與現(xiàn)房交易相比，二手房交易具有手續(xù)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，在二手房買賣過程中，消費(fèi)者由于時(shí)間和精力有限，及對辦理流程不熟悉的因素，難以獨(dú)自完成交易。因此，往往要依靠專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司提供居間服務(wù)，以保證交易的質(zhì)量，但二手房中介服務(wù)往往又是良莠不齊、陷阱重重，作為普通消費(fèi)者如何才能避開紛繁復(fù)雜的消費(fèi)陷阱？如何順利的買賣二手房？本文將為你深度揭開二手房中介市場的種種陷阱及如何應(yīng)對。
二手房中介市場十大陷阱
一、虛假宣傳，吸引客戶
當(dāng)房屋買賣雙方處于買賣觀望狀態(tài)時(shí)，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)采用虛假宣傳的方式，吸引客戶與其簽訂房屋買賣居間協(xié)議。房產(chǎn)中介慣用的虛假宣傳方式包括：
“
1. 虛構(gòu)房源、虛標(biāo)價(jià)格，吸引客戶。
2. 以低稅費(fèi)、低傭金為誘餌，誘騙客戶。
3. 夸大房屋價(jià)值、哄抬房價(jià)，催促客戶盡快決定。
二、虛假承諾，鎖定交易
交易初期，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人往往會(huì)向客戶做出虛假承諾，進(jìn)而鎖定交易，但這些虛假承諾通常難以實(shí)現(xiàn)，而客戶往往又因?yàn)槿狈孀C據(jù)而難以維權(quán)。房產(chǎn)中介向買賣雙方所作出的虛假承諾包括：
1、向賣方承諾可以在較短時(shí)間內(nèi)出售房屋，誘使賣方與房產(chǎn)中介公司簽訂房屋獨(dú)家包銷協(xié)議，但在承諾未能兌現(xiàn)的情況下，以扣留產(chǎn)權(quán)證和鑰匙威脅賣方繼續(xù)委托交易。 2、向賣方承諾房屋交易款為凈到手價(jià)、無需支付任何傭金、稅費(fèi)，但承諾內(nèi)容不寫入格式合同，交易完成后反而再依據(jù)格式合同傭金條款起訴賣方追討傭金。3、向賣方承諾傭金和稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，但簽訂空白格式合同后，私自填寫合同、約定由買賣雙方各自承擔(dān)一定比例的傭金，待交易完成后再向賣方起訴追討。4、向買方承諾可以做低交易價(jià)格、減輕稅費(fèi)，但在過戶時(shí)卻被房地產(chǎn)交易中心審稅人員發(fā)現(xiàn)并按照核定房價(jià)計(jì)稅，導(dǎo)致買方多支付購房款傭金、稅費(fèi)。5、向買方承諾可以盡快放貸、有渠道可以高額放貸，誘騙買賣雙方簽訂房屋買賣居間協(xié)議，但之后買方卻因無法辦理貸款而無奈中止交易。
三、隱瞞事實(shí)，促成交易
在房屋買賣居間服務(wù)過程中，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人往往會(huì)采用“背靠背”的談判交易方式，將買賣雙方隔開談判，并由其居間傳遞信息。通過這種方式，房產(chǎn)中介公司一方面可以避免買賣雙方自行交易，另一方面可以在第一時(shí)間獲取雙方交易信息，借助于這一優(yōu)勢地位，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人為了盡快促成買賣雙方訂立房屋買賣協(xié)議，賺取傭金，往往會(huì)通過隱瞞雙方各需條件的重要事實(shí)惡意促成買賣。這一居間服務(wù)過程中，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人往往隱瞞的事實(shí)通常包括：
隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)信息、抵押登記信息、貸款信息、司法查封信息、他項(xiàng)權(quán)信息、房屋被他人承租信息、以及雙方要求的交房時(shí)間、付款方式、過戶時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等信息。交易雙方基于房產(chǎn)中介方隱瞞該重要事實(shí)而訂立的《房屋買賣協(xié)議》，不僅可能造成協(xié)議簽訂后無法履行或進(jìn)入訴訟糾紛，還可能造成買賣雙方長時(shí)間內(nèi)無法再次進(jìn)行新的買賣交易。
