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　　日前，國務院印發(fā)了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》，“兩權(quán)”抵押貸款試點工作邁出了新的一步。近年來，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程加快，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移外流，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進一步提速，盡快構(gòu)建以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押為主的農(nóng)地金融制度顯得十分迫切。研究農(nóng)地金融模式，探索創(chuàng)新路徑，對于拓展農(nóng)村融資渠道，破解農(nóng)戶貸款難題，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化的發(fā)展具有十分重要的理論與實踐意義。

　　自2009年3月,人民銀行、銀監(jiān)會明確提出“有條件的地方可試行土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款”以來,全國多地積極探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。在試點農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務方面，山東省走在了全國前列。從2008年9月開始，山東省棗莊、濟寧、濰坊、德州、萊蕪等地市結(jié)合自身實際陸續(xù)進行了實踐與探索。

　　對于山東省農(nóng)地抵押融資的試點情況，筆者經(jīng)過歸納整理、綜合分析，認為山東省農(nóng)地抵押融資的實踐探索可總結(jié)為三種模式：一是“農(nóng)業(yè)大戶+銀行”的濟寧模式;二是“農(nóng)戶+村委會+銀行”的濰坊模式;三是“土地合作社+銀行+擔保公司”的棗莊模式?，F(xiàn)將三種模式從具體做法、業(yè)務流程、風險防控機制設計等方面歸納如下：

(一)“農(nóng)業(yè)大戶+銀行”的濟寧模式

　　2010年3月，濟寧市探索的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款模式在轄內(nèi)魚臺縣開始試行,成為當?shù)鼐徑狻叭r(nóng)”融資困境的有效途徑,并于10月份在全市范圍進行推廣。濟寧模式主要面向土地流轉(zhuǎn)的承租者，一般為種殖大戶、專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)企業(yè)等。濟寧模式適用于農(nóng)地流轉(zhuǎn)率高，農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營發(fā)達，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展較好的地區(qū)，是適合農(nóng)業(yè)大戶的貸款，為農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了契機。

　　一是頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》。借款人為流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營者，借款人設定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，必須取得由當?shù)厝嗣裾C發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書和村委會與農(nóng)戶簽訂的土地承包經(jīng)營合同。

　　二是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。濟寧市魚臺縣試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)以當時的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易大廳為基礎(chǔ),成立了村級土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款服務站,為農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)登記、合同簽訂、完善手續(xù)等服務。明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易中心(鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟管理站)辦理流轉(zhuǎn)登記并簽訂《土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》,在鎮(zhèn)農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案。

　　三是建立土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值認定制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進行認定。認定的一般原則是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。

　　四是合理確定貸款金額與期限。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定。

(二)“農(nóng)戶+村委會+銀行”的濰坊模式

　　2009年4月，濰坊壽光市第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款成功發(fā)放。紀臺鎮(zhèn)前曹村陳煥亮等6位村民從濰坊銀行壽光支行分別得到了10萬元的貸款。濰坊模式的關(guān)鍵之處在于，充分認識到村委會在鄉(xiāng)村自治中的職能，切實發(fā)揮了村委會的信用中介作用，讓村委會承擔起甄選、鑒別、推薦優(yōu)質(zhì)客戶，化解信用風險的職責。該模式適合在經(jīng)濟比較發(fā)達，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和集約化程度較高的農(nóng)村地區(qū)推行。

　　一是壽光市政府于2009年3月7日印發(fā)了《壽光市土地使用權(quán)抵押借款暫行辦法》和《加快農(nóng)村金融改革發(fā)展的政策措施》，對有借款需要的申請人，登記機關(guān)優(yōu)先核發(fā)大棚所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

　　二是配套完善土地流轉(zhuǎn)市場，市鎮(zhèn)兩級建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息庫。鎮(zhèn)一級逐步建立土地流轉(zhuǎn)服務大廳，對新建服務大廳，市財政給予5萬元的獎勵補助。

　　三是金融機構(gòu)開展此項抵押貸款業(yè)務，市財政按年均新增借款額的1.5%給予風險補償獎勵;債務履行期屆滿貸款人未清償債務的，抵押物依法處置后，登記機關(guān)優(yōu)先辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，免收過戶費用;鼓勵有條件的村委會幫助貸款農(nóng)戶建立抵押物回購機制，以免貸款農(nóng)戶因一時資金困難而永久失去抵押物贖回的機會。

