房屋作為企業(yè)等市場(chǎng)主體從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要載體，對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生重大影響?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋租賃合同履行階段，可能面臨因城市更新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市政交通建設(shè)等原因需征收租賃房屋的情形，導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，承租人無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)而面臨重大風(fēng)險(xiǎn)與損失。近幾年來(lái)，因房屋征收拆遷引發(fā)的房屋買(mǎi)賣合同、租賃合同等糾紛頻發(fā)，就租賃合同的承租人而言，是否有權(quán)主張取得征收拆遷安置補(bǔ)償，值得研究探討。筆者梳理有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合案例進(jìn)行總結(jié)分析，供廣大讀者參考交流。
一、法律法規(guī)關(guān)于征收拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定
1.征收與補(bǔ)償依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及地方政府有關(guān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆ㄒ?guī)或規(guī)范性文件。(《中華人民共和國(guó)土地管理法》第58條、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第1條)
2.征收與補(bǔ)償主體：市、縣政府及其確定的負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域房屋征收與補(bǔ)償工作的房屋征收部門(mén)。(《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條)
3.征收與補(bǔ)償對(duì)象：國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的所有權(quán)人(被征收人)。(《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條)
4.征收情形：國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。(《中華人民共和國(guó)土地管理法》第58條、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條)
5.征收補(bǔ)償?shù)姆秶c常見(jiàn)項(xiàng)目：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(房屋投資或建造成本及其使用原始價(jià)值的補(bǔ)償、裝飾裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償)；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；市、縣政府規(guī)定的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。(《中華人民共和國(guó)土地管理法》第17條)
6.征收補(bǔ)償方式：一是貨幣補(bǔ)償；二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。(《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條)
二、簡(jiǎn)評(píng)行政征收補(bǔ)償立法的不足與法律實(shí)踐的“補(bǔ)位”
三、案例解讀
1.審判程序：審判監(jiān)督程序
2.裁判文書(shū)：湖南省高級(jí)人民法院〔2019〕湘民申2449號(hào)民事裁定書(shū)
3.案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：出租人(房屋所有權(quán)人)是否應(yīng)向承租人支付裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失，原二審法院(湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院)的判決是否正確。
4.法院裁判觀點(diǎn)：(1)租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同履行過(guò)程中，政府對(duì)案涉房屋及其周圍棚戶區(qū)進(jìn)行征收，導(dǎo)致合同提前解除不能繼續(xù)履行，行政征收行為給出租人和承租人均造成了直接和間接經(jīng)濟(jì)損失。(2)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議補(bǔ)償并未包含承租人的裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷費(fèi)用等內(nèi)容。案外人某家居公司與承租人的征收拆遷情況一致，其損失通過(guò)行政訴訟得到補(bǔ)償，故本案承租人通過(guò)民事訴訟救濟(jì)其權(quán)利，應(yīng)同樣獲得相應(yīng)征收拆遷補(bǔ)償，出租人應(yīng)將其取得的相應(yīng)拆遷補(bǔ)償款支付給承租人。(3)承租人對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝飾裝修改造，而出租人未進(jìn)行裝修，亦不能提供證據(jù)對(duì)征收補(bǔ)償中的裝飾裝修補(bǔ)償項(xiàng)目加以證明，故原二審法院根據(jù)發(fā)生實(shí)際損失應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償原則和公平原則，參照《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上征收直管公房和單位自管房對(duì)承租人補(bǔ)償安置的規(guī)定》中關(guān)于單位自管房承租人的相應(yīng)拆遷補(bǔ)償損失應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，判決出租人向承租人支付一定的裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償款并無(wú)不當(dāng)。(4)出租人將房屋出租，未從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，出租人并未因征收發(fā)生租金損失(租金已另案主張)或直接的經(jīng)營(yíng)損失，而承租人客觀上無(wú)法繼續(xù)使用房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)遭受損失。出租人與承租人均未能提供充分有效證據(jù)證明實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)損失，原二審法院根據(jù)出租人與政府簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)期間計(jì)算承租人停產(chǎn)停業(yè)損失，并未導(dǎo)致合同雙方利益失衡。
四、結(jié)語(yǔ)
1.目前，法律和行政法規(guī)未明確規(guī)定房屋承租人可作為征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利主體；但根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的授權(quán)，結(jié)合部分地方政府規(guī)章以及司法判例分析，承租人可在特定情形下主張征收補(bǔ)償中的裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
2.出租人與承租人可在租賃合同中明確約定出現(xiàn)征收拆遷情形下的有關(guān)征收補(bǔ)償(主要是停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修補(bǔ)償)分配規(guī)則，在合同有明確約定時(shí)按約定處理，減少爭(zhēng)議糾紛。合同未明確約定時(shí)，承租人可根據(jù)公平原則或者情勢(shì)變更原則，主張對(duì)合同進(jìn)行變更，例如對(duì)征收補(bǔ)償確定的搬遷期、停產(chǎn)停業(yè)期等有關(guān)期間的租金等費(fèi)用進(jìn)行減免；或者主張出租人將征收補(bǔ)償中關(guān)于裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊欢ū壤Ц督o承租人，請(qǐng)求人民法院根據(jù)公平原則對(duì)當(dāng)事人利益進(jìn)行合理調(diào)整。
3.作為出租人，在出現(xiàn)征收拆遷時(shí)，應(yīng)注意及時(shí)與征收部門(mén)溝通協(xié)商補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)，如涉及到裝飾裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失問(wèn)題，應(yīng)注意是否與承租人騰退搬遷期相關(guān)聯(lián)，關(guān)注騰退期、搬遷期租金收取。必要時(shí)，在與征收部門(mén)溝通協(xié)商補(bǔ)償時(shí)，將承租人納入?yún)f(xié)商范圍，但在補(bǔ)償協(xié)議中明確有關(guān)補(bǔ)償款統(tǒng)一支付至出租人，在出租人扣減承租人應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)金額后，酌情確定應(yīng)支付承租人的裝飾裝修和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
備注：鑒于筆者研究的廣度和深度有限，加之《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未對(duì)涉租賃關(guān)系的房屋征收補(bǔ)償作統(tǒng)一規(guī)定，部分地方性法規(guī)或有關(guān)規(guī)范性文件對(duì)國(guó)有直管公房和單位自管公房作了規(guī)定，本文僅討論國(guó)有土地上房屋(不含公房)征收與補(bǔ)償法律問(wèn)題，暫不討論涉集體土地上房屋征收拆遷安置與補(bǔ)償法律問(wèn)題。歡迎廣大讀者提出意見(jiàn)和建議。
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