本次調(diào)研還是以東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山等城六區(qū)為主，也包含了天通苑、大興等不是城六區(qū)的大型城市居住區(qū)，范圍主要是北京6環(huán)以內(nèi)2016年新開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
今年新開業(yè)的機(jī)構(gòu)明顯比去年增多，僅是了解到的2016年新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到了17家，沒(méi)有了解到新開業(yè)機(jī)構(gòu)可能有這一半還多（聽說(shuō)僅朝陽(yáng)區(qū)2016年就新批準(zhǔn)了超過(guò)10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)），其他區(qū)還有多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得許可但把開業(yè)放在了春節(jié)后。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)
根據(jù)北京民政人士透露，截至到2016年10月底，北京為老年人和殘疾人提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)就達(dá)到了600個(gè)，同比增長(zhǎng)3.45%。床位數(shù)為131518張，比2015年的125345張多了6173張，同比增長(zhǎng)4.92%。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際入住人數(shù)為75721人，同比增長(zhǎng)3.72%。實(shí)際入住率約為57.6%，比2015年的58.2%略有下降。這還不算沒(méi)有在民政統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，北京地區(qū)養(yǎng)老床位空置率已經(jīng)快接近危險(xiǎn)水平。
在2016年，北京市出臺(tái)了十三五民生福利的主要指標(biāo)，其中每千名老年人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)要由現(xiàn)在的3.8%，上升至4%。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率要由現(xiàn)在的約58%，上升至80%。
老年人口數(shù)量、退休金
截止到2016年底，北京市60歲以上常住人口348.4萬(wàn)人，占總常住人口16%。其中65歲以上的老年人230.4萬(wàn)人，占總常住人口10.6%。退休養(yǎng)老金約為3573元/月。
新開業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量
通過(guò)調(diào)研得知北京城區(qū)（六環(huán)內(nèi)）2016年新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包含了照料中心）17家，項(xiàng)目從2環(huán)到5環(huán)外遍布，其中海淀2家，朝陽(yáng)5家，西城3家，豐臺(tái)4家，石景山1家，東城區(qū)1家，昌平1家。
機(jī)構(gòu)開業(yè)數(shù)量比2015年的13家增長(zhǎng)了將近31%。新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)涵蓋了公辦民營(yíng)養(yǎng)老院、民營(yíng)養(yǎng)老院和營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)種類的豐富性得以體現(xiàn)。
其中公辦民營(yíng)養(yǎng)老院2家，營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的8家，民營(yíng)養(yǎng)老院13家。民營(yíng)投資還是占據(jù)了主要力量。這17家機(jī)構(gòu)，被認(rèn)定為養(yǎng)老照料中心的有8家。
定位高端的養(yǎng)老項(xiàng)目有6家，床位數(shù)1411張，數(shù)量和比例比2015年有較大增長(zhǎng)，但平均收費(fèi)卻有所下降，超高端項(xiàng)目基本絕跡，表明企業(yè)成本控制和投資理念越來(lái)越理智。
北京地區(qū)幾乎再?zèng)]有大盤出現(xiàn)，300張床位以上的項(xiàng)目已經(jīng)算大體量機(jī)構(gòu)。
床位數(shù)增長(zhǎng)量
床位增長(zhǎng)數(shù)量為3126張，比去年的2008張?jiān)黾恿?118張。其中朝陽(yáng)區(qū)增長(zhǎng)最多，為1295張，其次為豐臺(tái)856張，石景山區(qū)為403張床位，昌平100張，海淀區(qū)新增床位128張，西城區(qū)320張，東城還是最少為24張。
床位增量主要集中在朝陽(yáng)和豐臺(tái)，這兩個(gè)區(qū)域的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和床位數(shù)在2017年還可能會(huì)有大幅增長(zhǎng)。床位數(shù)最多的機(jī)構(gòu)在朝陽(yáng)，有450張床位，最少的床位數(shù)機(jī)構(gòu)在東城，只有24張。平均到每家機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量約為183張，比2015年的154張略有增長(zhǎng)。
100張床位以下的機(jī)構(gòu)有7家，100-200張床位的機(jī)構(gòu)有3家，200-300張床位以上的機(jī)構(gòu)有3家，300張床位以上的機(jī)構(gòu)有4家，機(jī)構(gòu)床位數(shù)呈現(xiàn)兩頭分化的趨勢(shì)。
高端定位的養(yǎng)老項(xiàng)目床位總計(jì)1411張，約占新增床位總數(shù)的45%。高端項(xiàng)目比例高的原因是大型企業(yè)新進(jìn)入所以項(xiàng)目體量大，高端項(xiàng)目的平均床位為235張。
投資者情況
新開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有9家為國(guó)企背景，其余均為民營(yíng)資本，其中7家為連鎖性質(zhì)的機(jī)構(gòu)。