四、乘人之危，強(qiáng)迫交易
簽訂房屋買賣居間協(xié)議后，房產(chǎn)中介公司通常會(huì)暫扣賣方的房產(chǎn)證，并要求買方支付一定數(shù)額的定金。如果買賣雙方試圖終止居間服務(wù)協(xié)議，房產(chǎn)中介公司則會(huì)以扣留產(chǎn)權(quán)證、收取定金不退還等事由強(qiáng)迫買賣雙方繼續(xù)交易。如果買賣雙方堅(jiān)持終止居間服務(wù)協(xié)議，房產(chǎn)中介公司還會(huì)以此為由強(qiáng)迫買賣雙方簽訂《居間服務(wù)終止申請書》，并要求買賣雙方自認(rèn)違約。但買賣雙方在自認(rèn)違約后，中介不僅不會(huì)退還房產(chǎn)證和定金，反而還會(huì)以買賣雙方違約為由提起訴訟索要居間服務(wù)傭金。
五、誘騙賣方簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，
剝奪交易自主權(quán)
有的房產(chǎn)中介公司向賣方承諾可以在較短時(shí)間內(nèi)、一定的價(jià)格范圍內(nèi)完成交易，誘騙賣方與之簽訂房屋獨(dú)家委托協(xié)議。但協(xié)議簽訂后，房產(chǎn)中介公司卻遲遲無法完成交易，而這段時(shí)間內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，賣方希望房產(chǎn)中介公司以實(shí)時(shí)價(jià)格盡快完成交易時(shí)，房產(chǎn)中介公司卻以賣方簽訂房屋獨(dú)家委托協(xié)議為由，拒絕賣方的要求或拒絕終止居間服務(wù)，并要求賣方不得另行委托其他房產(chǎn)中介公司出售房屋，不但剝奪了賣方的自主交易權(quán)，還侵害了賣方本可以享有的經(jīng)濟(jì)利益。
六、利用格式合同，加重買賣雙方責(zé)任
房產(chǎn)中介公司與買賣雙方所簽訂的房屋買賣居間合同基本上都是格式合同、格式條款，這些格式合同和格式條款往往會(huì)免除房產(chǎn)中介方的責(zé)任，加重房屋買賣雙方的責(zé)任，而房產(chǎn)中介方往往又不允許買賣雙方對格式合同進(jìn)行任何的改動(dòng)，特別是格式合同中有關(guān)傭金、違約金的約定，《房屋買賣居間協(xié)議》往往約定：“買賣雙方有一方原因致使本協(xié)議無法履行，該方簽署人應(yīng)向居間方支付房屋總價(jià)的3%，作為居間方的勞務(wù)費(fèi)?！比绱思s定，無論買賣雙方是否履行合同，無論買賣雙方因何原因不履行，無論中介方是否存在過錯(cuò)，根據(jù)合同的約定中介方必然能夠獲得傭金或者與傭金等額的違約金、勞務(wù)費(fèi)。
有的中介公司為了規(guī)避提請義務(wù)和說明義務(wù)，甚至在《房屋買賣居間協(xié)議》末尾以黑體字注明：“甲乙雙方已經(jīng)認(rèn)真閱讀了全部協(xié)議的內(nèi)容，且居間方已對居間協(xié)議的全部條款及內(nèi)容進(jìn)行了明確地提示并已按我方的要求進(jìn)行了詳盡的解釋和說明”，以此來證明其已履行了法定的義務(wù)。
七、降低傭金支付標(biāo)準(zhǔn)，惡意促成合同訂立
《房屋買賣居間協(xié)議》往往會(huì)作如下約定：“買賣雙方應(yīng)于《房屋買賣協(xié)議》簽訂當(dāng)日向居間方支付傭金”。根據(jù)這一約定，只要買賣雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，就視為居間服務(wù)已經(jīng)完成，傭金支付條件已經(jīng)成就，這顯然不符合市場交易習(xí)慣，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的居間服務(wù)不僅包括合同簽訂過程中的斡旋、協(xié)商、談判，還包括督促買賣雙方積極履行合同、協(xié)助過戶等義務(wù)，而僅僅促成合同的訂立并不能視為居間服務(wù)的成功，因?yàn)楹贤欠裆А⑹欠窨梢月男猩胁淮_定，如果約定“合同訂立即視為傭金支付條件成就”，必然導(dǎo)致中介不擇手段地促成合同訂立，從而忽視買賣雙方的切身利益，不顧合同簽訂后的履行問題，更無法保證交易的質(zhì)量。
八、模糊傭金支付方式，雙向收費(fèi)。
