上次的CBD財(cái)經(jīng)講堂讓大家了解了新加坡房地產(chǎn)信托投資基金，今天，我們一起來探索澳大利亞房地產(chǎn)信托基金的“前世今生”。
澳大利亞房地產(chǎn)信托基金
澳大利亞REITs (A-REITs)采用的是英國普通法中的信托原則，是世界上最早開創(chuàng)REITs的國家之一。在2008年之前， A-REITs一直都被稱作上市房地產(chǎn)信托（List Property Trusts, LPTs）。澳大利亞的第一只LPT——The General Property Trust成立于1971年。發(fā)展到現(xiàn)在，A-REITs已經(jīng)成為美國之外全球第二大REITs市場。
1
A-REITs發(fā)展歷程
1956年
澳大利亞高等法院確認(rèn)了單位信托基金（契約型基金）有權(quán)享有顯著的稅收優(yōu)惠，即基金單位持有人有權(quán)享有物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的一種專有利息及收入，用現(xiàn)在的術(shù)語來說，這被稱為“稅收中性”。該法院判決促使了第一個(gè) REIT 的雛形于 1959 年誕生——胡克投資公司的“澳大利亞土地信托”，很快數(shù)十家其他的單位信托基金以同樣的資產(chǎn)和方式成立。
1971年
Lend Lease的創(chuàng)始人迪克·杜塞爾多普以“尋求共贏”的理念，說服了澳大利亞新南威爾士州政府和澳洲證交所，從而誕生了澳大利亞第一只商業(yè)地產(chǎn)信托——General Property Trust（GPT）通用物業(yè)信托，也是現(xiàn)在所說的 REITs（Real Estate Investment Trusts）。在創(chuàng)建初的 20 年里，A-REITs 并沒有得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可和重視，投資A-REITs的人很少。
1987年
澳大利亞股市崩潰以后，大量的資金從股市流入未上市地產(chǎn)投資信托中，才使該市場逐步發(fā)展擴(kuò)大。發(fā)展至 20 世紀(jì) 90 年代初，未上市地產(chǎn)投資信托流動(dòng)性方面的弱點(diǎn)逐漸凸顯。但是，投資人持有的份額無法順利實(shí)現(xiàn)法律規(guī)定的60天市場變現(xiàn)要求，整個(gè)市場陷入癱瘓。為了從根本上解決流動(dòng)性問題，澳大利亞政府很快制定了新規(guī)，允許REITs在二級市場上交易。這次重要變革使A-REITs能在澳大利亞證券交易所上市。
1996年
澳大利亞很多壽險(xiǎn)公司改變其原有直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目的策略轉(zhuǎn)投 REITs，使 A-REITs 市場進(jìn)一步壯大。
1997年
亞洲金融危機(jī)對澳大利亞股市也造成了沖擊，大量資金開始從傳統(tǒng)的證券市場轉(zhuǎn)投入REITs，REITs板塊交易投資異?；钴S。A-REITs作為全球最早的REITs市場，受益匪淺。
1998年
A-REITs 開始了并購熱潮，市場上REITs數(shù)量急劇減少。1997年僅有6%的REITs擁有超過10億澳元的資產(chǎn)，到 2004 年 50%的 REITs 都超過這一體量。這股并購熱潮從未停止，而且還逐步向海外擴(kuò)張。這種大型 REITs 的形成以及集團(tuán) REITs 的產(chǎn)生，使 REITs 的性質(zhì)從地產(chǎn)投資信托(Property Trust)逐漸轉(zhuǎn)變成普通股票(Equity Stock)；同時(shí)也威脅著地產(chǎn)證券基金，因?yàn)榧瘓F(tuán)化的REITs有著與地產(chǎn)證券基金一樣的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，而且投資REITs不需要支付高額的基金管理費(fèi)。
