1. 合同解除的法律后果包括財(cái)產(chǎn)的返還和損失的賠償。租賃合同解除后，基于雙方的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人，出租人也應(yīng)將預(yù)付租金退還承租人。雖然根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)”，但是該法條針對(duì)的是普通債權(quán)。預(yù)付租金的返還不同于解除合同產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)，不在該條的規(guī)定范圍之內(nèi)。
2. 因破產(chǎn)企業(yè)的管理人單方解除《房屋租賃合同》后，承租人與破產(chǎn)企業(yè)之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)歸于消滅，對(duì)于承租人預(yù)付的房屋租金，破產(chǎn)企業(yè)喪失了原來(lái)占有的合法依據(jù)并因此獲益，承租人作為給付方遭受相應(yīng)損失。該預(yù)付租金符合《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條有關(guān)不當(dāng)?shù)美?guī)定，應(yīng)屬于不當(dāng)?shù)美?/p>
3. 破產(chǎn)企業(yè)的管理人為便于拍賣租賃物，推進(jìn)破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行，解除與承租人之間簽訂的租賃合同。出租人在合同解除后繼續(xù)占有的承租人預(yù)付的租金，符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第三項(xiàng)的規(guī)定，依法可以認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)，由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。
民事 房屋租賃合同 破產(chǎn) 共益?zhèn)鶆?wù)
2013年7月12日，湖南阿里貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱阿里公司）與楊建廣簽訂《房屋租賃合同》。雙方約定：阿里公司自愿將位于株洲市天元區(qū)長(zhǎng)江北路保利大廈106號(hào)物業(yè)租賃給楊建廣經(jīng)營(yíng)。租賃房屋建筑面積共計(jì)3125.68平方米，包括一樓商鋪和地下停車位65個(gè)。租賃期限15年，自2013年7月15日至2028年7月14日。每月租金20萬(wàn)元，租金總額3600萬(wàn)元。楊建廣須在2013年7月15日前支付租金1800萬(wàn)元給阿里公司。自2021年起租金按季度在每季度前十日支付。阿里公司同意楊建廣市場(chǎng)策劃期7個(gè)月，自2013年7月15日至2014年2月15日，市場(chǎng)策劃期免收租金。阿里公司應(yīng)向楊建廣提供租金收取銀行賬戶。合同簽訂后，楊建廣于同年7月19日、7月22日分兩次向阿里公司匯款共計(jì)1800萬(wàn)元。阿里公司向楊建廣交付租賃房屋。2014年10月14日，湖南省株洲市中級(jí)人民法院裁定受理李伏喜等人對(duì)阿里公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。2015年2月26日，阿里公司破產(chǎn)管理人向楊建廣送達(dá)《關(guān)于變更商鋪?zhàn)赓U合同通知書》，將雙方《房屋租賃合同》約定的租賃期限變更為不定期租賃直至收到管理人解除或終止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司通知楊建廣解除房屋租賃合同，要求楊建廣于收到該通知之日起15日內(nèi)返還租賃房屋。同年3月23日，楊建廣復(fù)函稱，管理人無(wú)權(quán)解除合同，不同意返還租賃房屋。阿里公司遂向法院起訴，請(qǐng)求由楊建廣返還保利大廈一樓商鋪及負(fù)一樓地下車位65個(gè)。楊建廣反訴請(qǐng)求如確認(rèn)房屋租賃合同解除后，楊建廣多付的租金1320萬(wàn)元在阿里公司破產(chǎn)債權(quán)中享有優(yōu)先受償權(quán)。
湖南省株洲市中級(jí)人民法院于2016年3月1日作出（2015）株中法民二初字第86號(hào)民事判決：一、楊建廣自判決生效后十日內(nèi)向阿里公司返還租賃房屋（所有權(quán)證號(hào)為株房字第1000232892、1000232893、1000232894、1000232895號(hào)）及地下車庫(kù)65個(gè)車位；二、駁回楊建廣的反訴請(qǐng)求；三、確認(rèn)楊建廣對(duì)阿里公司享有普通破產(chǎn)債權(quán)1320萬(wàn)元（計(jì)算截止至2016年2月15日，之后楊建廣未實(shí)際返還租賃房屋期間，按每月租金20萬(wàn)元抵扣）。
湖南省高級(jí)人民法院于2017年1月22日作出（2016）湘民終412號(hào)民事判決：一、維持湖南省株洲市中級(jí)人民法院（2015）株中法民二初字第86號(hào)民事判決第一項(xiàng)；二、撤銷湖南省株洲市中級(jí)人民法院（2015）株中法民二初字第86號(hào)民事判決第二、三項(xiàng)；三、確認(rèn)楊建廣與阿里公司的房屋租賃合同解除后，阿里公司應(yīng)當(dāng)返還楊建廣的預(yù)付租金為共益?zhèn)鶆?wù)（截至2016年2月15日為1320萬(wàn)元，之后楊建廣未實(shí)際返還租賃房屋期間按照每月租金20萬(wàn)元抵扣），楊建廣對(duì)該共益?zhèn)鶆?wù)享有從阿里公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先于普通債權(quán)受償?shù)臋?quán)利。
