九色国产,午夜在线视频,新黄色网址,九九色综合,天天做夜夜做久久做狠狠,天天躁夜夜躁狠狠躁2021a,久久不卡一区二区三区

一、保障性安居工程PPP模式簡(jiǎn)述

二、保障性安居工程PPP項(xiàng)目案例分析

項(xiàng)目范圍東至擬建新羅路、西至擬建紅星路二期、南至擬建環(huán)山路、北至文衛(wèi)小區(qū)已征地邊界，涉及七里溝、新勝、長(zhǎng)春、長(zhǎng)嶺、長(zhǎng)鋪5個(gè)行政村，總面積為6900畝左右，涉及安置居民約2100戶，房屋建筑面積約32萬(wàn)平方米。改造內(nèi)容包括董家溝村棚戶區(qū)、長(zhǎng)春片區(qū)一期棚戶區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括長(zhǎng)春路、紅星路二期、長(zhǎng)嶺南路二期、董家溝路二期等市政道路，規(guī)模統(tǒng)征長(zhǎng)春路、紅星路二期沿線周邊2000畝土地，項(xiàng)目總投資約為25.33億元。安康市人民政府授權(quán)安康市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為本項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目采購(gòu)方式為競(jìng)爭(zhēng)性磋商，最終由中交第三航務(wù)工程局有限公司（以下簡(jiǎn)稱“社會(huì)資本”）以241150310元取得中標(biāo)。

本項(xiàng)目采取建設(shè)施工、養(yǎng)護(hù)管理一體化經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)作方式為BOO，合作期包括建設(shè)期3年，養(yǎng)護(hù)期為10年，共計(jì)13年，項(xiàng)目運(yùn)作方式如下圖：

本項(xiàng)目由社會(huì)資本與政府指定的安康中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“市城投”）成立項(xiàng)目公司實(shí)施本項(xiàng)目，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)（含道路工程、橋梁工程、管線工程、交通工程、照明工程、綠化工程及其他附屬工程），并負(fù)責(zé)道路、橋梁、綠化設(shè)施及沿線公共服務(wù)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理，政府部門配套安排項(xiàng)目用地的土地征用、拆遷安置、拆遷補(bǔ)償、項(xiàng)目前期、咨詢服務(wù)等工作。

項(xiàng)目公司資本金比例為30%（約人民幣45900萬(wàn)元），其中社會(huì)資本持有項(xiàng)目公司70%股權(quán)，城投持有項(xiàng)目公司30%股權(quán)，合資雙方均以現(xiàn)金出資，資本金按此比例出資到位。合作期內(nèi)，除項(xiàng)目建設(shè)自身融資需要，項(xiàng)目公司不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押項(xiàng)目的土地使用權(quán)、項(xiàng)目設(shè)施或任何其它重要資產(chǎn)。PPP項(xiàng)目公司股權(quán)鎖定期為5年，在PPP合同簽署后5年內(nèi)項(xiàng)目公司社會(huì)方股東不得轉(zhuǎn)讓股份；5年之后，經(jīng)住建局事先書面同意，項(xiàng)目公司股東可以向符合PPP合同規(guī)定條件的受讓方轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目公司的股權(quán)。

本項(xiàng)目總投資約為25.33億元，由安康市政府通過國(guó)開行籌集10億元利率為4.9%的貸款作為棚戶區(qū)改造資金，其余資金15.33億元由項(xiàng)目公司通過商業(yè)銀行貸款、股東貸款等方式自行籌集并由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)償還。項(xiàng)目公司成立后將積極爭(zhēng)取中央和地方的補(bǔ)助資金用于建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)假設(shè)條件，假設(shè)項(xiàng)目股東內(nèi)部收益率為6%，養(yǎng)護(hù)期為10年時(shí)，政府平均每年支付的補(bǔ)貼額度大致為2.4萬(wàn)元。經(jīng)市住建局同意，項(xiàng)目公司可以為項(xiàng)目融資之目的，將其在PPP合同項(xiàng)下的各項(xiàng)權(quán)益及項(xiàng)目公司擁有的資產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或以其他方式設(shè)置擔(dān)保權(quán)益。