2003年
在1993年，澳大利亞REITs總資產(chǎn)不到100億澳元，2003年已達(dá)到500億澳元，10年間總資產(chǎn)增長了4倍。尤其是從2001年到2003年， A-REITs總資產(chǎn)增長了200億澳元。截止 2003 年底，相比于澳大利亞股票市值僅占全球股票總市值的 2%，A-REITs 的總資產(chǎn)卻達(dá)到全球REITs總資產(chǎn)的8%，其中70%左右的資金來源于機(jī)構(gòu)投資者。
2007年
A-REITs 市值已增長到 1,480 億澳元。相對于澳洲股市的平淡，在 21 世紀(jì)初在全球低利率環(huán)境刺激下，A-REITs 以其強(qiáng)勁增長表現(xiàn)吸引力大量的資金入場，A-REITs的數(shù)量也從1988年6月的17個(gè)增加到2006年12月末的71個(gè)。
2008年
全球金融危機(jī)爆發(fā)。澳大利亞房地產(chǎn)市場遭受毀滅性打擊，A-REITs 的總市值由2007年的1,480 億澳元，縮水至2009年2月的380億澳元的低點(diǎn)，降幅達(dá)到74％。因?yàn)锳-REITs對REITs的負(fù)債不作特別規(guī)定，在2001年到2007年，A-REITs債務(wù)融資經(jīng)歷了一個(gè)高增長階段，其負(fù)債水平自從早先的10％增加到45％（Figure 1） 。當(dāng)時(shí)，REITs的管理人更期望積極的財(cái)務(wù)杠桿能增加持有人的回報(bào)水平，忽略了其中的風(fēng)險(xiǎn)。
Figure 1 Average Total Debt/Asset Ratio for AREIT Sector, 1994.12-2010.06 Australian Securities Exchange
2010年
隨著澳大利亞經(jīng)濟(jì)持續(xù)、積極的增長，保持低位的失業(yè)率，以入住率超過 95%的辦公室類資產(chǎn)為代表，澳大利亞房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，這些利好消息讓投資者們重新拾回了信心。
2012年
澳大利亞房地產(chǎn)市場僅辦公室資產(chǎn)交易金額就達(dá)到 93.8 億美元，實(shí)際成交56.3億美元。其中，A-REITs收購了價(jià)值超過12億美元的澳洲辦公室資產(chǎn)——這是自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后A-REITs的收購總量首次超過10億美元規(guī)模。本年，A-REITs在公開市場募集的資金達(dá)到了14億美元，這是1999年以來的最高數(shù)字。
現(xiàn)在
A-REITs已經(jīng)成為澳大利亞，甚至是全球房地產(chǎn)市場的一股重要力量。Pwc數(shù)據(jù)顯示，截止 2017 年 5 月，A-REITs 擁有超過 50 支 REITs，市場規(guī)模接近 1,500 億澳元。雖然，澳大利亞的利率前景存在溫和的上行風(fēng)險(xiǎn)，但市場現(xiàn)狀與10年前的全球金融危機(jī)相
比，二者還存在一些重要差異，包括：
a) 房地產(chǎn)投資信托基金對資產(chǎn)負(fù)債表杠桿比率采取了更加保守的措施；
b) 現(xiàn)有房地產(chǎn)投資信托基金擁有質(zhì)量較高的投資組合，這些投資組合在整個(gè)地產(chǎn)周期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)性較低；
c) 資產(chǎn)收益率與債券收益率之間的當(dāng)前利差仍高于長期均值；
d) 澳大利亞銀行體系吸取了教訓(xùn)，已實(shí)施更審慎的貸款架構(gòu)，整體杠桿率正在下降。