　　四是發(fā)揮村委會在客戶推薦和風險處置中的作用。農(nóng)戶提交申請后由村委會負責向金融機構(gòu)推薦比較優(yōu)質(zhì)的農(nóng)戶，村委會推薦客戶時必須要出具村委會的研究決議，保證推薦的是較為優(yōu)質(zhì)的、有還款能力的客戶。一旦農(nóng)戶到期無力償還貸款，由村委會推薦一個村內(nèi)的定向流轉(zhuǎn)人。抵押物的定向流轉(zhuǎn)不僅解決了金融機構(gòu)對抵押土地不易處置的困難，且土地還在村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，可以保障土地用途不變，不會導致耕地減少和農(nóng)民大面積失地。

　　五是建立健全了政府風險補償機制。對開展大棚、土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房等抵押貸款業(yè)務的銀行，按該業(yè)務年均新增貸款額的1.5%給予風險補償或獎勵，并鼓勵有條件的村幫助貸款農(nóng)戶建立抵押物回購機制，避免貸款農(nóng)戶因一時資金困難永久失去贖回抵押物的機會。

(三)“土地合作社+銀行+擔保公司”的棗莊模式

　　棗莊模式最具典型意義，核心是以土地合作社為紐帶。土地合作社就是在不改變農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，按照股份制和合作制的基本原則，農(nóng)民把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，委托合作社經(jīng)營，按照股份從土地經(jīng)營收益中獲得一定比例分配的土地合作經(jīng)營形式。形象地說就是：“土地變股權(quán)，農(nóng)民當股東，有地不種地，收益靠分紅”。2008年10月，山東省棗莊市山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)土地合作社成為全國首家獲得工商注冊并成功拿到農(nóng)信社發(fā)放的45萬元貸款的組織。該模式適合農(nóng)業(yè)經(jīng)濟不發(fā)達、農(nóng)業(yè)規(guī)?；潭炔桓叩霓r(nóng)村地區(qū)。

　　棗莊市對農(nóng)村土地使用權(quán)制度的改革已經(jīng)探索多年，其核心內(nèi)容是發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證、搭建農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易場所、組建農(nóng)村土地合作社，并賦予農(nóng)民承包土地抵押權(quán)。

　　一是對農(nóng)地確權(quán)，頒發(fā)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證。在這“三位一體”的架構(gòu)中，對農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)的確認是核心。凡加入土地合作社的農(nóng)戶，可獲得地方政府頒發(fā)的《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》。該證不僅僅是對土地使用、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)權(quán)的確認，還可以作價、折股作為資本進行股份經(jīng)營，農(nóng)戶還可以此向金融機構(gòu)申請抵押貸款。

　　二是搭建有形的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易場所。棗莊市搭建了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務所。同時，棗莊市還成立了全國首家農(nóng)村土地資產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)—棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評估事務所，對土地使用產(chǎn)權(quán)價值和收益價值進行專業(yè)評估。這都為抵押物的流通變現(xiàn)提供了條件。

　　三是發(fā)展農(nóng)村土地合作社。棗莊市發(fā)放《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》僅限定在加入土地合作社的農(nóng)戶范圍內(nèi)，引導農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股加入土地合作社,合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認,農(nóng)民憑證按股份獲得土地收益。土地合作社可以將入股的農(nóng)村土地使用權(quán)集中，并以此作為抵押，從銀行中獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金，土地合作社的金融功能得以拓展。

　　四是在土地合作社的設計上，保證兩個80%。合作社基本成員中，農(nóng)民不低于80%，農(nóng)民表決權(quán)不低于80%。如果有外部資本進來，其所占的收益權(quán)可能很大，但表決權(quán)仍不能超過20%。

　　五是政府成立專門融資擔保公司和風險補償基金提供擔保。由棗莊市政府注資1億元人民幣，成立棗莊市金土地融資擔保有限公司，為農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革、國家農(nóng)村改革試驗區(qū)建設提供擔保服務。設立土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風險補償基金。如滕州市政府建立了總額達100萬元的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風險補償基金，對貸款進行全額貼息。

　　從部分地市的試點情況來看，山東省農(nóng)村土地金融的發(fā)展還處在不斷摸索階段，其中濟寧、濰坊、棗莊的開展模式具有一定的典型性，也充滿了濃厚的地方特色，需要給予關(guān)注和積極引導。通過對三種農(nóng)地抵押融資模式的比較分析，發(fā)現(xiàn)其共性特征，對在全省層面進行頂層設計，統(tǒng)籌推進農(nóng)地抵押融資開展具有一定啟示。