湖南省高級(jí)人民法院生效判決認(rèn)為，本案二審雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、本案《房屋租賃合同》能否解除；二、楊建廣預(yù)付的房屋租金可否作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先受償。
一、關(guān)于本案《房屋租賃合同》能否解除的問(wèn)題。雖然《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）對(duì)合同的解除明確規(guī)定必須滿足一定條件，但《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)破產(chǎn)法》）第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人，管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行，但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同?！痹摋l賦予了破產(chǎn)管理人單方解除合同的特別權(quán)利，即無(wú)論承租方是否違約，是否有過(guò)錯(cuò)，是否具備可以解除的條件，管理人均可以決定解除合同，這也是破產(chǎn)法作為特別法的特殊性。本案中，阿里公司破產(chǎn)管理人于2015年2月26日向楊建廣下發(fā)關(guān)于變更《商鋪?zhàn)赓U合同》的通知書，將雙方《房屋租賃合同》約定的租賃期限變更為不定期租賃直至收到管理人解除或終止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明確通知楊建廣解除房屋租賃合同。故涉案《房屋租賃合同》在阿里公司管理人通知楊建廣解除后，已經(jīng)被解除。因阿里公司破產(chǎn)管理人對(duì)未履行完畢的合同可以選擇解除或者繼續(xù)履行，楊建廣以阿里公司破產(chǎn)管理人沒(méi)有解除其他租賃人的合同為由主張本案合同不能解除，沒(méi)有法律依據(jù)，該院不予支持。
二、關(guān)于楊建廣預(yù)付的房屋租金可否作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。該院認(rèn)為，《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，這也是租賃權(quán)債權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)。此外，租賃合同的履行長(zhǎng)期處于繼續(xù)狀態(tài)是租賃合同的重要特點(diǎn)，故租賃合同不同于一般的債權(quán)合同?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”也就是說(shuō)，合同解除后的法律后果包括財(cái)產(chǎn)的返還和損失的賠償。本案租賃合同解除后，基于雙方的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)，楊建廣應(yīng)將租賃物返還出租方阿里公司，阿里公司也應(yīng)將預(yù)付租金退還承租方楊建廣。因阿里公司破產(chǎn)管理人單方解除《房屋租賃合同》后，楊建廣與阿里公司之間的合同關(guān)系已經(jīng)歸于消滅，對(duì)于楊建廣預(yù)付的房屋租金，阿里公司喪失了原來(lái)占有的合法依據(jù)并因此獲益，楊建廣作為給付方遭受相應(yīng)損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第九十二條“沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人”之規(guī)定，阿里公司在合同解除后繼續(xù)占有楊建廣的預(yù)付租金符合《民法通則》關(guān)于不當(dāng)?shù)美南嚓P(guān)法律特征，屬于不當(dāng)?shù)美１景钢?，阿里公司破產(chǎn)管理人為便于拍賣租賃物，推進(jìn)破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行，解除與楊建廣之間簽訂的租賃合同。雖然根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)”，但是該法條針對(duì)的是普通債權(quán)。本案預(yù)付租金的返還不同于解除合同產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)，不在該條的規(guī)定范圍之內(nèi)。本案所涉不當(dāng)?shù)美l(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條的規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：（一）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；（二）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無(wú)因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；（四）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（六）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。”阿里公司在合同解除后繼續(xù)占有楊建廣預(yù)付的租金屬于不當(dāng)?shù)美?，符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第三項(xiàng)的規(guī)定，依法可以認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十三條 “破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償所有破產(chǎn)費(fèi)用或者共益?zhèn)鶆?wù)的，先行清償破產(chǎn)費(fèi)用”的規(guī)定，本案租賃合同解除后，阿里公司對(duì)楊建廣的預(yù)付租金的返還義務(wù)應(yīng)作為共益?zhèn)鶆?wù)，由該公司的財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償，楊建廣享有從阿里公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先于普通債權(quán)受償?shù)臋?quán)利。
