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所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，其基本內(nèi)涵是指在租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，原來(lái)已經(jīng)存在的租賃關(guān)系仍然對(duì)買(mǎi)受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的也僅是負(fù)擔(dān)有租賃關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。此即學(xué)理上所說(shuō)的租賃權(quán)的“物權(quán)化”，其隨附于租賃物之上，并可以對(duì)抗之后的物權(quán)人。

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。此即我國(guó)法律對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的承認(rèn)。該原則的確立一是為了保護(hù)弱勢(shì)的承租人，如果不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)就會(huì)使承租人喪失租賃權(quán)，那么承租人權(quán)利的保障便無(wú)從談起；二是為了使締約成本經(jīng)濟(jì)化，即買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂即會(huì)導(dǎo)致租賃合同解除不符合市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)原則。

但是，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”并不是絕對(duì)的，適用該原則須具備一定的條件：其一，存在合法有效的租賃合同；其二、租賃物已經(jīng)交付承租人使用；其三、出租人將該租賃物所有權(quán)出賣(mài)給第三人。（參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第六冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版）非同時(shí)具備以上三個(gè)條件，不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

當(dāng)然，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則幾乎是法學(xué)理論界和司法實(shí)務(wù)界人盡皆知的概念，對(duì)于這一原則的成立和適用條件也基本上不存爭(zhēng)議。但對(duì)該原則的理解不能望文生義，并不是所有的“租賃”均可以對(duì)抗“買(mǎi)賣(mài)”。如下我們來(lái)討論買(mǎi)賣(mài)“破”除租賃的四種情形，并以四則案例作為參考。

一、適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條，排除“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的情形。

案例一 2000年12月8日，廣發(fā)銀行與中泰公司、百貨公司簽訂貸款抵押合同，約定百貨公司用其所有的涉案房產(chǎn)為中泰公司向廣發(fā)銀行的借款提供擔(dān)保，并辦理了抵押登記。2005年6月15日，涉案房產(chǎn)被人民法院查封。2006年10月31日，中泰公司未依約還款，廣發(fā)銀行與粵財(cái)公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其對(duì)中泰公司享有的本金及各項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給粵財(cái)公司。2007年8月22日，粵財(cái)公司與華鴻公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其對(duì)中泰公司享有的各項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給華鴻公司。2011年1月5日，涉案房產(chǎn)被依法拍賣(mài)。

涉案房產(chǎn)租賃情況：2000年10月16日，百貨公司與金橋公司簽訂租賃協(xié)議，將其所有的涉案房產(chǎn)租賃給金橋公司使用，租期自2000年10月26日至2010年10月16日。2005年8月30日，金橋公司將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給鄭某，期間鄭某、金橋公司、百貨公司簽訂了《合作協(xié)議》。2007年2月1日，萬(wàn)家公司受鄭某委托執(zhí)行《合作協(xié)議》，由萬(wàn)家公司全權(quán)承包上訴房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。2010年11月22日，法院要求萬(wàn)家公司退出對(duì)涉案房產(chǎn)的占有，并向華鴻公司交付。萬(wàn)家公司不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴。

此案案情復(fù)雜，時(shí)間跨度大，涉及不動(dòng)產(chǎn)的抵押、查封及多次租賃，不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利變動(dòng)頻繁。在紛繁復(fù)雜的權(quán)利變動(dòng)中，時(shí)間線索是準(zhǔn)確厘清各種權(quán)利關(guān)系的關(guān)鍵。前文已述及，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”并非絕對(duì)的，權(quán)利變更的時(shí)間先后會(huì)影響該原則的適用，此案就是這種情況的典型。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋?zhuān)?009）11號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》）第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此案中，涉案房產(chǎn)被查封發(fā)生在2005年6月15日，而金橋公司將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給鄭某、以及鄭某與萬(wàn)家公司和金橋公司之間簽訂《合作協(xié)議》發(fā)生在2005年8月30日之后。即便是萬(wàn)家公司對(duì)涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)，依照《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第二款，該租賃權(quán)也不能對(duì)抗涉案房產(chǎn)被拍賣(mài)后受讓人的所有權(quán)。

