一、問題的提出
房屋抵押權(quán)即為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人在不轉(zhuǎn)移房屋占有的前提下，將房屋抵押給債權(quán)人，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形，債權(quán)人有權(quán)就該房屋的處置價款優(yōu)先受償。由于作為擔(dān)保物權(quán)，房屋抵押權(quán)以確保債務(wù)清償為目的，不以占用并使用房屋本身為要件，抵押人不需要轉(zhuǎn)移房屋的占有與使用權(quán)給債權(quán)人，抵押人仍然對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。抵押權(quán)首先是擔(dān)保物權(quán)，是以確保債務(wù)清償為目的的物權(quán)，以物的交換價值為內(nèi)容，不是利用標(biāo)的物本身的權(quán)利，而是專以取得標(biāo)的物的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利，所以，標(biāo)的物本身雖然已經(jīng)毀損、滅失，而代替該標(biāo)的物的交換價值仍存在的話，該權(quán)利即移轉(zhuǎn)到該代替物上。而租賃權(quán)是以實(shí)現(xiàn)房屋的使用價值為目的，以承租人占有、使用房產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)承租人對房屋使用價值的支配。因此，租賃權(quán)是以支配物的使用價值為內(nèi)容，標(biāo)的物本身的瑕疵直接影響權(quán)利的行使，租賃權(quán)本身是通過債權(quán)合同取得，其性質(zhì)應(yīng)是債權(quán)，但為保護(hù)承租人的利益，法律賦予租賃權(quán)以物權(quán)性，即債權(quán)的物權(quán)化，“買賣不破租賃”的法諺充分體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)性。通常情況下，租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存也經(jīng)常并存于同一座房屋上。在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)，且債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)處分抵押房屋時，抵押權(quán)與租賃權(quán)便會產(chǎn)生沖突。
二、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系與沖突
?。ㄒ唬┑盅旱怯浨耙炎赓U的，租賃合同有效。我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。《物權(quán)法》第190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已租賃的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。抵押權(quán)無法對抗租賃權(quán)，即“買賣不破租賃”。但租賃權(quán)的長期存在，抵押權(quán)形同虛設(shè)：一是承租人可主張優(yōu)先購買權(quán)，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人愿意購買租賃多年來的資產(chǎn)；三是抵押物的價值大打折扣。
?。ǘ┑盅旱怯浐笞赓U的，租賃合同抵押其限內(nèi)有效，失效部分損失應(yīng)當(dāng)賠償。《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)租賃的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。應(yīng)該說與抵押權(quán)人的抵押權(quán)不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記后租賃的，租賃合同對于受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權(quán)時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產(chǎn)設(shè)定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經(jīng)地義。
?。ㄈ┒N權(quán)利可以并存，但如租賃期限大于抵押期限時，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時，抵押權(quán)就會與租賃權(quán)發(fā)生沖突。租賃權(quán)是支配著物的使用價值的權(quán)利，出租人將其已出租房屋設(shè)定抵押，對抵押權(quán)而言，必然會形成一種負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時因租賃權(quán)的存在勢必影響房屋的交換價值。正因為租賃權(quán)的存在確實(shí)對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在著妨礙，二種權(quán)利存在沖突，而解決沖突的最佳方法就是抵押人依誠實(shí)信用原則，盡善良管理人的義務(wù)，在把已出租房屋抵押給抵押權(quán)人時，應(yīng)履行告知義務(wù)，如抵押權(quán)人明知房屋存在租賃權(quán)仍同意抵押，說明抵押權(quán)人自愿遭受不利益，如此可避免事后的權(quán)利沖突；但如抵押人未盡告知義務(wù)，致使房屋價值減少或者由于租賃權(quán)的存在取得房屋所有權(quán)的抵押權(quán)人無法入住房屋，對此損失，出租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。
三、執(zhí)行實(shí)務(wù)中沖突的解決機(jī)制
（一）基本原則
1、設(shè)立優(yōu)先原則
《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所做的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其它有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其它的用益物權(quán)不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其它優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！币陨蠗l款確立解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的基本原則，何種權(quán)利設(shè)立優(yōu)先即具有優(yōu)先性，即設(shè)立優(yōu)先原則。應(yīng)該注意的是設(shè)立優(yōu)先原則只是確立了“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”，租賃權(quán)和抵押權(quán)都是同時成立的，兩者所確定的出租人與承租人、抵押權(quán)人與抵押人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不受此影響。
2、利益平衡原則
法律的目的在于通過規(guī)范權(quán)利的邊界，實(shí)現(xiàn)社會各方利益的平衡。在處理涉租房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問題時應(yīng)堅持利益平衡原則，充分考慮承租人與抵押權(quán)人的利益，并協(xié)調(diào)雙方的沖突因素，使得雙方的利益在共存和相容的基礎(chǔ)上達(dá)到合理的優(yōu)化狀態(tài)。具體而言，就是在處理權(quán)利沖突時，在租賃權(quán)不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，可以考慮帶租拍賣或者支持承租人的優(yōu)先購買權(quán)。對于在后成立的租賃權(quán)，執(zhí)行中法院可以去除后拍賣，但現(xiàn)實(shí)中并非所有的租賃權(quán)都會影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，對于租期較短且不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法院可以帶租拍賣或者通過承租人的協(xié)助實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。對于在先成立的租賃權(quán)，法律通過確立“買賣不破租賃”原來保護(hù)居于弱勢地位的承租人，避免其處于不安的狀態(tài)，以維護(hù)社會的穩(wěn)定。同時法律賦予承租人“優(yōu)先購買權(quán)”也是解決這一權(quán)利沖突的路徑，優(yōu)先購買權(quán)也有利于減少房屋上權(quán)利人的數(shù)量，利于產(chǎn)權(quán)的明晰。