該案例涉及到對(duì)于未到期的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，出租人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，破產(chǎn)管理人選擇解除租賃合同的情況下，承租人多交的部分租金（即預(yù)付租金）可否作為共益?zhèn)鶆?wù)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先于普通債權(quán)清償?shù)膯?wèn)題。由于我國(guó)的《企業(yè)破產(chǎn)法》已經(jīng)賦予破產(chǎn)管理人合同解除選擇權(quán)，因此《合同法》上的“買賣不破租賃”原則因?yàn)樘貏e法優(yōu)于普通法而在破產(chǎn)程序中被打破。管理人在破產(chǎn)程序中可以選擇解除租賃合同這一問(wèn)題在司法裁判中已無(wú)爭(zhēng)議，但租賃合同解除后，承租人的預(yù)付租金應(yīng)當(dāng)在什么順位清償，卻是司法實(shí)踐中頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)付租金仍然屬于承租人財(cái)而非破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)，承租人可以行使取回權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該租金與其他普通債務(wù)無(wú)異，應(yīng)當(dāng)按照普通債權(quán)由承租人申報(bào)債權(quán)。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)付租金可作為共益?zhèn)鶆?wù)處理。之所以對(duì)此意見(jiàn)分歧較大，主要源于《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)承租人的預(yù)付租金在企業(yè)破產(chǎn)后如何處理沒(méi)有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不一。就本案而言，承租人預(yù)付的租金是否作為共益?zhèn)鶆?wù)從破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先于普通債權(quán)清償，需要對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行闡析：
一、預(yù)付租金與可行使取回權(quán)的物的區(qū)別
所謂取回權(quán)，是指企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，對(duì)于不屬于破產(chǎn)企業(yè)的那部分財(cái)產(chǎn)，其所有人有從破產(chǎn)管理人處取回的權(quán)利。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定了破產(chǎn)程序中權(quán)利人的取回權(quán)，《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條對(duì)取回權(quán)的行使予以了細(xì)化。目前，破產(chǎn)程序中的取回權(quán)包括非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)取回權(quán)、代償性取回權(quán)、出賣人在途標(biāo)的物取回權(quán)、出賣人取回權(quán)四種。其中，非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)取回權(quán)，是指所有權(quán)人或者其他權(quán)利人通過(guò)管理人將不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)予以取回的權(quán)利。代償性取回權(quán)，是指當(dāng)非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)取回權(quán)行使的標(biāo)的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人依法對(duì)取回權(quán)標(biāo)的物的代償財(cái)產(chǎn)行使取回的權(quán)利，是對(duì)非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)取回權(quán)制度的必要補(bǔ)充。出賣人在途標(biāo)的物取回權(quán)，是指尚未收到全部?jī)r(jià)款的動(dòng)產(chǎn)出賣人，將買賣標(biāo)的物發(fā)送后，如果買受人尚未收到標(biāo)的物前破產(chǎn)的，出賣人可以請(qǐng)求取回標(biāo)的物的權(quán)利，其目的在于擔(dān)保已經(jīng)脫離了對(duì)標(biāo)的物控制的出賣人獲得買賣價(jià)款的權(quán)利，是破產(chǎn)法中規(guī)定的一項(xiàng)特殊的取回權(quán)。