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（一）危機醞釀

1、政府一直鼓勵老百姓持有房產(chǎn)。

<1>1938年，羅斯福新政成立房利美（即聯(lián)邦國民抵押協(xié)會），主要目的是向銀行購買抵押貸款，然后打包成有價證券在二級市場上賣出，讓銀行加速資金循環(huán)，而不是分30年債務(wù)回籠，房利美于1968年上市；

<2>1970年，又成立與房利美性質(zhì)類似的房地美（即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司），房地美的主要目的是在次級貸款市場（即面向信用不高的個人貸款）購買抵押貸款，同樣打包證券化后賣出；

<3>政府實行按揭貸款抵稅政策，貸款支出可以抵稅；

<4>實行房產(chǎn)所有者資本利得零稅收，且抵稅上限從1978年的100000美元上升到1997年的250000美元（單身人士）和500000美元（已婚人士）；

<5>政府要求房地美、房利美把部分抵押貸款的指標(biāo)用于廉價住房，大力支持幫助那些負擔(dān)能力差的居民貸款買房，1992年指標(biāo)值為30%，1995年為40%，1996年為42%，2000年為50%，2005年為52%；

<6>盡管有如此多的惠房政策，由于20世紀90年代互聯(lián)網(wǎng)紅火，錢基本都流向了股市投資互聯(lián)網(wǎng)，從1990年至1997年初，房價在不扣除通脹調(diào)整的情況下只上漲了8.2%，價格基本沒變化。

2、1997年至2006年，房價高速上漲。

<1>1997年至2006年，房價漲幅達到124%；

<2>2003年，利率降至1%，低息貸款降低了還款負擔(dān)，有更多錢涌入房地產(chǎn)市場；

<3>稅收優(yōu)惠政策效果顯現(xiàn)，抵稅效果明顯；

<4>2000年后，油價上漲，產(chǎn)油國相當(dāng)富裕，但利率低，投資收益率低，大量產(chǎn)油國的熱錢流入美國尋找安全投資；

<5>為支持更多次貸人士的貸款，房地美、房利美不斷降低貸款要求標(biāo)準，如每月只要求還利息不還本金、收入證明資料不提供或隨便亂寫、每月可以本金利息都不還只需把利息計入本金之后一起還即可等；

<6>為防止貸款違約導(dǎo)致?lián)p失，信用違約互換（簡稱CDS）應(yīng)運而生，用于保護貸款資產(chǎn)的買方收回本金，到2007年底，全國的CDS未償合同貸款總量達622萬億美元，比全球經(jīng)濟總量都還要大；

<7>債務(wù)抵押債券（簡稱CDO）把不同的抵押貸款打包分不同層去賣，然后再不同CDO層級進行多次封裝后打包形成更優(yōu)評級的CDO，如此一來就滿足大量熱錢所尋找的安全投資，因為高層級的CDO評級非常高，在2004年至2007年中，CDO的總量為14000億美元，但2007年時，CDO未償貸款中有超過三分之一都是次級按揭貸款，風(fēng)險已經(jīng)很高；

<8>保險巨頭AIG（美國國際集團）專門設(shè)立金融衍生品業(yè)務(wù)部門負責(zé)出售CDO的CDS，并從中收取債額的12%的保費，即為CDO提供了二重保護；

<9>評級機構(gòu)存在利益沖突，被評價對象是評級機構(gòu)的衣食父母，自然不能公平公正評級，導(dǎo)致大量AAA級CDO根本沒有這個信用質(zhì)量，且穆迪公司的結(jié)構(gòu)融資部門評估CDO的收益占2006年全公司總收入的44%。

（二）危機形成

1、泡沫隱患出現(xiàn)。

<1>房屋均價與家庭年收入的比值持續(xù)攀升，20世紀八九十年代時比值為3（相當(dāng)于一套房屋的價值等于一個家庭年家庭收入的3倍），但到2006年時已經(jīng)漲到了4.6，利率的輕微變化、家庭收入的變化都會嚴重影響民眾的還款能力；

<2>美國有房人和租房人的比值為2，即66.7%的民眾擁有自己的房產(chǎn)，到2004年時，美國有房人的比重上升到69.2%，創(chuàng)出新高；

<3>隨著房價的上漲，有房人用房屋作抵押可融入更多資金用于消費、投資，因此民眾的杠桿上升很快；

<4>美聯(lián)儲在2003年至2007年間，把聯(lián)邦儲備基準利率從1%上升到了最高6.25%。

2、各方接連否認房地產(chǎn)存在泡沫。

<1>《華盛頓郵報》刊文道“房價的增長是經(jīng)濟基本面強大的表現(xiàn)”，即使出現(xiàn)住房市場適當(dāng)降溫，也不代表經(jīng)濟在下一年不會繼續(xù)高速增長；

