近年來，房價上漲是社會普遍關(guān)注的一個問題，特點是持續(xù)上漲，高位橫盤，目前全國房價過萬的城市已超60個。鑒于此，很多消費者選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，但相關(guān)法律知識的匱乏，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)、拆遷時遭遇各種各樣的困難卻又不知道如何應(yīng)對，下面本文就“小產(chǎn)權(quán)房”為大家做一個簡單梳理。
嚴格意義上的小產(chǎn)權(quán)房不能買賣
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)相關(guān)部門或村委會頒發(fā)，所以叫小產(chǎn)權(quán)房。它不是一個法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法辦理抵押、拆遷時遭遇補償困難等。
因此，嚴格意義上的小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，只是可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
購買小產(chǎn)權(quán)房風險大，維權(quán)難
購買無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。購房合同無法在房管局備案，拿不到合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證；無法進行銀行貸款和抵押貸款。沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行貸款，只能一次交清房款同樣以后也不能拿這個房子去銀行做抵押；交易難。若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，也完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，購買人的利益得不到保證；維權(quán)補償難。因不是房屋合法所有人，遇到拆遷，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面；發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，基本無法維權(quán)，只能自行承擔損失。
曾有人栽在小產(chǎn)權(quán)房上，維權(quán)兩年卻最終人財兩空
曾經(jīng)看過這么一個案子，或許極端卻絕非個例。
2015年羅先生看中深圳某小區(qū)一套131平米的小產(chǎn)權(quán)房，次日便付了定金，半個月之后支付全款共171萬，這個小區(qū)共有1200多套住宅，外觀上與商品房小區(qū)相似，又靠近地鐵口，建筑質(zhì)量也不錯，羅先生認為商品房房貸壓力大，只是自己住，是不是商品房也無所謂，所以就毫不猶豫購買了。
然而噩夢很快降臨，由于新聞媒體的報道，執(zhí)法隊以違法建筑名義，開始查封該樓盤。從此，所有業(yè)主走上了漫漫維權(quán)之路，卻都沒有得到妥善處置。
當時開發(fā)商在售樓時，一直宣稱這個小區(qū)是村委統(tǒng)建樓，可以分期貸款六年，而此前深圳的村委統(tǒng)建樓都已成功建成并入住，這也成了購房者們認為沒有風險的依據(jù)。然而就怕是這種開發(fā)商打著村委的幌子，私自將工業(yè)用地開發(fā)成住宅，這是政府嚴厲打擊的對象，這樣的房子最好別買。
已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？遭遇拆遷能否得到補償？
從以上的分析以及羅先生的遭遇我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)房存在的風險是很大的，國家不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導(dǎo)致購房者以后一系列不利的后果。如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房，最直接有效的辦法是退房退款。如果合同無效，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求退房并退回已支付的購房款。
那么，已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷能否獲得拆遷安置補償呢？
這個問題不能一概而論，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織，在安置本集體民過程中，擅自擴大了銷售對象，由于現(xiàn)行的法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上所建設(shè)的房屋，因此買賣合同也等同于無效。在此情況下，首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者歸屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人，即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。
占用集體用地、耕地進行違法建設(shè)，將村民的集體用地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)變，用于商品住宅變相開發(fā)的違法建筑是不能獲得補償?shù)?。但在實踐中，小產(chǎn)權(quán)房是非常普遍的，如果占用的土地不影響城市城鄉(xiāng)規(guī)劃，所采取的處罰措施是多樣性的，不該單一直接進行無償拆除，這樣買售人的基本的合法利益得不到保障也不利于穩(wěn)定。
所以小產(chǎn)權(quán)房存在的風險極大，遇到拆遷補償問題是不能通過法律途徑解決的，權(quán)利受到了極大的限制，拆除后很難進行賠償，建議大家購房時仔細斟酌。
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