我上午聊，容易掙的錢(qián)，輪不到你來(lái)掙，留下一個(gè)問(wèn)題，或者說(shuō)，留下一個(gè)小尾巴。
你通觀全文，我都沒(méi)有告訴你住房市場(chǎng)的需求在大型化，沒(méi)有。
住房市場(chǎng)的需求，是小型化的。
這里面有兩個(gè)原因，一個(gè)是家庭單元分子化，除了少數(shù)生二胎三胎的家庭在子女撫養(yǎng)階段需要大房子之外。
無(wú)論單身未婚階段，二人世界已婚階段，又或者子女成年之后的階段，人們需要的都是小房子。
這是需求端。
那么從經(jīng)濟(jì)角度，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上是個(gè)債務(wù)問(wèn)題。
債是越滾越大的，于是你長(zhǎng)線看，無(wú)論看美國(guó)，還是看韓國(guó)，那個(gè)房子的單價(jià)總是上升的。
中間會(huì)有階段性回調(diào)，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，單價(jià)總是上升的，因?yàn)殄X(qián)在發(fā)行，債在滾雪球。
于是就像我們上午的文章所說(shuō)，那個(gè)總價(jià)，就必須要控制。
單價(jià)上升，總價(jià)控制，面積一定是越做越小的。這一點(diǎn)我也沒(méi)有否認(rèn)過(guò)。
所以無(wú)論從任何一個(gè)角度，還是三室一廳，那個(gè)面積是縮小的。
可是我們上午也說(shuō)過(guò)了，賣(mài)房子，不是這回事，你發(fā)現(xiàn)面積在擴(kuò)大，200平也給你做三室一廳。
為什么呢？
因?yàn)?/span>賣(mài)住宅用地和賣(mài)商業(yè)用地不是一回事。
雖然都是收取物業(yè)費(fèi)，但方式不同。
住宅用地是一次性收取了物業(yè)費(fèi)，回頭要提供服務(wù)的，幾十年如一日當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療，教育，治安，各種服務(wù)。
先收錢(qián)，后干活。
賣(mài)商業(yè)用地可不是這樣，你收到賣(mài)地的錢(qián)之后，隨著那些企業(yè)，商家的入駐，他們是會(huì)持續(xù)交稅的。
那我們來(lái)想一想，如果你賣(mài)出去一塊地，你預(yù)計(jì)這塊地只需要伺候500個(gè)人，可是到第10年之后，就變成5000個(gè)人了，你原先的配套hold不住，你怎么樣？你就虧了。
明白這里面的問(wèn)題在哪兒了么？
賣(mài)商業(yè)用地，你的預(yù)期是企業(yè)越來(lái)越多，交稅越來(lái)越多，你的收入越來(lái)越多。
賣(mài)住宅用地，如果你控制不住人群的數(shù)量，密度，人越來(lái)越多，需要的配套越來(lái)越多，你當(dāng)年收取的賣(mài)地的一次性收入，可是未必能支撐預(yù)計(jì)的幾十年的。
所以城市的運(yùn)營(yíng)方必然不希望一塊土地承載過(guò)量人口，這是必然的傾向。
但是我前面也分析過(guò)，人們并不是不想住大房子，可是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，發(fā)達(dá)的大城市，核心城市，都是房子越住越小的。
這是一個(gè)收入與債之間，單價(jià)與總價(jià)之間博弈的必然結(jié)果。
于是你會(huì)看到兩個(gè)市場(chǎng)，賣(mài)房子的市場(chǎng)，和租房子的市場(chǎng)，這是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)。
在租房子的市場(chǎng)里，房東一定是天然傾向于劏房，就是把一套原本只能住三口之家的兩室一廳，改造成可以住進(jìn)去四戶三口之家的獨(dú)立隔間，每個(gè)都有獨(dú)立廚衛(wèi)。
我們站在情感的角度上很容易把這件事理解成房東的貪婪，他們故意的，他們壞，他們要降低租客的體驗(yàn)。