<2>美聯(lián)儲主席伯南克斷言房市沒有風(fēng)險；

<3>美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會在2005年發(fā)行《反泡沫報告》，報告指出“基于對住房基本需求和可預(yù)測的經(jīng)濟因素分析，很明顯沒有全國性房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。”

<4>喬治·布什總統(tǒng)對房市表達看法“如果房子真的是太貴，那么人們就不會買了。”

（三）危機初現(xiàn)

1、從2007年開始，隨著利率的上升，大量浮動利率貸款近期支付時無法還款，拖欠還款和房屋強制拍賣情況開始增加；

2、2007年第一季度，標(biāo)普席勒房價指數(shù)首現(xiàn)全國房價同比下降的記錄，且過去16年從未出現(xiàn)過；

3、2007年3月，有25家次級貸款放款機構(gòu)宣布破產(chǎn)或宣布財務(wù)危機；

4、2007年4月2日，美國最大的次貸機構(gòu)新世紀金融公司宣布破產(chǎn)，欠款超1億美元；

5、2007年7月，貝爾斯登旗下兩家對沖基金（貝爾斯登高級結(jié)構(gòu)信用基金和貝爾斯登高級結(jié)構(gòu)信用加強杠桿基金）宣布倒閉，告知由于前所未有地資產(chǎn)價格下跌，投資者可能一分錢都無法收回；

6、2007年8月，美國住宅按揭公司宣布破產(chǎn)，次級貸款巨無霸CountrywideFinancial獲得110億美元銀行貸款才勉強沒有破產(chǎn)；

7、2007年10月，美林證券公布第三季報，報告顯示CDO損失79億美元，CFO斯坦利·奧利爾辭職；

8、2007年11月，貝爾斯登公布，當(dāng)月按揭貸款相關(guān)證券CDO損失12億美元，也是創(chuàng)立以來首次虧損；花旗銀行主席和CEO因CDO下跌導(dǎo)致業(yè)績重創(chuàng)引咎辭職；

9、盡管美聯(lián)儲已經(jīng)把利率從6.25%降到了4.75%，但房價趨勢、按揭貸款市場已經(jīng)受到打擊，下跌趨勢形成，到2007年底，強制賣空數(shù)量比2006年增加了75%；

10、道瓊斯工業(yè)指數(shù)從2007年10月11日的最高點14101點開始有所下跌。

（四）危機爆發(fā)

1、自2007年貝爾斯登關(guān)閉兩家對沖基金后，經(jīng)營一直困難，破產(chǎn)風(fēng)險越來越大，2008年3月14日，紐約聯(lián)邦儲蓄銀行打算向貝爾斯登注入250億美元，但緊接著美聯(lián)儲宣布撤銷注資，改為把300億美元給摩根大通，支持其以每股2美元的價格收購貝爾斯登（貝爾斯登在2007年股價可是在172美元交易），由于股民非常憤怒，最后收購價格定為每股10美元，貝爾斯登退出歷史舞臺；

2、到2008年9月，道瓊斯指數(shù)持續(xù)下跌，房價持續(xù)低迷，強制拍賣房屋大幅增加；

3、貝爾斯登退出后，另一大型投行雷曼兄弟也在破產(chǎn)邊緣，韓國發(fā)展銀行有意收購雷曼兄弟，但因無法吸收其他合作者參與沒有實現(xiàn)，雷曼股價暴跌；2008年9月13-14日周末，紐聯(lián)儲行長蒂莫西·蓋特納主持會議討論結(jié)果是不向雷曼兄弟提供任何貸款，雷曼股價暴跌90%，9月15日，雷曼兄弟申請破產(chǎn)，退出歷史舞臺；

4、由于CDS市場信息不透明，雷曼兄弟破產(chǎn)留下的4000億美元的CDS債務(wù)無法償還，CDS合同的名義凈未償還貸款總值近70萬億美元，由于AIG為4410億美元的AAA評級證券提供擔(dān)保面臨連帶責(zé)任，AIG可能破產(chǎn)，美聯(lián)儲迅速給AIG注入850億美元的貸款，免于破產(chǎn)；