本項(xiàng)目為純公益性項(xiàng)目，無(wú)穩(wěn)定收入來(lái)源，屬于政府付費(fèi)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司完成道路工程投資、建設(shè)并經(jīng)驗(yàn)收合格后，需提供市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)。安康市財(cái)政局根據(jù)PPP合同確定的支付義務(wù)將道路使用費(fèi)列入安康市中長(zhǎng)期財(cái)政資金計(jì)劃，并將每年應(yīng)付費(fèi)用列入當(dāng)年財(cái)政預(yù)算撥付給市住建局；由市住建局按照PPP合同約定分期向項(xiàng)目公司支付道路使用費(fèi)。項(xiàng)目公司通過取得道路使用費(fèi)收回其建設(shè)投資、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用并獲得合理回報(bào)。

三、保障性安居工程PPP模式政策解析

《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2010]95號(hào)）提出從2010年起各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購(gòu)買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼，允許住房公積金的增值收益扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用后用于發(fā)展公共租賃住房。

《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》（建保[2012]91號(hào)）指出地方政府可采取貼息方式對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予支持，貼息貸款只能用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不得用于與此無(wú)關(guān)的項(xiàng)目及開支，貼息幅度及年限按照財(cái)政部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。民間資本參與各類棚戶區(qū)改造，享受與國(guó)有企業(yè)同等的政策。

《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》【財(cái)綜[2015]15號(hào)】市縣財(cái)政部門統(tǒng)籌運(yùn)用各級(jí)政府安排用于公共租賃住房的資金，通過貸款貼息方式支持公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目購(gòu)建和運(yùn)營(yíng)管理。同時(shí)，根據(jù)公共租賃住房保障對(duì)象的支付能力給予分檔補(bǔ)貼，重點(diǎn)對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼，配合同級(jí)住房保障部門督促保障對(duì)象按照合同約定的市場(chǎng)租金水平向項(xiàng)目公司繳納住房租金。對(duì)于試行公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目試點(diǎn)的地區(qū)，中央財(cái)政不改變城鎮(zhèn)保障性安居工程資金分配方式。對(duì)于收購(gòu)符合公共租賃住房條件的存量商品住房項(xiàng)目，按照政府搭橋、公司主導(dǎo)、雙方自愿、保本不虧的原則確定收購(gòu)價(jià)格；也可以按當(dāng)?shù)毓沧赓U住房建設(shè)成本及合理收益率確定收購(gòu)價(jià)格。

《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》（財(cái)綜[2016]11號(hào)）提出中央財(cái)政將繼續(xù)加大對(duì)各地棚戶區(qū)改造工作的支持力度，省級(jí)財(cái)政也要增加投入，加大對(duì)財(cái)力困難市縣棚戶區(qū)改造工作的支持力度；市縣財(cái)政要按規(guī)定渠道落實(shí)資金來(lái)源，通過一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算等多渠道籌集棚戶區(qū)改造資金。其中，地方政府債券籌集資金要繼續(xù)向棚戶區(qū)改造傾斜。與此同時(shí)，市縣財(cái)政部門要按照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及時(shí)撥付資金，確保棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金需要。各級(jí)財(cái)政部門要按照財(cái)政部印發(fā)的財(cái)綜〔2014〕76號(hào)文的規(guī)定，繼續(xù)落實(shí)好棚戶區(qū)改造貸款貼息政策，對(duì)符合條件的棚戶改造項(xiàng)目予以一定比例和一定期限的利息補(bǔ)貼，鼓勵(lì)和引導(dǎo)信貸資金、民間資本參與棚戶區(qū)改造工作。