資源型企業(yè)的轉(zhuǎn)型
2013年-2015年是以地產(chǎn)、保險(xiǎn)、國(guó)企等資源型企業(yè)大舉進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的階段，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，擁有先天條件的資源型企業(yè)擴(kuò)展緩慢甚至停滯，讓人大跌眼鏡。
隨著行業(yè)的快速發(fā)展，資源型企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，向資本或市場(chǎng)化行為轉(zhuǎn)變，才可能會(huì)有一定的聲音，否則很快會(huì)變成整合的對(duì)象。
項(xiàng)目客戶定位
2016年新開業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目有2家定位為自理老人，但也制定了護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)在后期運(yùn)營(yíng)中會(huì)轉(zhuǎn)變定位。其余定位為綜合護(hù)理機(jī)構(gòu)，只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)明確定位為只接受護(hù)理客戶。
開業(yè)時(shí)間
1-3月開業(yè)的養(yǎng)老院有1家，4-6月開業(yè)的養(yǎng)老院有2家 ，7-9月開業(yè)的養(yǎng)老院有5家，10-12月開業(yè)的養(yǎng)老院有9家。趕在最后一個(gè)季度集中開業(yè)似乎成了慣例，其中更有趕在元旦前倉(cāng)促開業(yè)的項(xiàng)目。
上半年開業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目床位數(shù)合計(jì)525張，下半年開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)合計(jì)2601張。值得注意的是有多家機(jī)構(gòu)取得了營(yíng)業(yè)許可，但暫時(shí)沒(méi)有開業(yè)，預(yù)計(jì)2017年上半年會(huì)有多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)扎堆開業(yè)。
入住情況
2016年新開業(yè)養(yǎng)老院入住人數(shù)約為372人左右，和2015年基本持平，但因?yàn)樾略龃参换鶖?shù)大，平均入住率從2015年的17.5%下降至11.9%， 其中只有一家位于豐臺(tái)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收住的老人過(guò)百位。
收費(fèi)
收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)間床位費(fèi)+餐費(fèi)+基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)：
這17家養(yǎng)老院收費(fèi)最低的為2410元/月，針對(duì)的客戶是自理老人，比2015年低了840元/月。護(hù)理型機(jī)構(gòu)最低收費(fèi)為4600元/月。收費(fèi)最高的為10000元/月，和去年持平。平均收費(fèi)6447元/月。40%的機(jī)構(gòu)收費(fèi)定價(jià)（床位+餐費(fèi)+基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)）在5000-6000這個(gè)區(qū)間。
高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最高收費(fèi)10000元/月，低收費(fèi)7050元/月，平均收費(fèi)8758元/月，比普通養(yǎng)老項(xiàng)目的收費(fèi)高了68%。中高檔項(xiàng)目的價(jià)差在不斷縮小意味著高端項(xiàng)目放下了身段而普通項(xiàng)目的投資成本在不斷的上升，市場(chǎng)開始趨同發(fā)展。
中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為5187元/月，基本和2015年持平。
海淀區(qū)新開養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為 5655元/月；朝陽(yáng)區(qū)：6290元/月；西城區(qū)：5566元/月；石景山區(qū)：8300元/月；豐臺(tái)區(qū)：7450元/月；東城區(qū)：6250元/月；昌平區(qū)：5800元/月。
收費(fèi)結(jié)構(gòu)
2016年新開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均收費(fèi)為6447元/月（床位費(fèi)+餐費(fèi)+最低護(hù)理費(fèi)），其中床位費(fèi)占總收費(fèi)比的55%。餐費(fèi)占總收費(fèi)比的20%。護(hù)理費(fèi)占總收費(fèi)比的25%。
經(jīng)營(yíng)者價(jià)值理念有待提升
分析新開業(yè)養(yǎng)老院的收費(fèi)構(gòu)成，床位費(fèi)比重占到一半以上，而護(hù)理費(fèi)比例明顯偏低。護(hù)理費(fèi)代表著服務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)，只有一家的最低護(hù)理費(fèi)達(dá)到3000元，剩下的都不超過(guò)2000元，這意味著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是以提供居住為主要經(jīng)營(yíng)思想，對(duì)于服務(wù)帶來(lái)的價(jià)值幾乎沒(méi)有體現(xiàn)。
看看這幾年機(jī)構(gòu)的收費(fèi)增長(zhǎng)曲線，餐費(fèi)和床位費(fèi)都有比較高的漲幅，唯獨(dú)護(hù)理費(fèi)的漲幅最低，如果不提升一線人員的待遇，就吸引不到和留不住優(yōu)秀的人才，作為標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)行業(yè)，如果無(wú)法提升服務(wù)水平，何來(lái)服務(wù)的價(jià)值。而護(hù)理費(fèi)的增加，又涉及到企業(yè)對(duì)于服務(wù)的自信，否則漲價(jià)后就會(huì)造成老人的流失。