《房屋買賣居間協(xié)議》通常會(huì)作如下約定：以下條款中以“□”選的情形時(shí)，務(wù)必進(jìn)行勾選。若沒有勾選，則視為以該款項(xiàng)下第一項(xiàng)約定為準(zhǔn)。（支付方式：□由買賣雙方各自支付總房價(jià)的1.5%；□由買方全額支付上述款項(xiàng)；□由賣方全額支付上述款項(xiàng)；□以服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書為準(zhǔn)。）房產(chǎn)中介方在作出解釋時(shí)，往往會(huì)模糊告知買賣雙方不作勾選即視為選項(xiàng)作廢，但這明顯是在誤導(dǎo)消費(fèi)者?！斗课葙I賣居間協(xié)議》已經(jīng)明確約定，“沒有勾選應(yīng)以第一項(xiàng)約定為準(zhǔn)”，不予勾選并不意味著選項(xiàng)作廢，而意味著應(yīng)當(dāng)由“買賣雙方各支付一半”的傭金。
九、違規(guī)收費(fèi)，花樣百出
二手房買賣中介市場通常存在的收費(fèi)亂象有：
1、巧立名目：看房需交“看房費(fèi)”，定房需交“意向金”或“誠意金”。2、虛構(gòu)稅費(fèi)：審稅需交“審稅手續(xù)費(fèi)”，貸款需交“按揭手續(xù)費(fèi)”、“公關(guān)費(fèi)”或“包裝費(fèi)”等。3、私自截留：房產(chǎn)中介公司在收到定金或購房款后自行截留，事后以房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人涉嫌詐騙或被開除為由讓買賣雙方重復(fù)支付。4、斷章取義：收取定金時(shí)言明是定金，退還時(shí)卻說一半是定金、一半是傭金，對于一半傭金不予退還。5、私下收費(fèi)：以降低傭金為誘餌私下索要“好處費(fèi)”、“幫助過戶費(fèi)”等。
十、違規(guī)操作，惡意網(wǎng)簽
房產(chǎn)中介公司往往會(huì)要求買賣雙方草簽《房屋買賣協(xié)議》，甚至是先簽訂《房屋買賣協(xié)議》再協(xié)商買賣事宜，以此來證明居間服務(wù)的成功。為了防止買賣雙方解除協(xié)議、終止服務(wù)，房產(chǎn)中介公司還會(huì)在未取得買賣雙方同意的情況下或買賣雙方不知情的情況下，私自對擬交易房屋進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
當(dāng)買賣雙方拒絕與中介繼續(xù)合作或房屋買賣無法完成、無法繼續(xù)進(jìn)行時(shí)，房產(chǎn)中介公司就會(huì)以網(wǎng)簽備案不撤銷為條件，要求買賣雙方簽訂自認(rèn)違約的書面材料。因?yàn)樵诰W(wǎng)簽備案不撤銷的情況下，賣方將無法向他人出售房屋（也即不能一房二賣），買方再購買其它房屋時(shí)，也將會(huì)陷入購買“二套房”的窘境。
律師給你支招應(yīng)對
面對二手房買賣中介市場的諸多消費(fèi)陷阱，消費(fèi)又該如何應(yīng)對？
一、事前調(diào)查
買賣雙方在與房產(chǎn)中介公司簽訂房屋買賣居間協(xié)議前，可以事先調(diào)查房產(chǎn)中介公司的工商登記信息，看中介公司是否真實(shí)存在，也可以在中國裁判文書網(wǎng)上調(diào)查一下該中介公司的涉訟信息，及調(diào)查一下是否被列入失信人名單或被行政機(jī)關(guān)處罰。如果中介公司涉訟案件過多或是涉嫌行政處罰，買賣雙方應(yīng)當(dāng)提高警惕，慎簽委托協(xié)議。
二、事中防范
1、核實(shí)交易信息。
房屋買賣雙方在通過房產(chǎn)中介公司簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)對交易房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查、對交易信息進(jìn)行核實(shí)。此外，房屋買賣雙方還應(yīng)當(dāng)對交易金額、交房時(shí)間、過戶期限等重要合同條款進(jìn)行共同確認(rèn)。
2、不輕信虛假宣傳、虛假承諾。
房產(chǎn)中介公司受利益驅(qū)使，往往會(huì)作出各式的虛假承諾，其目的不外乎爭奪客戶資源、盡快促成交易、收取傭金?？蛻粼诓恢渌鲂麄骷俺兄Z是否屬實(shí)的情況下，可以向?qū)I(yè)人士進(jìn)行咨詢，對于房產(chǎn)中介公司在職權(quán)范圍內(nèi)能夠做出的宣傳、承諾，客戶應(yīng)當(dāng)要求其寫入房屋買賣居間合同；對于房產(chǎn)中介公司作出的虛假承諾、虛假宣傳，客戶可以向房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門、房管局等主管行政部門進(jìn)行投訴。但在房產(chǎn)交易信息核實(shí)之前，客戶不應(yīng)當(dāng)簽訂任何協(xié)議或支付任何費(fèi)用。