《棚戶區(qū)改造工作激勵(lì)措施實(shí)施辦法（試行）》（建辦保[2016]69號(hào)）鼓勵(lì)各地有效推進(jìn)棚戶區(qū)改造，激勵(lì)支持年度棚改工作積極主動(dòng)、成效明顯的省，年度激勵(lì)支持的?。▍^(qū)、市）數(shù)量在8個(gè)左右，并適當(dāng)兼顧東中西部地區(qū)的差異。主要考慮棚改年度任務(wù)、工作進(jìn)度、貨幣化安置情況、中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目開工和投資完成情況、中央財(cái)政補(bǔ)助資金使用情況，同時(shí)參考資金籌集、工作成效、日常管理、守法執(zhí)規(guī)等情況，并結(jié)合國(guó)務(wù)院大督查、部門日常督查、相關(guān)專項(xiàng)督查、審計(jì)等情況綜合評(píng)定。國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在安排保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資時(shí)，對(duì)受表?yè)P(yáng)激勵(lì)的地方給予適當(dāng)傾斜支持。

《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》（財(cái)綜[2016]11號(hào)）提出推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，切實(shí)化解庫(kù)存商品住房。棚戶區(qū)改造貨幣化安置有利于縮短安置周期、節(jié)省過渡性安置費(fèi)用，有利于滿足棚戶區(qū)改造居民多樣化居住需求，有利于化解庫(kù)存商品住房。各級(jí)財(cái)政部門積極要配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加大政策宣傳力度，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置方式?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）也提出推進(jìn)公租房貨幣化，要求轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)[2011]193號(hào)）要求政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目須符合國(guó)家關(guān)于最低資本金比例的政策規(guī)定，貸款利率按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。項(xiàng)目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。

《關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金[2013]2050號(hào)）鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項(xiàng)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可發(fā)行并使用不超過項(xiàng)目總投資70%的企業(yè)債券資金。《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改委(2014)1047號(hào)文）提出適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造，推進(jìn)企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?。?duì)于具有穩(wěn)定償債資金來(lái)源的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，將按照融資-投資建設(shè)-回收資金封閉運(yùn)行的模式，開展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)。項(xiàng)目收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺(tái)公司年度發(fā)債指標(biāo)。

財(cái)綜[2015]15號(hào)文鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度。鼓勵(lì)社?；?、保險(xiǎn)資金等公共基金通過債權(quán)、股權(quán)等多種方式支持項(xiàng)目公司融資。支持項(xiàng)目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當(dāng)降低中長(zhǎng)期企業(yè)債券的發(fā)行門檻。支持以未來(lái)收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào)）指出，原融資平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型改造后舉借的債務(wù)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，不納入政府債務(wù)。政府在出資范圍內(nèi)依法履行出資人職責(zé)，不對(duì)原融資平臺(tái)公司提供擔(dān)保。承接棚改任務(wù)及納入各地區(qū)配套建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目實(shí)施主體，可依據(jù)政府購(gòu)買棚改服務(wù)協(xié)議、特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議等政府與社會(huì)資本合作合同進(jìn)行市場(chǎng)化融資，開發(fā)銀行等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)據(jù)此對(duì)符合條件的實(shí)施主體發(fā)放貸款。在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，開發(fā)銀行可以通過專項(xiàng)過橋貸款對(duì)符合條件的實(shí)施主體提供過渡性資金安排。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于中國(guó)保險(xiǎn)投資基金設(shè)立方案的批復(fù)》（國(guó)函[2015]104號(hào)），中國(guó)保險(xiǎn)投資基金主要由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)依法設(shè)立，發(fā)揮保險(xiǎn)行業(yè)長(zhǎng)期資金優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略性、主動(dòng)性、綜合性投資平臺(tái)?；鹁o密圍繞國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略開展投資，主要投向“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略項(xiàng)目，拉動(dòng)力強(qiáng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益好的棚戶區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施、重大水利工程、中西部交通設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)際產(chǎn)能合作和“走出去”重大項(xiàng)目等。

《政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》的通知（發(fā)改財(cái)金規(guī)[2016]2800號(hào)）政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金應(yīng)主要投資于以下領(lǐng)域：非基本公共服務(wù)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、住房保障領(lǐng)域、生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域、區(qū)域發(fā)展領(lǐng)域、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域。投資于基金章程、合伙協(xié)議或基金協(xié)議中約定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的比例不得低于基金募集規(guī)?；虺兄Z出資額的60%。

