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今天上午接到一個電話，一個聲音甜美的小姐姐問我要不要出租房子。她說他們是短租公寓的運營公司，如果我愿意把我的精裝房出租給他們公司，再出一點家具家電的費用，他們負責做成公寓，日租或者短租，不論生意好不好，每個月房東都能收到固定的房租。
“房租一個月多少錢？”
“每個月3400元！”
壞了，是心動的感覺！
我確實挺感興趣。終于可以當包租婆啦，連房租都不用親自收的那種，簡直不要太爽！我趕緊問對方要了合同來細看。
這一看不要緊，不小心發(fā)現(xiàn)了一些隱藏的貓膩，比如：
1、房東承擔的配物費要5.4萬元,并且簽約就要支付；
2、裝修期2個月，沒有房租。相當于兩個月裝修期無收入的風險，完全由房東承擔；
3、大的維修責任也是房東承擔；
4、物業(yè)費、電梯費也歸房東，大約300元/月，相當于房租收入實際上每個月只有3100元了；
5、每三年漲一次房租，漲幅比例為5%（遠低于通貨膨脹率）；
雖然合作條件略苛刻，我還是興奮地開始按計算器，想看看當包租婆的收益如何。
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對方說收回房子的時候我花錢買的家具家電保證還能用，但實際上折舊非常厲害，可用性不強。到時候大概只想趕緊丟掉了。所以這筆投入就是投入，別指望拿回來了。
我期初一次性投入的費用和房子也是有機會成本的。
機會成本
將特定的資源用于某種用途而取得的收益是以放棄將該資源用于其他有利可圖的用途為代價的，這種代價的最大預期收益就是機會成本。
按照三年國債收益率2.5777進行單利計算，三年后可以獲得利息收益4175元。這就是期初成本5.4萬元三年的機會成本。
對方告訴我如果我直租的話每個月租金只有2000元，就把這看做是我把房子租給對方的機會成本吧。
按照投資期限三年來算，我的成本和收益如下：
投資成本
1、一次性投入5.4萬元
2、5.4萬元三年的機會成本益4175元
3、按揭貸款中的利息（暫不計）
4、房子使用的機會成本2000元/月*36個月
5、物業(yè)費/電梯費：300元/月*36個月
投資收益
1、房租收入：3400元/月
在按計算器之前，我再重復兩個基本常識:
時間價值
金錢都有時間價值。不然你以為你銀行存款每個月的收益哪里來的，憑空冒出來的？
內(nèi)部收益率
衡量一筆投資的收益是多少，最精準的衡量標準是內(nèi)部收益率（又稱內(nèi)部回報率，即IRR）。
我用現(xiàn)金流計算器可以直接計算出這筆投資的IRR（也可以用xls表格公式進行計算），結(jié)果如下：
得出的IRR=-1.61%。也就是說，我如果把房子租給公司，大概率我還是虧錢的。
天啦擼，怎么會這樣？！
我的心好像被針扎了一下，我的包租婆夢啊，這么輕易就碎了！
對面這位小姐姐提醒我，如果是我自己直租的話，一定會出現(xiàn)空置期，而且該投入的軟裝家電也要投入的。如果自住的話，也會損失這筆房租收入。那我把用房的機會成本去掉再看看收益如何。
計算結(jié)果如下：
欣慰的是，這次終于有正收益了。不過，只有3.66%。
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就著這個事兒，我想分享一個自己的思考，我們怎樣選擇適合自己的投資標的？
其實這筆投資不是不可以做，3.66%的收益也好過沒有，只是不符合我自己對投資合作的選擇標準而已。
首先，在做任何投資之前，不要只盯著收益，還要看看自己實際付出了多少成本。
其次，對自己的風險承擔能力和收益預期要有明確的了解和認識。
風險
風險不僅僅是指虧錢的可能哦。風險可以理解為出現(xiàn)某個結(jié)果的概率，也可以理解為波動。下跌是風險，上漲同樣是風險。
最后，還要有自己的獨立思考和價值判斷，才不會被這樣的小姐姐繞暈，也不會迷失在市場之中。
價值判斷就是自己關(guān)于投資、金錢、消費、生活方式等價值觀的綜合，是讓你最終做出決定的根本因素。
這筆投資的收益比國債高不了多少，風險卻不低：萬一我還沒有收回5.4萬成本，他們就倒閉跑路了怎么辦？前期投入全部都是房東承擔，公司其實并沒有任何投入。房子只要能租出去他們就有收入，組不出去，他們也沒有什么風險。最大的風險就是一個月3400元的租金而已。
合作協(xié)議中并沒有針對房東承擔的風險兜底方案，倒是有很多關(guān)于房東不得設置居住權(quán)；當產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時，應該保證乙方利益不受侵害等一系列規(guī)定。說到底，這份協(xié)議，只考慮了運營商的風險，并沒有考慮房東的風險，特別不平等。
風險和收益不匹配，權(quán)利、責任又不對等，這就不符合我對投資的價值判斷。
再來看小姐姐的話術(shù)要點：
1、這筆投資有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，你值得投入；
2、大多數(shù)人都做了這樣的選擇，你也應該選擇；
3、所有短租公寓都是這樣的合作方式，價格、賬期都沒得談。
在這個項目中，房東雖然是投資者，但是并沒有被當做平等的合作方看待，幾乎沒有議價權(quán)，大家也不是雙贏的關(guān)系。更重要的是：我最不喜歡的就是“大家都在做的事情”。
作為傲嬌的房東，我當然只有一個回復：咱不租！~
留著自己享受不香么！~
思考一下
如果你有一套空置的房子，怎樣打理最劃算？
方法1：租給短租運營公司，對方給的收益太低，對房東要求太高，房東沒有議價權(quán)，搞不好可能倒貼。Pass！
方法2：自己直租，會有空置風險和遇到不良租客損毀裝修的風險，容易扯皮耗精力。Pass！
方法3：如果自己運營做民宿，我的收益必須覆蓋我的成本。
成本=房子的機會成本+一次性軟裝投入+個人的時間精力（可以按工作的時薪計算）。
這個成本不算不知道，一算嚇一跳，高得嚇人。如果再加上利潤要求，計算出預期的運營收入，再對比一下同行業(yè)的平均值一評估：我自己的能力大概率不能掙不夠這筆錢。
做短租生意，需要極強大的運營能力和充沛的現(xiàn)金流。996社畜（如我），就不要嘗試遠超自己能力的事情了。Pass！
方法4：直租，盡量簽訂長期合約（減少空置率），盡量降低成本（比如提供一些二手家具家電，而不是買新的、貴的）。勉強可以接受。
事實上，大多數(shù)人就是這樣做的。他們買房投資，但是并不一定要出租，租房實在太操心了。
END
投資理財，問我就對了！~
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