3、慎簽合同、不留空白。
房屋買賣雙方和房產(chǎn)中介公司在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)避免留下空白條款，不作填寫時(shí)應(yīng)當(dāng)用“\”或是“X”代替，以避免房產(chǎn)中介公司私下篡改合同。即便是房屋買賣雙方與房產(chǎn)中介公司另有約定，也應(yīng)當(dāng)以書面形式作出，而不應(yīng)當(dāng)僅僅停留在口頭約定上。
4、對格式合同、格式條款，主動(dòng)要求解釋說明。
房產(chǎn)中介公司往往讓簽訂的房屋買賣居間協(xié)議都是提前擬定好的格式合同、格式條款，作為普通消費(fèi)者不是很專業(yè)或不很理解相關(guān)條款含義，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)中介公司作為格式合同的提供方，有義務(wù)、有責(zé)任主動(dòng)對格式條款予以解釋，在房產(chǎn)中介公司未予以解釋時(shí)，消費(fèi)者一定要讓房產(chǎn)中介公司主動(dòng)對相關(guān)格式條款予以解釋清楚，以免陷入被動(dòng)困境。
5、拒簽“霸王合同”、“霸王條款”。
房產(chǎn)中介公司通常會(huì)通過格式合同、格式條款加重買賣雙方責(zé)任、減輕自身責(zé)任，這些合同、條款即為“霸王合同”、“霸王條款”，比如僅僅約定買賣雙方違約責(zé)任而未約定中介方違約責(zé)任的條款等。面對這些“霸王合同”、“霸王條款”，買賣雙方應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求對其進(jìn)行修改，如果房產(chǎn)中介公司不同意，買賣雙方應(yīng)當(dāng)拒絕簽訂“霸王合同”、“霸王條款”，避免事后遺留法律風(fēng)險(xiǎn)。
6. 留存原件，保存收據(jù)、發(fā)票。
房屋買賣雙方同房產(chǎn)中介公司簽訂房屋買賣居間協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)一式兩份，注意保留原件，落款處應(yīng)由中介公司蓋章。在交納定金、購房款或者其他稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)中介公司提供正規(guī)的發(fā)票或者加蓋房產(chǎn)中介公司公章的收據(jù)，并寫清款項(xiàng)的事由。
7. 對扣押房產(chǎn)證的行為說“不”。
公民享有物權(quán)的絕對的排他的權(quán)利，任何單位和個(gè)人都沒有權(quán)利非經(jīng)法律程序而剝奪他人的權(quán)利，房產(chǎn)中介公司扣留房產(chǎn)證的行為嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)利，對于扣押房產(chǎn)證的行為，賣方應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決說“不”，當(dāng)然賣方也可以通過向房產(chǎn)中介公司出具保證書的形式代替房產(chǎn)證被扣押的情況。
8. 堅(jiān)決抵制違規(guī)收費(fèi)行為。
如果房屋買賣雙方對于房產(chǎn)中介公司收費(fèi)的合理性產(chǎn)生懷疑，可以向物價(jià)局、房管局等相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)咨詢，對于房產(chǎn)中介公司的違規(guī)收費(fèi)行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以抵制，并可以向相關(guān)部門舉報(bào)投訴。
三、事后維權(quán)
如果房屋買賣雙方已經(jīng)掉入房產(chǎn)中介公司的消費(fèi)陷阱，那么應(yīng)當(dāng)及時(shí)、主動(dòng)的尋求法律幫助，避免合法利益受到侵害或避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。