真是這樣么？當(dāng)然不是。
那個(gè)故意把面條賣(mài)得不好吃的面館一定是開(kāi)不下去的，你看到的所有現(xiàn)象都是市場(chǎng)博弈的結(jié)果。
說(shuō)白了，租客是用腳投票，他們用腳最后選擇了劏房。
而劏房實(shí)際上就是那個(gè)真實(shí)需求下真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的體現(xiàn)，房租要降下去，單位面積要住進(jìn)去更多人。
大家需要平攤土地價(jià)格。
但是我們前面分析過(guò)，這是在薅誰(shuí)的羊毛？
薅城市運(yùn)營(yíng)者的羊毛。
城市運(yùn)營(yíng)者賣(mài)這塊地的時(shí)候，就是按照500人做的預(yù)算配套，醫(yī)院學(xué)校交通就是為了500人做的，你現(xiàn)在涌入了2000人，一套房改四套，你實(shí)際上薅了城市運(yùn)營(yíng)者的羊毛。
所以城市運(yùn)營(yíng)者一定不會(huì)讓房東長(zhǎng)期把這件事做下去。
也就是說(shuō)這個(gè)套利空間，一套變四套的利用賣(mài)房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)之間的套利空間，注定是階段性的。
但這不意味著你就可以無(wú)視市場(chǎng)需求。
你真的去買(mǎi)套房子出租，指望租金，那是不靠譜的。
你看著改善型房子也許市場(chǎng)交易量還有，150方，1000萬(wàn)，有成交。
這不意味著你1000萬(wàn)買(mǎi)下來(lái)之后不做劏房有出租價(jià)值，沒(méi)有的。
你不做劏房絕對(duì)租不上價(jià)。
而你做劏房，就必然是城市運(yùn)營(yíng)眼里的老鼠，你在偷油。
我不是告訴你這里面有解決方案，沒(méi)有的。
就如同我上午說(shuō)的，一切服務(wù)最后都是價(jià)格。
好的醫(yī)院好的學(xué)校好的治安好的配套最后都是用錢(qián)去買(mǎi)的。
這個(gè)錢(qián)說(shuō)到底無(wú)非500個(gè)有錢(qián)人去付，還是2000個(gè)沒(méi)錢(qián)的去眾籌。
眾籌之后體驗(yàn)必然下降，高檔餐廳和低檔餐廳的本質(zhì)區(qū)別其實(shí)就是接待了多少人。
你一個(gè)人包場(chǎng)那就是燭光晚餐，大家一起排隊(duì)那就是人擠人的食堂。
那些做劏房出租的房東就相當(dāng)于拿著一家高檔餐廳的VIP卡，收費(fèi)幫著帶人進(jìn)去。
本來(lái)只讓你一個(gè)人用的，你租給十個(gè)人套取差價(jià)。
站在餐廳的角度就是想把真正需要服務(wù)的高凈值人群留下，把企圖帶人的套利者轟走。
你想通我這個(gè)比方，你就真的理解了為什么單價(jià)越貴的地方，你反而要買(mǎi)面積越大的，俗稱(chēng)單價(jià)越高，總價(jià)越高。
說(shuō)穿了這個(gè)游戲很簡(jiǎn)單，如果一張餐廳VIP卡有價(jià)值，除非怎么樣？
除非拿到它的人確定自己的體驗(yàn)很好，確定人流稀少。
說(shuō)穿了，此類(lèi)餐廳賣(mài)的實(shí)際上是體驗(yàn)，體驗(yàn)沒(méi)了，就沒(méi)價(jià)值了。
但是反過(guò)來(lái)，租房市場(chǎng)是另一回事，這就是食堂，賣(mài)的是性價(jià)比。
你要讓人有占便宜的感覺(jué)，否則賣(mài)不掉的。哪怕你賣(mài)掉之后人擠人，那是另一件事。
但是你這個(gè)價(jià)格端一定要有噱頭，俗稱(chēng)只花199，東南亞七日游。
你不用想，必然有強(qiáng)制購(gòu)物階段。
所以我說(shuō)，你要認(rèn)清楚，這是兩個(gè)市場(chǎng)，完全不同結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)。
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