人員流動(dòng)
從業(yè)者流動(dòng)率依然較大，但相比2015年有所減少，或許是由于2015年的跳槽高峰，剛?cè)チ诵碌墓?，所以人員流動(dòng)沒(méi)有去年頻繁。
高層人員流動(dòng)的特點(diǎn)是往籌備中的公司流入，在已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的高端機(jī)構(gòu)中有過(guò)一段運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的管理者幾乎全部去了新籌備中的公司，離開了運(yùn)營(yíng)的崗位，全部變?yōu)榱嘶I備者，到了運(yùn)營(yíng)階段，這些儲(chǔ)備的運(yùn)營(yíng)人員又去了新的籌備項(xiàng)目，漸漸的脫離了運(yùn)營(yíng)崗位。而運(yùn)營(yíng)成熟的高端項(xiàng)目基本沒(méi)有聽到有成熟經(jīng)驗(yàn)的高層加入。
一線服務(wù)人員年輕人比例增多，老齡化帶來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇、觀念轉(zhuǎn)變、熱愛(ài)成了吸引年輕人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的主要原因。
中、低端民營(yíng)連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然不斷發(fā)展，但由于家族烙印深厚，缺乏現(xiàn)代化管理制度和方法，在吸引優(yōu)秀人才方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)這種情況在行業(yè)持續(xù)發(fā)展的狀況下很難得到改善。
養(yǎng)老照料中心
養(yǎng)老照料中心的政策在放寬。以前每個(gè)街道只批準(zhǔn)一家養(yǎng)老照料中心，2016年這個(gè)政策在多個(gè)區(qū)域被打破，至少在三個(gè)區(qū)、多個(gè)街道都批準(zhǔn)了兩家以上的養(yǎng)老照料中心。
北京養(yǎng)老分布圖
目前北京市場(chǎng)出現(xiàn)了五個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域，這五個(gè)區(qū)域最少的地區(qū)在半徑2公里內(nèi)都有不少于6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，溫泉地區(qū)甚至有超過(guò)20家的養(yǎng)老院，并且未來(lái)還會(huì)有增長(zhǎng)，如果有機(jī)構(gòu)有意向在此投資應(yīng)更加謹(jǐn)慎。
區(qū)域集中雖然給老人提供了更多的選擇，但每家新開業(yè)的機(jī)構(gòu)都會(huì)造成其他機(jī)構(gòu)老人的流動(dòng)，這幾個(gè)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)每當(dāng)有新機(jī)構(gòu)開業(yè)，有較大優(yōu)惠時(shí)，就會(huì)有周邊養(yǎng)老院的老人流失，未來(lái)這幾個(gè)區(qū)域也是最有可能產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)的地區(qū)。
東、西、北面都有了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)扎堆的區(qū)域，預(yù)計(jì)南邊未來(lái)也會(huì)形成以地鐵4號(hào)線沿線大興新城住宅區(qū)為主的集中養(yǎng)老區(qū)域。
2015年的關(guān)鍵詞
“并購(gòu)”&“驛站”雖然現(xiàn)有的知名連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在不斷開出新店，但速度明顯放緩，似乎在消化前期擴(kuò)張過(guò)快的果實(shí)，相反一些比較接地氣的中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連鎖發(fā)展卻方興未艾，多家機(jī)構(gòu)開始連鎖發(fā)展，甚至有機(jī)構(gòu)一年開出兩家以上的分店。
隨著政策的調(diào)整和傾斜，市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的路線似乎更加清晰，郊區(qū)大盤幾乎消失，輻射居家和社區(qū)的養(yǎng)老綜合體是眾多企業(yè)的重點(diǎn)方向。
連鎖企業(yè)還在延續(xù)著去年的發(fā)展，但并購(gòu)卻是2016年北京甚至全國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。從去年年初上市公司宜華健康收購(gòu)上海親和源，年中光大控股收購(gòu)北京匯晨，年底合眾人壽華東地區(qū)的收購(gòu)案，還有未公布上億的收購(gòu)消息，養(yǎng)老行業(yè)的收并購(gòu)貫穿了整個(gè)2016年，“并購(gòu)”當(dāng)之無(wú)愧為2016年養(yǎng)老行業(yè)最熱關(guān)鍵詞。
我從2015年就預(yù)測(cè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到資本競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，而資本的口子一打開就根本停不下來(lái)，在上述幾個(gè)并購(gòu)消息公開后，更多的企業(yè)加入了并購(gòu)行列，其中既有民營(yíng)資本，也有國(guó)有企業(yè)，而收并購(gòu)的重點(diǎn)也不局限于一線城市，而是在往二、三線城市下沉，錯(cuò)位收購(gòu)或形成。
未來(lái)資本的格局會(huì)形成一線城市和二、三線城市兩大陣營(yíng)，相信3-5年后，兩大陣營(yíng)會(huì)展開重組整合，形成大型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
