo)致了一房二賣、重復(fù)抵押等情況的出現(xiàn)。
三、建議與對策
1.建立房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
實行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記冊，便于有效防止由于部門之間缺乏協(xié)調(diào)、存在審核漏洞而導(dǎo)致的房地分離抵押、重復(fù)抵押等諸多登記不合理行為的出現(xiàn)。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立既是全面保護公民權(quán)益的需要，也是加強房地產(chǎn)管理、維護房地產(chǎn)交易安全的要求?！段餀?quán)法(草案)》第十條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度?！恫粍赢a(chǎn)登記法》也已列入全國人大“十一五”立法規(guī)劃，構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)提上日程，不動產(chǎn)統(tǒng)——登記將是大勢所趨，建立房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也將是其中一項重要內(nèi)容。
2.構(gòu)建我國預(yù)告登記制度。
我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同備案登記制度和在建工程抵押登記辦法，無法完成需要登記制度來完成的任務(wù)，故應(yīng)當(dāng)加以改造。對此，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)民法中的預(yù)告登記制度，將是一個很好的選擇。
預(yù)告登記是為保全一項可以引起不動產(chǎn)物權(quán)變動之請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記的效力在于使被登記的請求權(quán)發(fā)生物權(quán)效力，可對抗第三人。預(yù)告登記允許單方申請，并由原預(yù)告登記當(dāng)事人申請注銷。針對商品房預(yù)售和在建工程中的登記，由于商品房和建筑物尚未建成，筆者認(rèn)為可以建立在建建筑物登記簿冊，于在建建筑物登記簿上載明這塊土地上將會建成的建筑物。在建建筑物登記簿可以發(fā)揮本登記的作用，之后的所有有關(guān)未來建筑物物權(quán)變動請求權(quán)的預(yù)告登記，均納入在建建筑物登記簿中。在建建筑物登記底冊，應(yīng)和其占用土地部分的土地登記簿合并，今后發(fā)生的在建建筑物抵押預(yù)告登記、商品房預(yù)售登記、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓登記均以此為基礎(chǔ)。各項登記可以按照登記的時間先后順序，排定各自的順位。后順位之登記請求權(quán)不可以對抗先順位登記請求權(quán)。從而各項權(quán)利可合理有序地排列，各當(dāng)事人正當(dāng)利益可得維護。在建建筑物登記簿的建立，由建筑物所有人向房地產(chǎn)登記部門申請，申請時應(yīng)提交建筑物占用之土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可證、建筑物總平面圖及分層平面圖等材料。
預(yù)告登記制度的構(gòu)建為與未來建筑物相關(guān)的諸多當(dāng)事人提供了良好的協(xié)調(diào)機制：(1)商品房預(yù)售人在預(yù)售商品房之前，將房屋所占土地使用權(quán)設(shè)定抵押并辦理預(yù)告登記的，抵押權(quán)人利益應(yīng)得到優(yōu)先保護。后辦理的商品房預(yù)售之預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押之預(yù)告登記均不能對抗之。但抵押權(quán)人只能就土地使用權(quán)價值部分行使優(yōu)先受償權(quán)。(2)商品房預(yù)售人在預(yù)售商品房之前，將在建商品房設(shè)定抵押并辦理預(yù)告登記的，抵押權(quán)人利益應(yīng)得到優(yōu)先保護。后辦理的商品房預(yù)售之預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押之預(yù)告登記均不能對抗之。預(yù)購人和貸款銀行可通過查閱在建建筑物登記簿，在預(yù)先獲取抵押存在信息的基礎(chǔ)上決定交易或抵押與否。(3)商品房預(yù)售人在訂立商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)告登記后，即喪失了處分該商品房的權(quán)利。
3.建立安全便捷的不動產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)
綜觀國內(nèi)外不動產(chǎn)登記狀況，建立一套安全便捷的不動產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)是實現(xiàn)登記公示效力的一項有效措施。如在澳大利亞昆士蘭州，土地信息和產(chǎn)權(quán)局開發(fā)了自動化的權(quán)利登記系統(tǒng)ATS(AutomatedTitles Sydtem)。該系統(tǒng)儲存了1000萬份登記文件，其作用好比土地權(quán)利的索引。人們可以通過電子手段對土地權(quán)益或其他土地登記內(nèi)容進行查詢，或者遠程辦理土地登記需要的各種手續(xù)。人們在辦理房地產(chǎn)交易和抵押等相關(guān)事宜之前，首要任務(wù)便是登錄該登記系統(tǒng)查詢土地及其地上建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)狀況。政府通過此種方式將登記信息公開化、透明化，有效防止欺詐行為的出現(xiàn)，最大限度地保護權(quán)利人的合法權(quán)益
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