文：小飛

在中國人的傳統(tǒng)觀念里，子女繼承父母的遺產是天經地義之事。目前，我國城鎮(zhèn)居民的家庭財富是和房子深度捆綁的，相關機構數(shù)據(jù)顯示，房產已經占據(jù)家庭財富的70%以上。這意味著，當父母們去世后，留給子女最大的財富，就是房產。如何最大限度地把這樣一筆巨大的資產傳承給孩子，是父母不得不考慮的問題。

在現(xiàn)實生活中，把這樣一筆巨大的資產最大限度地而且很順利地傳承給孩子卻不是一件容易的事情。如果家里是獨生子女，父母去世后，子女作為法定的第一繼承人，可以順利繼承父母的房產，不會有什么沖突或變故。但現(xiàn)在，社會上35~60歲的中年人中年人大多有兄弟姐妹，而隨著父母的離去，經常會發(fā)生在房產繼承與分割問題而引發(fā)矛盾，甚至最后“對簿公堂”的現(xiàn)象。

此外大部分人不清楚房產過戶究竟應該生前辦還是離世后再辦，實際上在房產過戶的“新規(guī)”之下，和以前已經大不同了。雖然只是一個小小的選擇，但是在資金上可能會相差十幾萬。

從2021年1月1日起，新中國第一部以法典命名的法律——《民法典》就要正式開始實施了。與以往的一些法律相比，民法典對于房子繼承問題作了更為詳細的修改和完善。伴隨“新規(guī)”來襲，房子不用爭了，以后再鬧也沒用了。一般來說房產過戶有3種方式，分別是贈與、繼承和買賣過戶。

繼承方式過戶迎來“大變化”

1、侄、甥也可以繼承房產：在沒有立遺囑或遺囑無效的情況下，老人去世后，會按合法繼承人的方式執(zhí)行遺產繼承。按照現(xiàn)行法律，配偶、子女、父母，為第一順位繼承人；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，為第二順位繼承人。

《民法典》在原來的基礎上，新增了“代位繼承”，即被繼承人的兄弟姐妹的子女，有代位繼承權，也就是說“侄、甥也可以繼承”。此舉很大程度上避免了因為沒有法定繼承人而導致遺產收歸國有，加大了對私產的保護力度。

2、以最后確立的遺囑為準：眾所周知，遺囑一直是子女繼承父母財產的重要依據(jù)。為了保證遺囑的真實性和說服力，遺囑必須經過公證才能生效。明年起，在新規(guī)中公證遺囑不再具有最高效力，如有多份遺囑，則按最后確立的那份為準執(zhí)行。

新增兩種立遺囑方式：《民法典》中，新增的兩種形式——“錄像遺囑”和“打印遺囑”。值得注意的是，錄像遺囑和打印遺囑，都需要兩個及以上的見證人，且需簽名確認，并注明日期，這樣才是有效的遺囑。

3、法定繼承人等分財產：沒有立遺囑或遺囑無效的情況下，按合法繼承人的方式繼承老人遺產，也會經常引起家庭矛盾，每個繼承人都想分到更多的財產，吵得不可開交。如今在《民法典》明確規(guī)定，遺產繼承由所有合法繼承人平分，再鬧也沒有用。遺留房產的平均分配，這樣能盡可能減少家庭糾紛。

繼承過戶相比其它兩種過戶稅費低，通常只要繳納一定的公證費和登記費就行了，一般在幾百至幾千元不等。麻煩在于流程，其次若繼承人名下還有自己的房子，則再轉賣這套房子，需要繳納房產差值20%的個稅。如果你考慮哪種房產過戶方式對子女最為劃算，身后繼承過戶未必就是最優(yōu)選擇了，所以，這就有了第二種和第三種房產過戶方式。

贈與過戶

光聽名字可能就會覺得，贈與過戶是一種非常劃算的方式，其實房產贈與產生的費用還不是一筆小費用。辦理房屋贈與，通常是贈與人與受贈人簽訂書面合同，然后雙方當事人憑房屋所有權證、贈與合同等材料，按照規(guī)定繳納的相關稅費，并進行公證。最后，受贈人憑借贈書、產權證、公證書、契稅收據(jù)等文件，到房地產管理部門辦理房屋所有權的轉移登記。

選擇這種方式，需要承擔公證費、登記費、契稅、印花稅、個稅以及評估費等各種費用，值得注意的是，在贈與過程中，由于父母和子女是近親屬關系，而且父母是無償贈與子女的，所以免收營業(yè)稅和個稅。

按照目前最新的規(guī)定，子女接受父母贈與的房產需繳納包括3%契稅、公證費按1%、雙方各交0.05%印花稅。以評估值200萬的普通房產為例，整個房產贈與過戶費用就為8.2萬元。如果是一些價值較高的房產，費用自然會更高。

從這一方面來看的話，隨著房子價值的提升，需要繳納的費用也會水漲船高，所以一般是不建議選擇贈與過戶這種方式

買賣過戶

買賣過戶是一種比較常見的過戶方式，相當于父母直接將房子“賣給”子女，通過這種方式可以省下不少的稅費。然而這也需要建立在一定的前提之下，那就是房產證滿5年并且是唯一的一套，繳納契稅、登記費等。如果房子不滿5年的話，需要多繳納增值稅和附加稅了，其次名下多套房，那還要多加一個“個人所得稅”。

同樣以交易價200萬的普通房產為例，房產面積在90-144平米之間，房產證滿5年且非唯一房產，跟正常買賣二手房交易一樣，則買賣過戶需繳納稅費為：200萬*（契稅3%+1%）=8萬。相比之下，在現(xiàn)有新規(guī)下買賣過戶費用是要少于贈與過戶的。

綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)，繼承過戶可以看作是稅費支出最低的，其次是買賣過戶，最后是贈與過戶，但具體選哪一種情況，大家還得結合自身情況來選擇。隨著2021年1月1日起正式實施《民法典》，意味著明年開始房產過戶全都要按規(guī)照辦了。