出賣人取回權(quán)，是指當(dāng)事人在買賣合同中約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人未按約定支付價(jià)款或完成特定條件，對(duì)出賣人造成損害的，出賣人有權(quán)主張取回買賣標(biāo)的物，這是合同法上的權(quán)利在破產(chǎn)程序中的行使。由此可見(jiàn)兩點(diǎn)，第一，由于取回權(quán)針對(duì)的是物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，取回權(quán)的行使必須有明確的法律依據(jù)，即僅限于上述四種情形。盡管預(yù)付租金產(chǎn)生的基礎(chǔ)——租賃權(quán)具有一定的物權(quán)屬性（下節(jié)會(huì)重點(diǎn)論述），但目前我國(guó)法律包括《民法通則》、《合同法》和《企業(yè)破產(chǎn)法》均未規(guī)定預(yù)付租金的取回權(quán)這一類權(quán)利。第二，盡管取回權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)是所有權(quán)、占有返回請(qǐng)求權(quán)和用益物權(quán)，但是取回的標(biāo)的都是特定物。這是取回權(quán)最基本的特征。預(yù)付租金雖然也是“物”，但是其屬于種類物并非特定物，一旦租金從承租人轉(zhuǎn)移到出租人手中，即與破產(chǎn)企業(yè)其他資金混同，無(wú)法再進(jìn)行特定。所以，直接對(duì)預(yù)付租金行使取回權(quán)，違背取回物最本質(zhì)的特征。
二、預(yù)付租金作為普通債權(quán)的不妥之處
之所以有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)付租金系普通債權(quán)，主要是因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定“管理人解除合同時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)作為破產(chǎn)債權(quán)”，導(dǎo)致承租人預(yù)交租金等各種經(jīng)濟(jì)損失，往往被不當(dāng)理解為只能作為普通破產(chǎn)債權(quán)受償。筆者之所以說(shuō)是“不當(dāng)理解”，系因?yàn)閷㈩A(yù)付租金作為普通破產(chǎn)債權(quán)存在以下不妥之處：
1. 承租人的預(yù)付租金屬于合同解除后返還財(cái)產(chǎn)的自然法律后果，而非因合同解除的過(guò)錯(cuò)方引起的損失。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！庇纱丝梢?jiàn)，恢復(fù)原狀與賠償損失是兩種不同的可以并行的義務(wù)。租賃合同解除后，產(chǎn)生的法律后果有恢復(fù)原狀即財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)與損害賠償義務(wù)。其中，返還義務(wù)是合同不再履行的自然后果，它不是基于一方的違約或侵權(quán)行為而發(fā)生的，不同于因解除合同而產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)。因此，在管理人解除租賃合同時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人（即承租人）基于財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)產(chǎn)生的權(quán)利不屬于我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定的“對(duì)方當(dāng)事人因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)”，不應(yīng)作為普通破產(chǎn)債權(quán)處理。
2. 不能完全忽略租賃權(quán)的“物權(quán)屬性”。租賃權(quán)是指承租人依據(jù)法律和合同約定而對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)所享有的使用和收益的權(quán)利。根據(jù)該定義，租賃權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)而非物權(quán)，然而，租賃權(quán)也具有一定的物權(quán)效力，這主要體現(xiàn)在“買賣不破租賃”“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”兩種制度上。目前，包括中國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家的立法政策中都能看出，租賃權(quán)雖然本質(zhì)上歸屬債權(quán)，但是基于保護(hù)承租人的租賃權(quán)益、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定、穩(wěn)固社會(huì)生產(chǎn)生活秩序、充分有效使用不動(dòng)產(chǎn)資源等特殊社會(huì)利益的考量，使得租賃權(quán)趨于物權(quán)化。因此，盡管租賃權(quán)的特殊性在破產(chǎn)有關(guān)的法律中未做明確規(guī)定，但在破產(chǎn)程序中處理未到期的租賃合同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)尊重這種普遍存在的特殊保護(hù)，不能簡(jiǎn)單適用未履行完畢合同的一般處理方式，而是應(yīng)該執(zhí)行特殊的解決規(guī)則。這與破產(chǎn)程序中對(duì)物權(quán)設(shè)立取回權(quán)和別除權(quán)制度，使物權(quán)在破產(chǎn)中能“全身而退”的規(guī)則存在相通之處。