5、貨幣市場基金出現(xiàn)大規(guī)模贖回，一周內(nèi)贖回1445億美元，凈值一度跌破1美元，風(fēng)險已經(jīng)全面爆發(fā)。

（五）政府救市

1、2008年9月8日，英國監(jiān)管部門宣布徹底禁止賣空金融股，美國證券交易所緊隨其后宣布禁止賣空規(guī)定的799只金融公司股票；

2、歐美中央銀行向市場中金融系統(tǒng)注入了上萬億美元；

3、政府提出7000億美元的救市計劃，該計劃旨在從金融機構(gòu)手中買下不良證券，提供市場急需的流動性和穩(wěn)定性，該計劃第一次沒有獲得國會通過，導(dǎo)致股市繼續(xù)下跌，養(yǎng)老金賬戶持續(xù)虧損，第二次獲得通過于2008年10月3日由喬治·沃克·布什總統(tǒng)簽署生效（也即是量化寬松政策），該資金部分支出為：

<1>2050億美元購買銀行股份；

<2>219億美元購買按揭貸款相關(guān)證券；

<3>300億購買花旗銀行和美國銀行股份；

<4>797億美元貸款給美國汽車制造商；

<5>678億美元購買AIG的優(yōu)先股。

（六）危機結(jié)果

1、道瓊斯指數(shù)到2009年3月6日觸底為6469.95點，相對高點慘跌57%；

2、凱斯席勒房價指數(shù)公布了房價史上最大跌幅，強制拍賣大幅增加，2008年執(zhí)行拍賣310萬例，2009年執(zhí)行拍賣400萬例；

3、到2005年底，經(jīng)濟嚴重惡化，排名前30的按揭貸款機構(gòu)有三分之一倒閉，投資銀行要么破產(chǎn)要么被兼并；

4、失業(yè)率開始上升，突破兩位數(shù)；

5、房價從高點下跌25%，10%的房產(chǎn)持有者為負資產(chǎn)，至2010年9月，23%的住房價格低于未償還按揭貸款額；

6、由于美國的住房抵押貸款無追索權(quán)，導(dǎo)致銀行持有大量不動產(chǎn)；

7、從2007年至2009年，美國家庭凈資產(chǎn)總額從67萬億美元下降到52萬億美元，下跌22%；

8、全球有5000萬人因此次危機失業(yè)，幾乎全歐洲國家的失業(yè)率達到兩位數(shù)，有些國家年輕人的失業(yè)率超過50%；

9、美國的國債從2007年的9萬億美元上升到2013年的17萬億美元，美國國債占GDP的比值也從2008年危機前的66%上升到100%以上，問題只是延后了，而這些債券都需要美國的納稅人來慢慢償還；

10、房價回歸理性，1997年前租房子的人又重新開始租房。

（七）危機分析

1、【國家應(yīng)控制熱錢地流入流出】由于全球不同國家的發(fā)展速度不一樣，國家一定控制他國熱錢的快進快出對我國資產(chǎn)價格暴漲暴跌的影響，否則容易引發(fā)危機；

2、【評級機構(gòu)存在利益沖突】由于評級機構(gòu)的付費對象是被評價對象，存在利益沖突，非常容易滋生職業(yè)道德問題，應(yīng)完善評級機構(gòu)的存在形式、競爭機制、考核方法等；

3、【家庭收入、杠桿、利率環(huán)境是分析房地產(chǎn)的重要指標(biāo)】房地產(chǎn)是否存在泡沫是一個相對狀況，可從三個方面來分析：房屋價格關(guān)于家庭年收入的比值（比值越大說明收入波動造成泡沫破滅的可能性越大）、家庭杠桿情況（民眾舉了多少杠桿用于房屋購買，杠桿越高，房價波動引發(fā)泡沫破滅的可能性越大）、利率環(huán)境變化（利率從低利率向高利率轉(zhuǎn)變時，非常容易導(dǎo)致杠桿爆倉、資產(chǎn)價格下跌，進而引發(fā)泡沫破滅）；

4、【政府不要輕易表達非黑即白的言論強化方向】對于股市、房市，政府類官方機構(gòu)可適當(dāng)引導(dǎo)預(yù)期，但不宜過度強化方向，政府不要輕易表達非黑即白的言論，應(yīng)共同展現(xiàn)好與壞，讓民眾對資產(chǎn)未來價格變化時刻保持理性，合理進行優(yōu)劣分析，才不至于導(dǎo)致資產(chǎn)過度上漲或下跌；