“驛站”是2016年北京養(yǎng)老市場(chǎng)的另一個(gè)熱點(diǎn)詞。在政策的驅(qū)動(dòng)下，各類相關(guān)或無(wú)關(guān)、有過(guò)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)或沒(méi)有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)紛紛爭(zhēng)奪這以前完全無(wú)人問(wèn)津、看不到任何成功案例的領(lǐng)域，幾年前各類企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)跑馬圈地的盛舉再一次重復(fù)上演。
投資者需要考慮的是，投資決策是以政府政策為導(dǎo)向還是以市場(chǎng)為導(dǎo)向？驛站其實(shí)就是三種養(yǎng)老模式中的社區(qū)養(yǎng)老，但社區(qū)養(yǎng)老其實(shí)是政策制定者、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)者誰(shuí)都說(shuō)不清楚的一種養(yǎng)老模式，都弄不明白的東西它的商業(yè)模式也是最不清晰的。
如果我們把盈利希望寄托在政府購(gòu)買上，可能前幾年盈利還可以，但就像鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一樣，以前有建設(shè)補(bǔ)貼，現(xiàn)在基本沒(méi)有了，平均的入住率僅為58%，那些投資者就好像溫水煮青蛙一樣，等深陷其中的時(shí)候在自拔就很難。
建議投資者還是要把投資決策建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向方面，只有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下能存活下來(lái)，企業(yè)生存發(fā)展才會(huì)持久。
政策預(yù)測(cè)
養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展方向：在北京市民政局發(fā)布的十三五工作規(guī)劃主要任務(wù)第一條就強(qiáng)調(diào)了要加快構(gòu)建以居家為基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)體系，由此可見機(jī)構(gòu)的發(fā)展必將受到控制，政策將大幅度向居家養(yǎng)老傾斜。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼：似乎是從2016年開始，北京地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)補(bǔ)貼除了換成養(yǎng)老照料中心的一次性補(bǔ)貼外，其余全部轉(zhuǎn)變成居家養(yǎng)老服務(wù)的補(bǔ)貼對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)放，預(yù)計(jì)今后也會(huì)延續(xù)這個(gè)思路，2017年或許不再會(huì)有建設(shè)補(bǔ)貼，全部改成居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼的形式發(fā)放。 提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率：到十三五末，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率要由現(xiàn)在的58%提高至80%，這也是我前段時(shí)間就提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給側(cè)改革的重要一點(diǎn)。老人選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)畢竟是個(gè)市場(chǎng)行為，政府沒(méi)辦法強(qiáng)制提升入住，這種情況下，達(dá)成目標(biāo)的方法就變得有限。
案例分享
國(guó)企與政府敏感部門的養(yǎng)老合作示范
項(xiàng)目名稱：有頤居養(yǎng)老照料中心
項(xiàng)目概況：有頤居養(yǎng)老照料中心位于中央黨校社區(qū)內(nèi)，建筑面積1260平米，建有32張床位，是一家集養(yǎng)老、康復(fù)、照料于一體的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老照料中心。
該項(xiàng)目是在原黨校社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站的基礎(chǔ)上改建而成，檔次較高，運(yùn)營(yíng)商為北京中天頤信企業(yè)管理服務(wù)有限公司。
北京中天頤信企業(yè)管理服務(wù)有限公司是中信產(chǎn)業(yè)基金旗下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上由企業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，在服務(wù)的人群上分為了中央黨校離退休人員、中央黨校干部家屬和外部人員三類群體，每一類群體享受的價(jià)格優(yōu)惠都不一樣。
敏感單位的離退休干部送到民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老可能顧慮的會(huì)多一些，自己建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)能力也沒(méi)有人員編制，并且老人畢竟愿意在自己熟悉的生活環(huán)境中老去，所以在單位集中居住區(qū)拿出物業(yè)和國(guó)企合作，是比較好的一種模式，這種敏感單位和國(guó)企的合作模式或許可以讓更多單位借鑒。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展異常迅速，每一年都發(fā)生著巨大的變化，使得我們要不斷學(xué)習(xí)和更新才能跟的上步伐，但遺憾的是2016年北京市場(chǎng)還是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，看看嬰幼產(chǎn)業(yè)，每一家幼兒園都有自己的特點(diǎn)，每家都不一樣，但養(yǎng)老院幾乎每家都和賓館一樣，只是大賓館和小旅社的區(qū)別，沒(méi)有太多亮點(diǎn)。
行業(yè)從業(yè)者還是需要解放思維，把產(chǎn)品做的更豐富，讓老人有更多選擇，期待2017年的精彩。
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