3. 將預(yù)付租金作為普通債權(quán)對(duì)待不利于“最大限度保護(hù)全體債權(quán)人利益”這一價(jià)值追求的最終實(shí)現(xiàn)。在我國(guó)，債務(wù)人在進(jìn)入破產(chǎn)程序前，常因經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況惡化等原因?qū)㈤e置的土地、廠房等出租，待其最終進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，租賃合同往往尚未到期，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)上仍然設(shè)有租賃權(quán)。在租賃合同約定期限的情況下，只能等到期限屆滿才能收回租賃物，對(duì)于破產(chǎn)程序的進(jìn)行頗為不便。出租人破產(chǎn)時(shí)，管理人對(duì)于租賃物多有急于收回處分之必要。因此，司法裁判中對(duì)破產(chǎn)管理人依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條行使合同解除權(quán)均持支持態(tài)度。同時(shí)，必須注意到，解除租賃合同的目的是為了破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)更好的處置，從而使全體債權(quán)人利益得以實(shí)現(xiàn)（即債權(quán)人最看重的清償率）。只有租賃物上的租賃關(guān)系徹底解除且無(wú)無(wú)爭(zhēng)議，才能排除買受人的顧慮，在競(jìng)價(jià)中放心購(gòu)買，從而真正實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化。如果將承租人的預(yù)付租金作為普通債權(quán)處理，承租人租金返還將處于折價(jià)狀態(tài)，這極易引起承租人的不滿和不服，即使租賃合同被強(qiáng)制解除，承租人和破產(chǎn)企業(yè)之間也極易引發(fā)糾紛，最終影響到破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)。因此，將預(yù)付租金區(qū)別與普通債權(quán)來(lái)對(duì)待，是基于保護(hù)債務(wù)人（破產(chǎn)企業(yè)）利益、保護(hù)承租債權(quán)人利益以及實(shí)現(xiàn)全體債權(quán)人利益而作出的利益平衡。
三、預(yù)付租金可以作為共益?zhèn)鶆?wù)的法理依據(jù)
所謂共益?zhèn)鶆?wù)，是指人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，為了全體債權(quán)人的共同利益以及破產(chǎn)程序順利進(jìn)行而發(fā)生的債務(wù)?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：（一）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；（二）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無(wú)因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；（四）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（六）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。”可見(jiàn)，我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)共益?zhèn)鶆?wù)采取的是列舉式規(guī)定，無(wú)其他兜底性條款，只有符合以上六種情況，才能認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)。筆者認(rèn)為，雖然該條并未明確將預(yù)付租金列為共益?zhèn)鶆?wù)，但是預(yù)付租金屬于租賃合同解除后破產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)返還的不當(dāng)?shù)美?cái)產(chǎn)，屬于該條第（三）項(xiàng)規(guī)定的共益?zhèn)鶆?wù)的范圍。理由為：
1.企業(yè)在破產(chǎn)程序啟動(dòng)前，其基于房屋租賃合同關(guān)系合法占有承租人預(yù)付的租金，但破產(chǎn)管理人單方解除房屋租賃合同后，承租人與破產(chǎn)企業(yè)之間的合同關(guān)系已經(jīng)歸于消滅，對(duì)于承租人預(yù)付的房屋租金，破產(chǎn)企業(yè)喪失了原來(lái)占有的合法依據(jù)，且因?yàn)檎加性摴P資金而獲益。承租人作為給付方遭受相應(yīng)損失。根據(jù)《民法通則》第九十二條“沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人”之規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)在合同解除后繼續(xù)占有承租人的預(yù)付租金的情形符合民法通則關(guān)于不當(dāng)?shù)美南嚓P(guān)法律特征，應(yīng)當(dāng)屬于不當(dāng)?shù)美?/p>