廣東省高級(jí)人民法院在（2013）粵高法民二終字第59號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為：萬(wàn)家公司與金橋公司屬不同主體，即使金橋公司對(duì)涉案房產(chǎn)享有租賃使用權(quán)，也不能據(jù)此認(rèn)為萬(wàn)家公司享有租賃使用權(quán)。2007年2月1日鄭某與金橋公司、百貨公司簽訂的《合作協(xié)議》約定，由萬(wàn)家公司承包開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉案房產(chǎn)，并對(duì)經(jīng)營(yíng)期間的利潤(rùn)分配進(jìn)行了約定，從協(xié)議內(nèi)容看該協(xié)議也并非租賃合同。故萬(wàn)家公司主張其在涉案房產(chǎn)拍賣(mài)前已對(duì)該房產(chǎn)享有租賃使用權(quán)，事實(shí)依據(jù)并不充足。

其次，依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋?zhuān)?009）11號(hào)）第二十條規(guī)定，在2007年鄭某與金橋公司、百貨公司簽訂《合作協(xié)議》之前，涉案房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，即使在涉案房產(chǎn)拍賣(mài)前萬(wàn)家公司依據(jù)2007年的《合作協(xié)議》獲得了對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃使用權(quán)，在涉案房產(chǎn)拍賣(mài)后萬(wàn)家公司主張繼續(xù)享有租賃使用權(quán)也缺乏法律依據(jù)。故原審對(duì)萬(wàn)家公司關(guān)于涉案房產(chǎn)拍賣(mài)后其繼續(xù)享有租賃使用權(quán)的主張未予支持，并無(wú)不妥。

該案還可以假設(shè)另外一種情況：如果2000年廣發(fā)銀行、中泰公司、百貨公司簽訂借款抵押合同、辦理涉案房產(chǎn)的抵押登記發(fā)生在百貨公司和金橋公司簽訂租賃協(xié)議之前，則依照《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第二十條第一款的規(guī)定，即便是金橋公司對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)也不得對(duì)抗該房產(chǎn)被拍賣(mài)后受讓人的所有權(quán)。對(duì)此《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（法釋?zhuān)?000）44號(hào)）第六十六條也有相應(yīng)規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

二、名為“租賃合同”實(shí)為涉案房產(chǎn)的的收益分配方案，不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的情形。

案例二 1997年1月23日，水產(chǎn)公司與藍(lán)天廣場(chǎng)簽訂租賃協(xié)議，約定水產(chǎn)公司將涉案房產(chǎn)出租給藍(lán)天廣場(chǎng)使用，月租金18萬(wàn)元。后水產(chǎn)公司被撤銷(xiāo)，政府部門(mén)將所有權(quán)劃轉(zhuǎn)登記在益豪公司名下，使用權(quán)及出租權(quán)劃轉(zhuǎn)給會(huì)展中心。2003年1月2日，會(huì)展中心與益豪公司簽訂《物業(yè)管理及租金收取協(xié)議書(shū)》，明確約定涉案房產(chǎn)所有權(quán)歸益豪公司，使用權(quán)歸會(huì)展中心。由會(huì)展中心負(fù)責(zé)出租與管理，租金的20%歸益豪公司，80%歸會(huì)展中心。同日，雙方還簽訂了《租賃合同》，約定會(huì)展中心向益豪公司承租涉案標(biāo)的，租金每月3萬(wàn)元。2003年5月9日，在政府部門(mén)協(xié)調(diào)下，會(huì)展中心與藍(lán)天廣場(chǎng)簽訂《變更合同協(xié)議書(shū)》，將原水產(chǎn)公司與藍(lán)天廣場(chǎng)的租賃協(xié)議中水產(chǎn)公司一方變更為會(huì)展中心。后，廣州農(nóng)村銀行花都支行取得涉案標(biāo)的抵押權(quán)，并依法對(duì)涉案標(biāo)的進(jìn)行拍賣(mài)。

會(huì)展中心以拍賣(mài)侵害其合法承租權(quán)益為由向法院起訴，二審敗訴后向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/section>