9、中介負(fù)有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，不得要求支付居間報(bào)酬。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第425條規(guī)定，中介負(fù)有向交易雙方如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害交易人利益的，不僅不得要求支付報(bào)酬，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，房屋買賣雙方如果發(fā)生此類事情，應(yīng)該敢于維護(hù)自己的合法權(quán)益。
10、虛假承諾、虛假宣傳涉嫌消費(fèi)欺詐，依法應(yīng)當(dāng)給予受害者懲罰性賠償。
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍?！肚趾οM(fèi)者權(quán)益行為處罰辦法》第13條規(guī)定：從事房屋租賃、家政服務(wù)等中介服務(wù)的經(jīng)營者提供虛假信息或者采取欺騙、惡意串通等手段損害消費(fèi)者權(quán)益的，屬于欺詐行為。經(jīng)營者違反這一規(guī)定，而其他法律、法規(guī)又未作規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令改正，可以單處或者并處警告，違法所得三倍以下、但最高不超過三萬元的罰款，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。據(jù)此，如果房產(chǎn)中介公司存在向消費(fèi)者虛假承諾、虛假宣傳的行為，該行為就屬于消費(fèi)欺詐，受害者可以依法向相關(guān)部門進(jìn)行及時(shí)的投訴，并可以通過相關(guān)部門要求房產(chǎn)中介公司給與懲罰性賠償。
11、簽訂霸王條款，法律不予支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第40條規(guī)定，如果中介方提供的格式條款免除其責(zé)任、加重買賣雙方的責(zé)任、排除買賣雙方的主要權(quán)利的，該條款無效。如果房產(chǎn)中介公司給房屋買賣雙方提供了不利的格式合同，那么消費(fèi)者可以主張?jiān)摋l款無效，也即房產(chǎn)中介公司不得依據(jù)該“霸王條款”的約定收取傭金。
12、惡意促成合同訂立，視為傭金支付條件不成就。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第44條規(guī)定：當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。如果房產(chǎn)中介公司為了賺取傭金，而以不正當(dāng)?shù)氖侄未偈官I賣雙方訂立《房屋買賣協(xié)議》，并以此證明收取傭金條件成就的，應(yīng)當(dāng)依法視為收取傭金的條件不成就，那么房產(chǎn)中介公司就不能據(jù)此主張要求支付傭金。
13、違規(guī)收費(fèi)、惡意網(wǎng)簽等行為擾亂了市場交易，應(yīng)當(dāng)接受行政處罰。
當(dāng)房屋買賣雙方遭遇房產(chǎn)中介公司違規(guī)收費(fèi)、惡意網(wǎng)簽等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)終止居間服務(wù)，停止與房產(chǎn)中介公司繼續(xù)合作，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、工商局等相關(guān)部門進(jìn)行投訴，相關(guān)部門將可以依法對房產(chǎn)中介公司的違規(guī)行為進(jìn)行行政處罰。
結(jié)語伴隨著消費(fèi)者對二手房中介服務(wù)的需求和二手房中介市場的不斷發(fā)展，消費(fèi)者所面臨的消費(fèi)陷阱也在不斷的變化，但當(dāng)消費(fèi)者遭遇消費(fèi)陷阱時(shí)，應(yīng)當(dāng)無論何時(shí)都要勇敢地拿起法律武器，喚醒“沉睡的權(quán)利”，每個(gè)消費(fèi)者所邁出的一小步，最終會(huì)匯集成社會(huì)的一次進(jìn)步。
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