2. 《民法通則》關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定分為：給付不當(dāng)?shù)美c非給付不當(dāng)?shù)美Ｋ^給付不當(dāng)?shù)美?，指受益人受領(lǐng)他人基于給付行為而移轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)或利益，因欠缺給付目的（即給付的原因）而發(fā)生的不當(dāng)?shù)美＿@種欠缺給付目的既可以是自始欠缺給付目的，也可以是給付目的嗣后不存在，或者是給付目的不達(dá)，其中“給付目的嗣后不存在”包括“合同解除后因先前生效合同而受領(lǐng)的給付”。最高人民法院裁判釋法觀點(diǎn)認(rèn)為：“合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任?！惫势飘a(chǎn)管理人在破產(chǎn)程序中解除租賃合同所產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)的自然法律后果屬于不當(dāng)?shù)美姆颠€。
3. 租金合同的解除，其根本目的是為了原租賃物上租賃權(quán)的消滅，從而使原租賃物更加便于處置，最終目的是為了全體債權(quán)人的共同利益以及破產(chǎn)程序順利進(jìn)行，因此其符合共益?zhèn)鶆?wù)的基本特征。日本《破產(chǎn)法》第54條第二款規(guī)定，“破產(chǎn)管理人選擇解除合同的，若在破產(chǎn)財(cái)團(tuán)之中現(xiàn)存破產(chǎn)債務(wù)人取得對(duì)待給付的，合同的對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求將其返還，該請(qǐng)求權(quán)為取回權(quán)；在原物不存在時(shí)，就其價(jià)額可以行使作為共益?zhèn)鶛?quán)人的權(quán)利。”可見(jiàn)，這一思路在外國(guó)法中多有體現(xiàn)。我國(guó)有的地方法院在內(nèi)部規(guī)定也有所體現(xiàn)，如《北京市高級(jí)人民法院審理民商事案件若干問(wèn)題的解答之五（試行）》（京高法發(fā)［2007］168號(hào)）規(guī)定: “破產(chǎn)企業(yè)出租的房屋土地?zé)o租賃期限的，可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)留給承租人合理的時(shí)間。破產(chǎn)企業(yè)出租的房屋土地有租賃期限但未到期的，應(yīng)區(qū)別情況處理:（1）如果承租人的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)情況表明可以繼續(xù)使用，且該位置適于承租人發(fā)展的，則可以考慮繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行的，拍賣時(shí)應(yīng)向競(jìng)拍人做出說(shuō)明，適用買賣不破租賃的規(guī)則。（2）如果該地點(diǎn)作其他開(kāi)發(fā)更有價(jià)值，解除合同更有利于財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的，應(yīng)解除合同。解除合同的補(bǔ)償屬于共益?zhèn)鶛?quán)性質(zhì)，在解除合同時(shí)向承租人優(yōu)先支付?！北景赴l(fā)生后，湖南省高級(jí)人民法院在二審過(guò)程中，合議庭對(duì)此存在一定分歧，該案經(jīng)過(guò)本院審判委員會(huì)討論，并向最高人民法院請(qǐng)示。最高人民法院批復(fù)同意“將預(yù)付租金作為共益?zhèn)鶆?wù)清償”的處理意見(jiàn)。
一審法院合議庭成員:唐俊平、豆華杰、李先玉
二審法院合議庭成員:朱湘歸、覃開(kāi)艷、程似錦
《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：
（一）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；
（二）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無(wú)因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；
（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；
（四）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；
（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；
（六）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。
《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第四十三條 破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。
債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償所有破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)的，先行清償破產(chǎn)費(fèi)用。
債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償所有破產(chǎn)費(fèi)用或者共益?zhèn)鶆?wù)的，按照比例清償。
債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費(fèi)用的，管理人應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序。人民法院應(yīng)當(dāng)自收到請(qǐng)求之日起十五日內(nèi)裁定終結(jié)破產(chǎn)程序，并予以公告。
《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
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