　　(一)共性特征

　　1.明晰了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對農(nóng)地確權(quán)頒證是農(nóng)地抵押融資制度構(gòu)建的前提，也是農(nóng)地抵押融資業(yè)務順利開展所需的必備條件。在濟寧模式中，作為借款人的土地規(guī)模經(jīng)營者，憑借土地流轉(zhuǎn)合同、農(nóng)戶與村委會簽訂的土地承包合同，向政府部門申請土地承包經(jīng)營權(quán)證書，方可辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款;在濰坊模式中，由鎮(zhèn)經(jīng)管站對借款農(nóng)戶的農(nóng)地進行評估，辦理土地使用證和抵押登記，銀行憑土地承包合同、土地使用證、抵押登記證等評估審核，并發(fā)放貸款;在棗莊模式中，只有加入土地合作社的農(nóng)戶，才可獲得地方政府頒發(fā)的《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，土地合作社或社員可憑證辦理抵押貸款。

　　2.搭建了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺。農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)分為三種權(quán)利：所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。建立完整的農(nóng)地抵押融資體系，必須建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。在濟寧模式中，成立了村級土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款服務站,為農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)登記、合同簽訂、完善手續(xù)等服務,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易中心辦理流轉(zhuǎn)登記;在濰坊模式中，市鎮(zhèn)兩級建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息庫，鎮(zhèn)一級建立了土地流轉(zhuǎn)服務大廳及土地糾紛調(diào)解仲裁機構(gòu);在棗莊模式中，搭建了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務所，還成立了全國首家農(nóng)村土地資產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)—棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評估事務所，對土地使用產(chǎn)權(quán)價值和收益價值進行專業(yè)評估。

　　3.依靠地方政府的大力支持。農(nóng)地抵押融資制度構(gòu)建和推行過程中，需要政府的大力扶持上位，政府要通過制定完備的農(nóng)地抵押融資規(guī)章制度，為農(nóng)地抵押融資提供良好的運轉(zhuǎn)環(huán)境。同時，還要設立對農(nóng)地抵押融資機構(gòu)專項利益補償機制。在部分地市的試點過程中，地方政府都給予了農(nóng)地抵押融資參與主體強有力的支持，通過在財政和政策上的扶持，為農(nóng)地抵押融資的開展提供了良好的金融環(huán)境。各地政府通過制定管理辦法、對農(nóng)地確權(quán)頒證、設立產(chǎn)權(quán)交易市場、成立擔保公司、財政資金補助、風險補償基金等方式，在農(nóng)地抵押融資業(yè)務開展過程中發(fā)揮了主導作用。

　　4.構(gòu)建了有效的風險防范機制。為防范金融風險及農(nóng)民失地風險，在山東省各地試點過程中，探索出不少創(chuàng)新性做法，并且還建立了一些與農(nóng)地抵押相配套的機制，對推動農(nóng)地抵押融資試點順利運行起到重要作用。在濟寧模式中，對貸款的金額、期限以及在追加其他擔保措施方面作了一些限制性規(guī)定;在濰坊模式中，充分發(fā)揮了村委會在風險處置中的作用，設計了抵押物村內(nèi)定向流轉(zhuǎn)制度，并建立了農(nóng)地抵押貸款風險補償金和獎勵等;在棗莊模式中，采取了土地合作社保證兩個80%、成立專門擔保公司、引入農(nóng)業(yè)保險、設立貸款風險補償基金等多方面的風險防范措施。

　　(二)局限性

　　山東省部分地市順應農(nóng)業(yè)經(jīng)營發(fā)展新形勢，大膽開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押試點，對完善農(nóng)村基本經(jīng)濟制度、推進農(nóng)村金融創(chuàng)新、促進農(nóng)業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化具有重要的突破意義和實踐價值。但是從試點情況看，進展仍是初步的。由于試點的層級所限，試點地區(qū)沒能站在從構(gòu)建完善符合山東省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化方向的農(nóng)村基本經(jīng)濟制度的高度上進行創(chuàng)新，困擾土地承包經(jīng)營權(quán)抵押實現(xiàn)的一些問題沒有得到解決。同時，對于失地農(nóng)民的權(quán)益保障、糧食安全、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織穩(wěn)定與存續(xù)等相關(guān)配套制度考慮不足。這些缺陷，限制了試點經(jīng)驗對全省的借鑒意義。由于《擔保法》規(guī)定農(nóng)村土地承包權(quán)不能設定抵押，實踐中金融機構(gòu)往往通過設置各種附加抵押條件來規(guī)避法律風險，一定程度上降低了試點擴大的動力。