《合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人締約的目的是取得房屋的使用權(quán)，出租人則是為了收取租金。雙方地位平等，權(quán)利義務(wù)對(duì)等。此案中，會(huì)展中心與益豪公司簽訂的《物業(yè)管理及租金收取協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容是對(duì)涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和收益的分配，雙方于同日簽訂的《租賃合同》約定會(huì)展中心以每月3萬(wàn)元的超低價(jià)承租涉案房產(chǎn)也有背常理（1997年涉案房產(chǎn)的月租金已是每月18萬(wàn)元）。綜合來(lái)看，該《租賃合同》雖然名為“租賃合同”，但實(shí)際上也是與同日簽訂的《物業(yè)管理及租金收取協(xié)議書(shū)》相配合的有關(guān)涉案房產(chǎn)收益的分配方案，不符合《合同法》第二百一十二條規(guī)定的“租賃合同”的特征，也有悖合同法的公平原則和民事法律關(guān)系的誠(chéng)實(shí)信用原則。故而不能認(rèn)定會(huì)展中心基于上述協(xié)議享有對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)，并以之對(duì)抗涉案房產(chǎn)受讓人的所有權(quán)。

最高人民法院在（2014）民申字第2152號(hào)民事裁定書(shū)中認(rèn)為，會(huì)展中心與益豪公司之間簽訂的《租賃合同》，名為租賃合同，實(shí)為雙方對(duì)出租涉案房產(chǎn)收益的分配，內(nèi)容不同于出租方收取租金、承租方獲取使用權(quán)的房屋租賃合同。二審判決在會(huì)展中心與益豪公司之間不存在實(shí)質(zhì)租賃關(guān)系的情形下，對(duì)會(huì)展中心關(guān)于按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則其仍然享有每月只交3萬(wàn)元使用到2022年12月31日及獲得轉(zhuǎn)租利益的請(qǐng)求不予支持，并無(wú)不當(dāng)。故最高人民法院裁定駁回會(huì)展中心的再審申請(qǐng)。

三、《房屋使用權(quán)抵債合同》不同于房屋租賃合同，不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的情形。

案例三 2004年3月22日，英聯(lián)公司與豪力公司簽訂《房屋使用權(quán)抵債合同》，約定豪力公司將涉案房產(chǎn)交付英聯(lián)公司使用，使用期限為18年，以使用權(quán)益償還所欠英聯(lián)公司300萬(wàn)元債務(wù)。2004年5月28日，建行開(kāi)發(fā)區(qū)支行取得涉案房產(chǎn)抵押權(quán)（該抵押2013年2月7日注銷(xiāo)），2012年11月30日，該房產(chǎn)被依法拍賣(mài)，恒華公司取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)。英聯(lián)公司以對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行侵害其合法權(quán)益為由向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，二審敗訴后向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/section>

本案同案例二具有一定程度的相似性。合同性質(zhì)應(yīng)該依據(jù)合同的內(nèi)容確定，而不能僅以合同的名稱(chēng)作為依據(jù)。某些合同雖然形式上類(lèi)似于房屋租賃合同，但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容卻約定的是其他類(lèi)型的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)收益的分配、還是以房產(chǎn)使用權(quán)抵償債務(wù)，均不滿(mǎn)足合同法規(guī)定的“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”這一租賃合同的定義，因而不能認(rèn)定合同雙方當(dāng)事人之間成立租賃關(guān)系。

最高人民法院在（2014）民申字第215號(hào)民事裁定書(shū)中認(rèn)為，從合同內(nèi)容來(lái)看，英聯(lián)公司為使自己的債權(quán)得到清償，同意豪力公司以讓渡豪力大廈（涉案房產(chǎn)）18年的房屋使用權(quán)的方式抵償300萬(wàn)元的借款?？梢?jiàn)《房屋使用權(quán)抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，本案不適用合同法規(guī)定的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。

四、法院強(qiáng)制拍賣(mài)涉案房產(chǎn)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的情形。

案例四 2013年，Ａ收受他人賄賂房產(chǎn)一套，并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。2014年，Ａ將涉案房屋出租給B使用，租賃期限為5年。2015年，檢察院以受賄罪為由對(duì)A提起公訴，A被法院判處有期徒刑10年，其名下房產(chǎn)被認(rèn)定為贓物而被依法查封。后該房產(chǎn)被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，由Ｃ購(gòu)得。Ｂ以其對(duì)涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)為由，拒絕騰退房屋。C訴至法院，要求排除妨害。

既然“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則由《合同法》第二百二十九條確立，則“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中的“買(mǎi)賣(mài)”應(yīng)當(dāng)指私法上的自由交易行為。實(shí)際上，該“買(mǎi)賣(mài)”不僅僅指錢(qián)物交易行為，其他民事法律行為如贈(zèng)與、互易、以物抵債等都不能導(dǎo)致租賃權(quán)的消滅。這些方式均屬于平等民事主體之間的行為，屬于私法的范疇，為合同法所調(diào)整。