《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（發(fā)改投資[2016]2698號(hào)）優(yōu)先鼓勵(lì)符合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的PPP項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。各省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選取主要社會(huì)資本參與方為行業(yè)龍頭企業(yè)，處于市場(chǎng)發(fā)育程度高、政府負(fù)債水平低、社會(huì)資本相對(duì)充裕的地區(qū)，以及具有穩(wěn)定投資收益和良好社會(huì)效益的優(yōu)質(zhì)PPP項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化示范工作。鼓勵(lì)支持“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以及新一輪東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興等國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）提出棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排，并簡(jiǎn)化行政審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可以通過劃撥方式供地。財(cái)綜[2016]11號(hào)文規(guī)定對(duì)棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地，按規(guī)定實(shí)行劃撥方式供應(yīng)的，除依法支付征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以外，免繳土地出讓收入。

《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》（財(cái)綜[2015]15號(hào)）規(guī)定新建公共租賃住房建設(shè)用地可以租賃方式取得，租金收入作為土地出讓收入納入政府性基金預(yù)算管理。對(duì)于新建公共租賃住房項(xiàng)目，以及使用劃撥建設(shè)用地的存量公共租賃住房項(xiàng)目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，政府可以土地作價(jià)入股方式注入項(xiàng)目公司，支持公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，不參與公共租賃住房經(jīng)營(yíng)期間收益分享，但擁有對(duì)資產(chǎn)的處置收益權(quán)。在新建公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目中，可以規(guī)劃建設(shè)一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于出租和經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡并有合理盈利，但不得用于銷售和轉(zhuǎn)讓。

《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕37號(hào)）提出可將尚未開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。對(duì)購(gòu)買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的，要簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，明確土地分?jǐn)?、地價(jià)款核算等事項(xiàng)。改變尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目的宗地用途，或整體購(gòu)買在建、已建成商品住房項(xiàng)目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應(yīng)重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。

公共租賃住房建設(shè)按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，并根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2015]139號(hào)）實(shí)行以下稅收優(yōu)惠政策：1、對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。（配建項(xiàng)目依據(jù)政府出具材料按比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅）；2、對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。（配建項(xiàng)目依據(jù)政府部門出具的材料按比例免征）；3、對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅。對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅；4、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；5、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除；6、對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅；7、對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公共租賃住房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增后為增值稅）。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增后為增值稅）、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。該稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2016年1月1日至2018年12月31日。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)定免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，并根據(jù)《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2013]101號(hào)）實(shí)行以下稅收優(yōu)惠政策：1、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。配建安置住房依據(jù)政府部門出具的材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）按比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。2、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。3、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。4、個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。5、個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。

四、保障性安居工程PPP操作模式

1、“政府做資源補(bǔ)償+收益分配”模式

以湖南津市棚戶區(qū)改造為例，該項(xiàng)目資金來(lái)源包括前期土地收儲(chǔ)整理資金和后續(xù)配套設(shè)施建設(shè)。津市棚戶區(qū)改造任務(wù)較重，政府財(cái)政基礎(chǔ)比較薄弱，在生產(chǎn)街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中政府將土地前期的開發(fā)權(quán)與后期使用權(quán)分開進(jìn)行拍賣，通過兩次拍賣差價(jià)支付社會(huì)資本的成本。首先政府將項(xiàng)目土地的開發(fā)權(quán)進(jìn)行第一次拍賣，競(jìng)拍成功的社會(huì)資本與政府建立契約關(guān)系，明確項(xiàng)目的拆遷、配套建設(shè)、收益分配等相關(guān)內(nèi)容，中標(biāo)社會(huì)資本支付政府部分資金用于土地收儲(chǔ)整理，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆遷、基礎(chǔ)建設(shè)工作。當(dāng)土地收儲(chǔ)整理完成實(shí)現(xiàn)增值后，政府對(duì)規(guī)劃范圍以外的土地進(jìn)行公開拍賣，兩次土地拍賣的差價(jià)即為投資者的回報(bào)來(lái)源，該模式屬于典型的“政府做資源補(bǔ)償+收益分配”。