　　(一)總體思路

　　在當前農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展農(nóng)民股份合作的大形勢下，考慮到農(nóng)地改革牽涉面廣、影響大，農(nóng)地抵押融資制度建設的總體目標應在堅持家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上,建立“歸屬清晰、權(quán)責明確、利益共享、保護嚴格、流轉(zhuǎn)規(guī)范、監(jiān)管有力”的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度,實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范化、交易市場化。積極推進以股份制為主要形式的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，鼓勵農(nóng)戶以土地承包權(quán)入股成立土地合作社，由土地合作社向上聯(lián)合成立土地銀行，最終通過發(fā)行土地債券，為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供長期持續(xù)的資金支持。由于農(nóng)地改革牽涉面廣、影響大，局部區(qū)域的農(nóng)地抵押融資制度構(gòu)建宜遵循自發(fā)性、漸進性、先試點后推廣、政府引導扶持的原則推進，在總結(jié)擴大省內(nèi)部分地市試點的基礎(chǔ)上，借鑒國內(nèi)外農(nóng)地抵押融資發(fā)展的經(jīng)驗，結(jié)合現(xiàn)行農(nóng)村金融組織體系狀況和農(nóng)村實際，建議農(nóng)地抵押融資體系的構(gòu)建采取自下而上的方式分“三步走”逐步推進。第一步，加大在農(nóng)村信用社開展農(nóng)地抵押融資試點范圍，實現(xiàn)短期目標。第二步，時機成熟時組建土地合作金融組織，實現(xiàn)中期目標。第三步，考慮成立政策性土地金融機構(gòu)即土地聯(lián)合銀行，實現(xiàn)遠期目標。

　　(二)具體路徑選擇機制設計

　　1.第一步，短期內(nèi)在農(nóng)信社全面推廣開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，激活農(nóng)地的金融功能，解決農(nóng)民貸款難題。

　　借鑒試點地市基本在當?shù)剞r(nóng)信社開展農(nóng)地抵押融資業(yè)務的經(jīng)驗，依托農(nóng)村信用社點多面廣，適應農(nóng)村地廣人稀、村落分散的特殊情況，擴大試點范圍，逐漸在全省層面通過全省農(nóng)信社大范圍開展農(nóng)地抵押融資業(yè)務。具體方案可作如下設計：

　　一是強化頂層設計。在加快農(nóng)村確權(quán)頒證步伐，賦予土地清晰完整的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，由省政府制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法，在全省層面對農(nóng)地抵押融資開展的原則、條件、流轉(zhuǎn)登記、價值評估、流程、政策扶持等方面予以明確。在人行的指導下，由省農(nóng)村信用社聯(lián)合社制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施細則，指導全省各地農(nóng)信社具體業(yè)務開展。

　　二是完善組織體系。成立省一級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款領(lǐng)導小組，協(xié)調(diào)各級部門積極推動，加強宏觀指導、風險防控和政策扶持。在省農(nóng)村信用社聯(lián)合社成立農(nóng)地使用權(quán)抵押貸款部，具體指導全省農(nóng)信社農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的業(yè)務開展。在縣級法人機構(gòu)成立獨立運營的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款服務中心，以專門的機構(gòu)、專門的人員、專門的考核，推進開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務。遍布城鄉(xiāng)的農(nóng)信社網(wǎng)點客戶經(jīng)理接受農(nóng)戶和其他組織申請，并提交農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款服務中心審核，負責貸款的發(fā)放與回收等具體業(yè)務。

　　三是搭建農(nóng)地流轉(zhuǎn)登記交易平臺和價值評估機構(gòu)。搭建農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易登記場所，提供登記、合同簽訂、完善手續(xù)等服務;建立土地流轉(zhuǎn)交易市場,便于土地的流轉(zhuǎn)和金融機構(gòu)抵押權(quán)的實現(xiàn),為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展奠定基礎(chǔ);成立農(nóng)村土地資產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)，對土地使用產(chǎn)權(quán)價值和收益價值進行專業(yè)評估。