然而，法院強(qiáng)制拍賣(mài)所導(dǎo)致的所有權(quán)變動(dòng)并不屬于以上平等民事主體之間基于意思自治所導(dǎo)致的所有權(quán)變動(dòng)。如《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》（法釋〔2014〕13號(hào)）第十二條規(guī)定：被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)需要變價(jià)的，人民法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采取拍賣(mài)、變賣(mài)等變價(jià)措施。法院的這種強(qiáng)制拍賣(mài)行為不屬于私法的范疇，應(yīng)該為公法所調(diào)整。故合同法所確立的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則不能適用于法院強(qiáng)制拍賣(mài)所導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的情形。

在（2012）滬一中民四（商）終字第1796號(hào)民事判決書(shū)中，原審奉賢區(qū)人民法院認(rèn)為：租賃物所有權(quán)變動(dòng)的原因，除了買(mǎi)賣(mài)之外，還包括強(qiáng)制拍賣(mài)、抵債、贈(zèng)與等方式。對(duì)于例如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動(dòng)，屬于私法上的行為，可為《中華人民共和國(guó)合同法》所調(diào)整，而基于例如強(qiáng)制拍賣(mài)取得所有權(quán)的行為應(yīng)為公法所調(diào)整，不再適用《中華人民共和國(guó)合同法》，本案中權(quán)利人是基于法院強(qiáng)制拍賣(mài)取得系爭(zhēng)廠房的所有權(quán)，該方式并不能體現(xiàn)平等主體之間的意思自治，而是基于公法上的強(qiáng)制行為，當(dāng)然不應(yīng)該適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

二審上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為原審法院判決正確，予以維持。

因法院強(qiáng)制拍賣(mài)致使承租人遭受損失的，承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人主張權(quán)利。

以上只是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則幾種較為典型的例外情形，不足以涵蓋所有的特例。特別是名為租賃合同而實(shí)為其他類(lèi)型的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的情形難以窮盡。但是，這至少說(shuō)明，對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的解釋是嚴(yán)格的，能夠?qū)顾袡?quán)的租賃關(guān)系必須是滿(mǎn)足合同法對(duì)租賃合同定義的租賃關(guān)系，而非表里不一的“租賃合同”。并且，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用范圍有限制，即只能在私法領(lǐng)域內(nèi)適用。

五、文末余思：能否以登記對(duì)抗制度限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則？

從保護(hù)承租人的合法利益而言，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則固然有其制度上的合理性和實(shí)踐中的必然性。但是，租賃關(guān)系畢竟是一種隱蔽的債權(quán)關(guān)系，不具有公示公信力，而不動(dòng)產(chǎn)的占有和使用往往涉及利益巨大，如何在保護(hù)承租人合法權(quán)益的同時(shí)又能平衡善意物權(quán)人的合法利益，使得“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則不被濫用，確實(shí)是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。

對(duì)此，有實(shí)務(wù)界人士提出以完善的登記對(duì)抗制度來(lái)限制“買(mǎi)賣(mài)不破”租賃原則的適用。即確立完善的租賃登記制度，租賃合同當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)雖不影響合同的效力，但是不得對(duì)抗第三人。（參見(jiàn)鄔德：《論“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用條件》，載《科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)》2008年第2期）

筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)有其合理性。在民法理論上，物權(quán)的變動(dòng)必須遵循公示原則，其產(chǎn)生、變更、消滅必須以外部可查知的方式表示出來(lái)。租賃權(quán)是一種物權(quán)化了的權(quán)利，也應(yīng)該經(jīng)過(guò)登記才能具有公示公信力。實(shí)際上，我國(guó)現(xiàn)有的一些法律制度已經(jīng)為此提供了突破口。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十三條規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

登記備案制度當(dāng)然不是登記對(duì)抗制度，而是登記對(duì)抗的折衷。在實(shí)踐中，登記備案往往不是強(qiáng)制性的，很多租賃合同未經(jīng)備案也具有相應(yīng)的法律效力，導(dǎo)致租賃權(quán)可以對(duì)抗善意物權(quán)人的所有權(quán)。但是，如果以此為基礎(chǔ)，確立登記對(duì)抗制度，明確不動(dòng)產(chǎn)租賃未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意物權(quán)人，則可以有效避免善意物權(quán)人權(quán)益被侵害的情形。

作者簡(jiǎn) 介

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