需要注意的是，該模式在2016年以前被廣泛采用，但2016年7月12日財(cái)政部、國(guó)土資源部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題》的通知（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)），規(guī)定“土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得在土地儲(chǔ)備職能之外，承擔(dān)與土地儲(chǔ)備職能無(wú)關(guān)的事務(wù)，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)等事務(wù)?！蓖?0月11日財(cái)政部聯(lián)合教育部、科技部、國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于聯(lián)合公布第三批政府和社會(huì)資本合作示范項(xiàng)目加快推動(dòng)示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金【2016】91號(hào)）再次提出“PPP項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合法土地權(quán)益外，不得違規(guī)取得未供應(yīng)的土地使用權(quán)或變相取得土地收益，不得作為項(xiàng)目主體參與土地收儲(chǔ)和前期開發(fā)等工作。”因此，從上述一系列規(guī)定均可看出國(guó)家嚴(yán)格限制土地收儲(chǔ)行為，并嚴(yán)格規(guī)范土地出讓金管理，因此在財(cái)綜〔2016〕4號(hào)出臺(tái)后上述土地收儲(chǔ)行為只能由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成，社會(huì)資本不能再通過上述模式參與土地收儲(chǔ)整理并獲取土地溢價(jià)收益，只能通過參加政府購(gòu)買棚改服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行棚戶區(qū)改造建設(shè)。

2、“投貸一體化”模式

以吉林哈達(dá)灣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為例，項(xiàng)目估算總投資816億元，按投資主體分為企業(yè)投資和政府投資兩大方面。吉林市政府以吉林城市建設(shè)控股集團(tuán)有限公司作為融資平臺(tái)于2010年7月出資1億元注冊(cè)成立吉林城建發(fā)展有限公司，2011年吉林市政府與國(guó)家開發(fā)銀行正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，吉林城建發(fā)展有限公司通過增資擴(kuò)股引入國(guó)開行戰(zhàn)略投資，之后三年吉林市政府、國(guó)開行以現(xiàn)金形式不斷增加資金投入，累計(jì)注資分別達(dá)到19.5億元和10.5億元，項(xiàng)目公司正式組建完成，并以項(xiàng)目公司形式獨(dú)立負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開展，銀行貸款及其他渠道融資、土地整理、建設(shè)開發(fā)。該模式屬于典型的投貸一體化，在棚戶區(qū)改造過程中國(guó)開行貢獻(xiàn)了10.5億的股權(quán)投資和74億的銀行貸款，成功破解了項(xiàng)目融資難題。其次，本項(xiàng)目的運(yùn)作核心在于對(duì)土地實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)策略，陸續(xù)啟動(dòng)棚戶區(qū)拆遷改造，把哈達(dá)灣棚戶區(qū)改造與企業(yè)搬遷有機(jī)結(jié)合起來(lái)，有序推進(jìn)實(shí)施，整理一塊土地，交易一塊，交易的收益部分用來(lái)償還銀行貸款，另一部分用作下一塊土地開發(fā)資金。截至2016年7月，哈達(dá)灣區(qū)域通過各種途徑累計(jì)融資57.34億元，有力保障搬遷改造項(xiàng)目順利實(shí)施。

3、“土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”模式

棚戶區(qū)改造中的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)是指政府授予項(xiàng)目公司棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)利，同時(shí)通過合法合規(guī)的方式，使得項(xiàng)目公司通過公開招拍掛合法獲得該區(qū)域的土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，項(xiàng)目投資主體可以對(duì)其進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，待項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目投資主體有權(quán)獲得房產(chǎn)的銷售收入、租金收入以及停車費(fèi)等配套收入，并以該收入作為償債資金來(lái)源，該模式為目前棚戶區(qū)改造中政府和社會(huì)資本合作（PPP模式）最廣泛的模式。在棚戶區(qū)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目中，不僅可以將二級(jí)開發(fā)未來(lái)產(chǎn)生收益用于發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)€可以用以其未來(lái)現(xiàn)金流作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造了便利的條件。棚改項(xiàng)目中土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)較低，二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)較高，采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式能夠較好的平衡一、二級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益，使社會(huì)資本獲取整體收益最大化，更有利于社會(huì)資本控制整個(gè)棚戶區(qū)改造進(jìn)度。同時(shí)，根據(jù)財(cái)金【2016】91號(hào)文規(guī)定，依法需要以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)土地使用權(quán)的宗地或地塊，在市、縣國(guó)土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓（出租）合同、開展用地供后監(jiān)管的前提下，可將通過競(jìng)爭(zhēng)方式確定項(xiàng)目投資方和用地者的環(huán)節(jié)合并實(shí)施，所以在棚改PPP項(xiàng)目中社會(huì)資本方競(jìng)爭(zhēng)性選擇與用地者選擇可合并實(shí)施，大幅節(jié)約了項(xiàng)目采購(gòu)時(shí)間。