　　四是強化政府扶持。政府積極提高農(nóng)民的社會保障水平，加強失地農(nóng)民的培訓服務等再就業(yè)政策幫扶;政府出資成立專門的擔保公司，負責對辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的農(nóng)戶及組織提供擔保;通過對農(nóng)地抵押融資開辦機構(gòu)進行財政補助、稅收優(yōu)惠、成立風險補償基金等方式，大力支持農(nóng)地抵押融資業(yè)務的開展。

　　2.第二步，適時組建土地合作社，開展農(nóng)村合作金融業(yè)務，條件成熟時啟動實施土地信托、發(fā)行土地債券，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供更有力的金融支持。

　　根據(jù)全省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化的推進情況，在農(nóng)民市民化、城鎮(zhèn)化水平高、土地流轉(zhuǎn)程度高、農(nóng)業(yè)組織化、規(guī)?；?jīng)營普遍的地區(qū)，適時組建土地合作金融組織。借鑒棗莊模式中棗莊市推進農(nóng)地抵押融資的經(jīng)驗做法，引導農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股加入土地合作社,土地合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認,農(nóng)民憑證按股份獲得土地收益。土地合作社將所有入社的土地集中起來統(tǒng)一規(guī)劃管理，以兩種方式進行經(jīng)營。一是由合作社統(tǒng)一耕種、管理，二是承包給專業(yè)生產(chǎn)大戶，以純粹租金的方式獲取收益。土地合作社可以將入股的農(nóng)村土地使用權(quán)集中，并以此作為抵押，從銀行中獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金，土地合作社的金融功能得以拓展。社員可以憑入社的土地數(shù)量從土地合作社申請獲得資金。

　　隨著農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營發(fā)展，土地合作社不斷興起，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營將取代家庭聯(lián)產(chǎn)承包成為主要的農(nóng)業(yè)經(jīng)營形式。農(nóng)信社由于資金實力小將逐漸不能滿足土地合作社等農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營組織的資金需求。此時，在資本市場逐漸培育健全、土地合作社運行成熟、規(guī)模擴大的情況下，可以借鑒江蘇無錫的土地信托做法，將土地合作社的土地經(jīng)營權(quán)委托給信托公司獲取長久收益?；蜻M一步借鑒德國土地抵押合作社發(fā)行土地債券的經(jīng)驗，讓部分規(guī)模大、經(jīng)營好、資金需求大的土地合作社直接在資本市場發(fā)行土地債券，借此籌集社會資金。大多數(shù)發(fā)達國家和地區(qū)農(nóng)地抵押融資機構(gòu)的重要特征是實現(xiàn)了土地證券化,將作為貸款抵押品的土地集中起來發(fā)行土地債券,借以融通資金，作為獲得資金的主要來源。如德國的土地抵押信用合作社、美國的聯(lián)邦土地銀行及日本的土地銀行都具有發(fā)行土地債券的功能。

　　3.第三步，在土地合作社逐漸普遍發(fā)行土地債券后，積極組建全省土地聯(lián)合銀行，實現(xiàn)農(nóng)地抵押融資的專業(yè)化管理。

　　在土地合作社發(fā)展壯大、較為普遍時，由土地合作社自下而上入股組建全省土地聯(lián)合銀行，在各地市設立市級分行，在縣鄉(xiāng)設立辦事機構(gòu)，由土地聯(lián)合銀行為其代理發(fā)行土地債券融取社會資金，并在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)土地。土地聯(lián)合銀行的主要任務包括為在資本市場推銷各地土地合作社的土地債券;買回債券和付息;各抵押信用合作社之間的資金融通;委托土地合作社向各種農(nóng)村農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織、農(nóng)戶發(fā)放土地使用權(quán)抵押貸款。土地合作社主要受理農(nóng)民以農(nóng)地使用權(quán)作抵押標的物貸款申請,審核并負責貸款的發(fā)放與收回工作。

　　通過上述“分三步走”的漸進式發(fā)展，最終在省一級形成如土地聯(lián)合銀行的土地金融機構(gòu)，負責資金的籌集和與政府的協(xié)調(diào)，下級為土地合作社的合作性組織，負責貸款的發(fā)放及回收業(yè)務，兩者相互配合、各司其職的復合型組織體系，最大限度地降低農(nóng)地抵押融資的運營成本，提高資金配置效率，完全激發(fā)農(nóng)村土地的金融權(quán)能，促進農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民居民化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展步伐。(山東省聯(lián)社東營辦事處主任高傳星)