（二）解決機(jī)制
《物權(quán)法》依據(jù)租賃權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的時間，規(guī)定了二者的沖突解決機(jī)制。具體分為先租后抵和先抵后租兩種情形?！段餀?quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。與此相對應(yīng)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！痹诖酥?，最高人民法院在《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號，下稱“《擔(dān)保法解釋》”）以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號，下稱“《房屋租賃合同解釋》”）中同時對上述原則作出了明確規(guī)定。其中，《擔(dān)保法解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”；第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力；抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，承租人自己承擔(dān)”；《房屋租賃合同解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。前述規(guī)定基本沿襲了“買賣不破租賃”的基本規(guī)則。據(jù)此，租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，應(yīng)當(dāng)遵循買賣不破租賃的原則，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致抵押財產(chǎn)所有權(quán)人變更，出租人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不會當(dāng)然終止，租賃合同在有效期內(nèi)繼續(xù)有效。房屋設(shè)立抵押權(quán)后出租的，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，可以通過拍賣、變賣房屋等方式獲得救濟(jì)，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。同時承租人可以依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第二款的規(guī)定，若抵押人未書面告知房屋已經(jīng)設(shè)立抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承租人因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致租賃合同被解除給自己帶來的損失。
（三）相關(guān)審查標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定
1.相關(guān)規(guī)定。（1）2015年5月5日，最高人民法院公布并實(shí)施《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號，以下簡稱“《最高院解釋》”）；其中第三十條第一款的規(guī)定：“承租人請求在租賃期限內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”（2）2005年8月29日，上海市高級人民法院印發(fā)《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》（以下簡稱“《上海高院2005年解答》”）；（3）2008年4月11日，上海市高級人民法院印發(fā)《關(guān)于審理房地產(chǎn)買賣與抵押、租賃交叉糾紛若干問題的意見》（滬高法民一[2008]7號，以下簡稱“《上海高院2008年意見》”）。（4）上海市高級人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》（滬高法民一[2010]2號）；（5） 2014年9月11日，浙江省高級人民法院出臺了《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》（浙高法辦【2014】39號，以下簡稱“《浙江高院解答》”）；（6）2015年11月，江蘇省高級人民法院執(zhí)行局發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行不動產(chǎn)時承租人主張租賃權(quán)的若干問題解答》（以下簡稱“《江蘇高院解答》”）。
2.審查標(biāo)準(zhǔn)。
（1）租賃合同的真實(shí)性?！墩憬咴航獯稹分幸?guī)定，對于租賃合同的真實(shí)性，執(zhí)行機(jī)構(gòu)一般作形式審查，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人自認(rèn)或者有其他明確的證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實(shí)為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的，對租賃合同的真實(shí)性不予認(rèn)可。租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認(rèn)無效的，對案外人的租賃權(quán)不予認(rèn)可。
?。?）租賃合同的簽訂時間?！渡虾８咴?015年解答》第九條之規(guī)定，案外人主張對房屋所享有的租賃權(quán)發(fā)生在擔(dān)保物權(quán)設(shè)立之前的，需保證簽訂租賃協(xié)議和占有房屋均發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立之前。簽訂租賃協(xié)議和占有房屋系其主張租賃權(quán)效力的兩個必備要件。《浙江高院解答》中規(guī)定，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，一般認(rèn)定為租賃合同簽訂于抵押、查封前： ①租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前辦理租賃登記備案手續(xù)；②租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁；③有其他確切證據(jù)證明的，如租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前繳納相應(yīng)租賃稅，在房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等?！督K高院解答》認(rèn)為，不論被執(zhí)行人與承租人訂立的租賃合同在申請執(zhí)行人設(shè)立抵押權(quán)、法院查封之前或之后，只要承租人在申請執(zhí)行人設(shè)立抵押權(quán)、法院查封之后占有使用該不動產(chǎn)的，法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或依職權(quán)裁定除去租賃關(guān)系后拍賣該不動產(chǎn)。
?。?）有關(guān)承租人是否占有房屋。 2015年5月5日頒行的《最高院解釋》第三十條第一款的規(guī)定：“承租人請求在租賃期限內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！弊罡咴涸诖嗣鞔_提出承租人主張其租賃權(quán)需具有占有不動產(chǎn)的事實(shí)?！渡虾８咴?008年意見》在規(guī)定了備案合同的效力之外，同時規(guī)定：不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實(shí)際存在的，如承租人已經(jīng)實(shí)際占有使用不動產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。
（4）租賃合同是否辦理了備案手續(xù)?！墩憬咴航獯稹分赋?，如果在抵押、查封前，租賃合同的當(dāng)事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同簽訂于抵押、查封前?！渡虾８咴?008年意見》根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定認(rèn)定不動產(chǎn)上抵押權(quán)與租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序，并在審判實(shí)踐中區(qū)分不動產(chǎn)租賃合同是否已備案進(jìn)行處理：不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，從而將租賃合同的備案登記升格為主要的審查依據(jù)。
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