承租房屋應(yīng)查看房東的身份證和產(chǎn)權(quán)證，這是常識。但是，我今天要告訴你的是，僅查看房東的產(chǎn)權(quán)證，你的租賃權(quán)仍有可能不受法律保護。胡軍就因僅查看了房東的產(chǎn)權(quán)證，差點幾百萬元的投資打了水漂！
2021年5月中旬的一天，胡軍打電話給我，請我無論如何半個小時內(nèi)趕到他的酒店。問他什么事，他堅持一定要我到現(xiàn)場再說。因為胡軍是我的老朋友，又這么急切，我便趕緊過去。
到了目的地，只見裝修豪華的酒店大堂里，有三個某中級人民法院的工作人員和另外三個人圍著胡軍理論。胡軍像是看到救星，馬上將我介紹給法官，讓我去應(yīng)對。
原來胡軍酒店所承租的房屋，早在2016年就因為房東向銀行貸款上千萬，被抵押給了銀行。房東還不了貸，被銀行起訴至某市中級人民法院。2019年1月該法院查封了酒店所在房屋，并于2019年8月啟動房屋拍賣前評估程序。酒店的老板知道消息后，為了減少損失，便隱瞞了相關(guān)情況以家人出現(xiàn)變故為由，在2019年10月左右將酒店以四百六十余萬元轉(zhuǎn)讓給了胡軍。胡軍在查看房東提供的產(chǎn)權(quán)證復印件后，按原租賃條件與房東簽訂了租賃合同。2020年10月房屋拍賣成功。今天新房東派出三個人陪著三位法院工作人員要胡軍騰房。而胡軍自始至終都蒙在鼓里，面對此情不知所措。
“法官，房屋拍賣時，對酒店裝修進行了評估嗎？”我問。
“沒有?！?/p>
“拍賣公告公示了房屋租賃情況沒有？”我接著問。
“公示了胡軍與房東租賃合同中的主要商務(wù)條款?！?/p>
“新房東愿意對胡老板的酒店裝修進行賠償嗎？”我再問。
“不可能的，胡老板是抵押權(quán)設(shè)定后，特別是在拍賣過程中轉(zhuǎn)讓酒店的，我們新房東不可能給他賠償。如果說賠償，他只有找原房東及酒店的上手老板。我們今天就是要胡總騰房給我們?！毙路繓|代表中一個戴金絲框眼鏡的年青人趾高氣昂地插話回復。
“不可能，我投入幾百萬元，就這樣讓我走人！拼了命我都不會答應(yīng)！”胡軍氣得發(fā)抖。
“你競得房屋是事實，但是你并沒有支付酒店裝修的價款。你應(yīng)該是以行為表明接受了拍賣公告中的帶租約拍賣條款呀！”我見胡軍情緒很激動，把電話接過來。
“律師，我跟你講，關(guān)于銀行拍賣抵押房屋這一塊，我比你精通得多。我每年都要經(jīng)手十多起類似案件。最高法有個司法解釋，明確規(guī)定了抵押在先，租賃在后的承租人不得對抗抵押權(quán)的實現(xiàn)。我們買受人有權(quán)隨時叫你走人！”眼鏡男得意洋洋地說。
胡軍見這個眼鏡男又在得意，竟要沖過去揍他，幸得旁人及時勸阻。法官見雙方情緒激動，便拿出一份早已準備好的筆錄，要胡軍簽字。筆錄大意是抵押權(quán)設(shè)立在先，胡軍的合同簽訂在后屬無效合同，限胡軍十五日內(nèi)騰房等。胡軍拒簽，各方不歡而散。
2021年7月20日，某市中級人民法院作出通知書，要求胡軍在接到該通知書后十五日內(nèi)將房屋騰出交于現(xiàn)房屋所有權(quán)人。胡軍不服，委托我向該院提出執(zhí)行異議，請求撤銷通知書。但是該中院審查后認為，在先的不動產(chǎn)抵押權(quán)已設(shè)立的情況下，租賃權(quán)設(shè)立在后的，抵押權(quán)可以對抗租賃權(quán)，遂裁定駁回胡軍的異議。我們不服向省高院提出復議，理由是根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定，租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之后并不當然無效，執(zhí)行法院去除在后租賃權(quán)應(yīng)當符合“租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)對在先的擔保物權(quán)的實現(xiàn)在影響”“先去除后拍賣”兩個條件。本案房屋系“帶租約拍賣”并沒有影響到拍賣，法院也沒有先去除租賃權(quán)，現(xiàn)在拍賣成功后再去除租賃權(quán)程序違法。
2022年元月底，胡軍終于收到了省高院執(zhí)復字《執(zhí)行裁定書》。省高院認為，拍賣房屋上既有在先的擔保物權(quán)又有租賃權(quán)是否除去租賃權(quán)進行拍賣，應(yīng)在拍賣前考慮擔保物權(quán)實現(xiàn)的影響作出決定?，F(xiàn)某中院在拍賣成交后，向胡軍發(fā)出騰房通知不予支持！遂裁定撤銷某中院要求胡軍接到騰房通知后十五日內(nèi)將房屋騰出交現(xiàn)房屋所有權(quán)人的執(zhí)行決定。胡軍花幾百萬元從他人手里接的酒店終于給保住了！
省高院的一錘定音，維護了胡軍的權(quán)益。但是本案留給我們一個重要啟示，承租房屋時僅查看房東提供的產(chǎn)權(quán)證是不夠的，可能還有兩個法律陷阱在等著你：一是，抵押在先，租賃在后，租賃權(quán)可能會被抵押權(quán)人申請法院去除。屆時承租人的損失將難以挽回，試想房屋出租人都已經(jīng)到了要拍賣房屋抵償債務(wù)了，即使承租人的損失在理論上可以要求出租人賠償，但因出租人沒有履行能力只是獲得一紙判決書而已！二是，在法院查封期間簽訂的租賃合同效力待定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人！
胡軍最終維權(quán)成功，有驚無險地保住了酒店，一是因為執(zhí)行申請人未申請某中院去除租賃權(quán)再拍賣，二是合同雖是法院查封期間簽訂的，但并不是在標的房屋新設(shè)一個租賃權(quán)，而是承接了前一承租人的租賃權(quán)。胡軍的故事告訴我們：租賃他人房屋，特別是重大投資前一定要注意查看房屋是否有設(shè)定抵押，是否有被法院查封的情況。承租人僅僅查看產(chǎn)權(quán)證是不能查看到房屋的真實信息，而是應(yīng)要求房東提供不動產(chǎn)登記中心出具的最新房屋登記信息。因為只有這個公示信息才能準確反映所租賃房屋是否有在先抵押權(quán)或是否被法院查封！
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