遇到“抵押破了租賃”的情況不要慌張，承租人與出租人之間的租賃合同也是合法有效的，此時不應(yīng)與抵押權(quán)人糾纏，拒絕搬離房屋，而是應(yīng)該明確出租人才是利益相對方，應(yīng)向其主張合法權(quán)益。
小木是個初到上海的年輕人，急需一個地方安頓。通過自己走訪各小區(qū)，他看中了老趙位于xx弄xx號的房屋，這套房子完全是個毛坯房，但地段很好、租金不貴、面積也大。房東老趙表示“看你是個老實人又工作穩(wěn)定正經(jīng)，你如果想租的話，可以長期租給你，我也省心，你放寬心，我不會頻繁漲租金的”。小木考慮了下，覺得貼個壁紙稍作裝修就可以長租這么便宜的房子，很劃算。
于是二人便簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期三年，到期另簽合同續(xù)租，月租金5000元，租金一年一付，保證金5000元，簽約時支付。二人還約定小木退租時應(yīng)按退租時的裝修交房，屋內(nèi)陳設(shè)貨架除外。小木一次性支付了保證金5000元和首年租金6萬元，將房屋裝修后住了進去。
半年之后的某一天，小木在家收到了法院的《執(zhí)行與搬遷公告》。原來，老趙在將房屋租給小木之前，就用該房屋抵押向銀行借款數(shù)百萬元，現(xiàn)老趙無力還款，銀行便行使了抵押權(quán)。目前房屋已經(jīng)通過司法程序拍賣給了現(xiàn)所有權(quán)人小豆子。
無奈之下，小木不得不倉促地搬離房屋，暫時借住在朋友家里?；貞浧鸷炗啞斗课葑赓U合同》前后，老趙從未告知小木該房屋已經(jīng)辦理抵押登記，小木倍感憤怒，遂向人民法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，讓老趙返還小木保證金5000元、剩余租金3萬元（5000元×6個月）、裝修損失（以鑒定為準）和評估鑒定費。
法院認為：
1、涉案《房屋租賃合同》是小木、老趙雙方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)因抵押權(quán)人（銀行）實現(xiàn)抵押權(quán)，案涉房屋被司法拍賣，合同事實上不能履行，合同目的已無法實現(xiàn)，小木已搬離案涉房屋，故小木老趙簽訂的《房屋租賃合同》于小木搬離之日已經(jīng)解除。
2、保證金目的在于促使承租人及時履行租金給付義務(wù)，系租賃合同中的押金?，F(xiàn)《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，老趙繼續(xù)占用小木的保證金和多支付的半年租金無法律依據(jù)。
3、《房屋租賃合同》的約定僅表明小木按退租時的裝修交房，交付狀態(tài)為已形成附合的裝飾裝修，至于裝飾裝修物的殘值處理并未明確約定?，F(xiàn)合同因無法繼續(xù)履行而解除，合同總租期為36個月，剩余租期為30個月。合同剩余租期內(nèi)小木對房屋的裝飾裝修價值未實際享用，因合同提前解除導致小木產(chǎn)生裝飾裝修殘值損失，小木按退租時的裝修騰退房屋，客觀上使老趙因添附增值而獲益。且小木在簽訂合同時，不知房屋已設(shè)立抵押權(quán)繼而承租，并投入高額裝修，對其發(fā)生的損失老趙應(yīng)當承擔責任。法院經(jīng)小木申請委托有關(guān)機構(gòu)對案涉房屋裝修工程造價進行評估鑒定，《造價鑒定報告》顯示鑒定工程造價為6萬元。經(jīng)核算，合同剩余租期內(nèi)案涉房屋的裝修殘值為5萬元[(6萬元÷36個月)×30個月]。
綜上，法院判決如下：1、確認小木與老趙簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除；2、老趙于本判決生效之日起十五日內(nèi)向小木返還租賃保證金5000元及剩余租金3萬元；3、老趙于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付小木裝修損失5萬元及該房屋裝修評估費2500元。
“買賣不破租賃”原則很多人都知道，然而抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突問題，卻并沒有太多人事先了解，因為這種沖突并不經(jīng)常發(fā)生。抵押權(quán)的存在并不以物的轉(zhuǎn)移占有為必要條件，它是一種就物的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。理論上，只要租賃期限短于或者剛好等于抵押權(quán)實現(xiàn)的期限，抵押權(quán)與租賃權(quán)可以共存在一個物上。但若抵押權(quán)人準備實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃期限尚未屆滿，抵押權(quán)與租賃權(quán)便產(chǎn)生了沖突。
若出租在先抵押在后的，并不影響租賃合同的繼續(xù)履行，即使抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人也繼續(xù)有效。若抵押在先出租在后的，我們不能寄希望于抵押人（也即出租人）依據(jù)誠實信用原則履行告知義務(wù)，從而使廣大租客事先規(guī)避可能產(chǎn)生的矛盾問題，不租該房屋，此時租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后有權(quán)解除租賃關(guān)系。
上海達必誠律師事務(wù)所周宇龍律師提醒您，遇到“抵押破了租賃”的情況不要慌張，承租人與出租人之間的租賃合同也是合法有效的，此時不應(yīng)與抵押權(quán)人糾纏，拒絕搬離房屋，而是應(yīng)該明確出租人才是利益相對方，應(yīng)向其主張合法權(quán)益。
《中華人民共和國民法典》
第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(2020修正)》
第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
滬高法民一〔2005〕16號《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》
32、抵押的房屋能否進行租賃?租賃合同是否有效?
抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。
《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！笨梢?，后成立的承租權(quán)對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。
同時應(yīng)當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。
文案：丁金金
編輯：李雨新
審核：華 莉
聯(lián)系客服