1、政府自建自管項(xiàng)目

政府自建自管項(xiàng)目包括新建項(xiàng)目及存量項(xiàng)目，新建公租房項(xiàng)目主要是政府選擇社會(huì)資本組建公共租賃住房項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報(bào)，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價(jià)格，加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。合同期滿后，項(xiàng)目公司終結(jié)，社會(huì)資本按政府移交辦理移交，政府對(duì)項(xiàng)目公司承擔(dān)有限責(zé)任，不提供擔(dān)?；虺兄Z。新建項(xiàng)目一般可采用BTO（建設(shè)-移交-運(yùn)營(yíng)）、BOT（建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交）、BOOT（建設(shè)-擁有-運(yùn)營(yíng)-移交）、BOO（建設(shè)-擁有-運(yùn)營(yíng)）以及配建的模式。鑒于公共租賃房屋的公益性，租金定價(jià)較市場(chǎng)水平低，可能會(huì)出現(xiàn)租金收入不足以覆蓋社會(huì)資本投資額的情況，對(duì)不足部分可安排政府可行性缺口補(bǔ)助，補(bǔ)貼金額的高低一般與經(jīng)營(yíng)期限的長(zhǎng)短呈負(fù)相關(guān)。

對(duì)于政府持有并已完工的存量公租房項(xiàng)目可采用TOT（移交-運(yùn)營(yíng)-移交）、ROT（改造-運(yùn)營(yíng)-移交）模式將公租房的運(yùn)營(yíng)或改造、運(yùn)營(yíng)交由社會(huì)資本，利用社會(huì)資本在建設(shè)及管理上的先進(jìn)技術(shù)提供更好的公租房運(yùn)營(yíng)服務(wù)。具體方式為政府將已達(dá)到使用條件的存量公租房項(xiàng)目在科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)讓或者租賃給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)改造、運(yùn)營(yíng)、管理公租房，項(xiàng)目公司有權(quán)從公租房承租者支付的租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收入中取得合理的運(yùn)營(yíng)回報(bào)，合作期滿社會(huì)資本再將項(xiàng)目資產(chǎn)整體移交給政府指定部門。該模式有助于提高公租房的運(yùn)營(yíng)效率，降低公租房的運(yùn)營(yíng)成本，其缺點(diǎn)是政府對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)處于失控狀態(tài)。

2、政府收購(gòu)的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項(xiàng)目

在2015年3月25日發(fā)布的《國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國(guó)土資發(fā)[2015]37號(hào)文中提到，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)，多渠道籌措房源，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。對(duì)收購(gòu)類的房源政府和社會(huì)資本可在科學(xué)評(píng)估房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上采用PTOT(購(gòu)買-移交-運(yùn)營(yíng)-移交）模式，該模式是在房地產(chǎn)去庫(kù)存背景下國(guó)家目前極力推從的“以購(gòu)代建”模式，該模式不僅可以緩解部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)過剩的問題，而且降低了政府取得保障性住房（包括公租房及棚改安置房）房源的成本。