據(jù)市場評估，澳大利亞可租售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少，受益于低債務(wù)狀況、長期租賃與通脹的充分準(zhǔn)備、低空置率等關(guān)鍵支撐因素，A-REITs在2018年會(huì)成為更具吸引力的資產(chǎn)類別。
2
A-REITs的主要特點(diǎn)
2.1 基本要求
根據(jù)澳大利亞信托法的規(guī)定，REITs必須滿足以下條件：
① 75%的資產(chǎn)是房地產(chǎn)資產(chǎn)；
② 50%收益來自物業(yè)出租；
③ 全部的費(fèi)后收益分配給投資者；
④ 對REITs的管理結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債率不作具體限定。
與美國信托法相比，澳大利亞的信托法對最低投資比例的要求相同，都是 75%；而對收益最低分配比例的要求，澳大利亞法要求更為嚴(yán)格達(dá)到了 100%，美國僅要求最低分配90%。
2.2 組織形式
澳大利亞的REITs采用的是信托結(jié)構(gòu)，其中占據(jù)市場主導(dǎo)地位的，是一種使用合訂結(jié)構(gòu)的REITs。合訂結(jié)構(gòu)是將一個(gè)REITs的信托單位和1份基金管理公司的股份捆綁在一起，且一經(jīng)合訂，兩者就不能分開交易。投資者通過持有 1 股合訂證券，同時(shí)持有 1 個(gè) REITs 信托單位和 1 份基金管理公司股份。在這種結(jié)構(gòu)下，基金管理公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)和建設(shè)，而收租型物業(yè)則由REIT來持有。
通過與業(yè)績優(yōu)良公司合訂上市，A-REITs的業(yè)績將得以提高，可以增加對投資人的吸引力，同時(shí)通過合訂擴(kuò)大投資范圍和投資領(lǐng)域，合理規(guī)避法律對主動(dòng)開發(fā)和非依靠穩(wěn)定現(xiàn)金流投資的限制。
2.3 稅收政策
稅收方面的優(yōu)勢是REITs類資產(chǎn)的一個(gè)顯著特征。澳大利亞政府為了鼓勵(lì)本國REITs的發(fā)展，其稅法規(guī)定：
此外，澳大利亞實(shí)行的是累進(jìn)稅制（Marginal Tax System），投資者所繳的稅金和投資者的整體收入相關(guān)。
2.4 資產(chǎn)范圍
澳大利亞REITs對投資的物業(yè)種類和地域的選取具有較強(qiáng)的分散性，但在具體項(xiàng)目上又有較高的集中度。投資種類從出租型物業(yè)向外擴(kuò)展。澳大利亞REITs所覆蓋的領(lǐng)域已經(jīng)從出租型物業(yè)發(fā)展到更多的資產(chǎn)類型，其中就包括基礎(chǔ)設(shè)施。目前，澳大利亞共有20余支上市基礎(chǔ)設(shè)施基金，該類基金資產(chǎn)包中的資產(chǎn)類型包括收費(fèi)公路、飛機(jī)場、廣播電視塔、碼頭、鐵路設(shè)施等。
2.5 監(jiān)管政策
澳大利亞對REITs執(zhí)行跨部門監(jiān)管。澳大利亞政府的金融監(jiān)管主要由三個(gè)部門負(fù)責(zé)，它們分別是澳大利亞儲(chǔ)備銀行（RBA）、審慎監(jiān)管局（ARA）和證券及投資管理委員會(huì)（ASIC）。
ASIC規(guī)定，從事REITs管理的機(jī)構(gòu)要取得ASIC的資格許可，REITs的受托人還需同時(shí)取得ARA 頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。
REITs 產(chǎn)品的發(fā)起設(shè)立，應(yīng)由受托人向 ASIC 和 ARA 同時(shí)提出設(shè)立申請，獲得批準(zhǔn)后才可進(jìn)行產(chǎn)品公開發(fā)行。
如果設(shè)立的REITs產(chǎn)品需要上市交易，還將接受澳大利亞證券交易所的監(jiān)管，交易所將對管理投資計(jì)劃進(jìn)行一系列的合規(guī)性審查。
聯(lián)系客服