除購(gòu)買公租房房源外，租賃公租房也是一種新興的公租房房源供應(yīng)方式。租賃公租房既可以由政府與社會(huì)資本直接簽訂合作協(xié)議約定社會(huì)資本以公租房的標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格向符合條件的低收入人群提供租賃服務(wù)并負(fù)責(zé)租賃公租房的運(yùn)營(yíng)管理，政府在合作期限內(nèi)給予社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)或稅收優(yōu)惠、租金補(bǔ)貼等。又可以根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）之規(guī)定實(shí)行公租房貨幣化政策，由公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。

不管是收購(gòu)還是租賃的公租房房源均系已建成項(xiàng)目，社會(huì)資本不需要再承擔(dān)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，大幅降低了社會(huì)資本的投資風(fēng)險(xiǎn)，再加之公租房項(xiàng)目租金收入及配套經(jīng)營(yíng)性收入較為穩(wěn)定，一般社會(huì)資本愿意積極參與。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，該模式可根據(jù)公租房申請(qǐng)人數(shù)或租金價(jià)格靈活調(diào)整收儲(chǔ)或收租的房源，在申請(qǐng)人數(shù)過多時(shí)可適當(dāng)增加房源數(shù)量，當(dāng)申請(qǐng)人數(shù)減少時(shí)可適當(dāng)釋放一部分房源，降低了公租房閑置或供不應(yīng)求的風(fēng)險(xiǎn)。

3、符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項(xiàng)目

此類未完工項(xiàng)目的存量項(xiàng)目可以通過出租或轉(zhuǎn)讓的方式交與社會(huì)資本或其設(shè)立的項(xiàng)目公司進(jìn)行建設(shè)，使其達(dá)到公租房出租的條件，待工程完工后由社會(huì)資本或其項(xiàng)目公司繼續(xù)負(fù)責(zé)公租房的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，從公租房的運(yùn)營(yíng)收入中獲取利潤(rùn)，項(xiàng)目可采用LBO（租賃—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)）、BBO（購(gòu)買—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)）模式。財(cái)綜[2015]15號(hào)文規(guī)定對(duì)于存量和在建的項(xiàng)目，特別是債務(wù)規(guī)模比較大的政府融資平臺(tái)公司持有的公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)上，采取招投標(biāo)、拍賣、掛牌等法律法規(guī)規(guī)定的方式將公共租賃住房資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司，實(shí)行規(guī)范的政府和社會(huì)資本合作模式運(yùn)作，轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先用于償還對(duì)應(yīng)的存量政府債務(wù)，即對(duì)于該類停工的項(xiàng)目在整體轉(zhuǎn)讓前也需要對(duì)已完工程進(jìn)行評(píng)估鑒定。該類項(xiàng)目較新建項(xiàng)目建設(shè)成本低，但在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)涉及到資產(chǎn)評(píng)估、行政變更等繁瑣事項(xiàng)，項(xiàng)目后期存在較大的行政審批風(fēng)險(xiǎn)及工期風(fēng)險(xiǎn)。

4、以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房項(xiàng)目

對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)自行建設(shè)的公租房項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃集中建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租，該模式的承租人一般為企業(yè)內(nèi)部員工，作為一種企業(yè)福利向職工提供的保障性住房，由國(guó)家給于企業(yè)相應(yīng)補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策。以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房一般優(yōu)先滿足外來(lái)務(wù)工人員或剛畢業(yè)無(wú)能力自行解決居住問題的學(xué)生，企業(yè)自建公共租賃用房的所有權(quán)、管理經(jīng)營(yíng)權(quán)均為企業(yè)所有，不需要與政府辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)，但仍應(yīng)接受政府部門的監(jiān)管。

精彩回顧

◎【建緯觀點(diǎn)】PPP年度折現(xiàn)率取值分析

◎【建緯觀點(diǎn)】PPP項(xiàng)目公司設(shè)立中，事業(yè)單位作為政府出資代表的資格分析

◎【建緯觀點(diǎn)】從45萬(wàn)億投資看如何解鎖PPP財(cái)承10%的上限

◎【建緯觀點(diǎn)】PPP項(xiàng)目引入金融機(jī)構(gòu)的程序性問題研究

◎【建緯觀點(diǎn)】停車場(chǎng)PPP項(xiàng)目案例分析