上海市光明律師事務所合伙人崔迎春律師近期代理一起買房人在簽署《房地產(chǎn)買賣居間合同》并交付定金和部分房款后，在簽署《房屋買賣合同》和辦理過戶手續(xù)之前，出現(xiàn)房產(chǎn)因出賣人涉其他債務糾紛另案被法院司法查封的案件，因房產(chǎn)被法院司法查封導致房產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)。買房人委托本律師代為提起房屋買賣合同糾紛一案訴訟，訴求解除雙方《房地產(chǎn)買賣居間合同》，雙倍返還定金，返還已支付房款。經(jīng)上海市寶山區(qū)法院開庭審理并判決支持解除雙方《房地產(chǎn)買賣居間合同》，雙倍返還定金，返還已支付房款。
律師提示，在簽訂二手房買賣合同之前，買房人應充分了解房產(chǎn)是否存在被設定抵押或被查封情形，前往不動產(chǎn)登記事務中心拉產(chǎn)調(diào)，并將房屋是否設定抵押或被查封情況約定在協(xié)議中。在二手房屋買賣過程中發(fā)生房產(chǎn)被法院司法查封的情況，房產(chǎn)在解除查封前是無法辦理網(wǎng)簽與過戶手續(xù)的，買房人要及時向法院起訴請求解除合同，雙倍返還定金和已支付房款，或要求返還房款并承擔違約責任。為保障可追回房款損失，建議申請財產(chǎn)保全，以減少損失。
附判決書。
上海市寶山區(qū)人民法院
民事判決書
(2018)滬0113民初14568號
原告:王XX，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住上海市靜安區(qū)芷江西路XXX弄XX號XXX室。
委托訴訟代理人:崔迎春，上海市光明律師事務所律師。
被告:陳XX，男，19XX年XX月XX日生，漢族，戶籍地上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新隆村新華XXXX號。
委托訴訟代理人:楊XX，系被告陳XX父親。
被告:楊XX，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住上海市寶山區(qū)月富路XX弄XX號XXX室。
原告王XX與被告陳XX、楊XX房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告王XX的委托訴訟代理人崔迎春、被告楊XX暨被告陳XX的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告王XX向本院提出訴訟請求: 1、解除原、被告之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》; 2、兩被告雙倍返還原告定金人民幣20萬元(以下幣種均為人民幣); 3、兩被告退還原告房款XX萬元。事實和理由: 2017年12月29日，原告與被告陳XX、楊XX就上海市寶山區(qū)XX路XX弄XX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，系爭房屋轉(zhuǎn)讓總價款為XXX萬元，原告于簽訂本合同時，支付誠意金10萬元，兩被告接受交易并簽署本合同，則原告委托居間方將誠意金轉(zhuǎn)交給被告作為定金。原告于2017年1月23日、2018年12月29日分別向被告楊XX銀行帳戶匯款10萬元、XX萬元。此后兩被告不同意賣房，拒絕繼續(xù)履行合同義務，且原告發(fā)現(xiàn)系爭房屋上有嘉定法院的輪候查封。因兩被告隱瞞真實債務及房屋抵押查封情況，致使原告購買系爭房屋的過戶目的無法實現(xiàn)，兩被告構成根本違約，故原告訴至本院。
被告陳XX、楊XX辯稱，原告在購買系爭房屋時知道系爭房屋有查封的事實，系爭房屋房價低于市場價，原告自愿承擔相應風險，被告不存在違約行為。被告現(xiàn)在仍然同意繼續(xù)履行合同。另，原告也沒有幫被告將系爭房屋上的查封解除掉。綜上，被告不同意原告的全部訴請。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：系爭房屋權利人系被告楊XX、陳XX，抵押權人有上海市住房置業(yè)擔保有限公司、孫XX2017年12月29日，原告(乙方、買受方)與被告楊XX、陳XX(甲方、出賣方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定乙方以XXX萬元價格向甲方購買系爭房屋，乙方于簽署本合同時，支付誠意金10萬元至居間方，并委托居間方與甲方洽談，若甲方接受交易條件并簽署本合同的，則乙方委托居間方將誠意金轉(zhuǎn)交給甲方作為定金。另，合同空白處約定：“雙方協(xié)商一致同意還查封和銀行貸款，當月辦理房屋交接手續(xù)?！北桓鏃頧X代被告陳XX在合同落款處簽字。被告陳XX對系爭房屋交易不持異議。2017年12月29日，原告匯至被告楊XX銀行賬戶10萬元，并由被告楊XX出具收款收據(jù)。收款收據(jù)主要內(nèi)容為被告楊XX收到原告支付的系爭房屋定金10萬元。2018年1月23日，原告匯至被告銀行賬戶XX萬元，并由被告楊XX出具收到XX萬元房款的收款收據(jù)。
另查明,2018年1月18日，系爭房屋被上海市嘉定區(qū)人民法院司法查封。
審理中，原、被告確認，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》時，系爭房屋上只有上海市黃浦區(qū)人民法院的查封，涉及債務金額XX萬元，后被告用原告支付的XX萬元房款解除了上述查封。
本院認為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效。2017年12月29日雙方簽訂合同時，系爭房屋僅有上海市黃浦區(qū)人民法院的查封，原告與被告對上述情況均已明知，并對此進行了約定。然在合同履行中系爭房屋又被上海市嘉定區(qū)人民法院司法查封，該司法查封超出了原告的預期，增加了原告購買系爭房屋的風險，被告亦未通過提供擔?；蜃詣勇男袀鶆盏确绞较蚍ㄔ荷暾埥獬痉ú榉?，致使系爭房屋買賣合同客觀上無法履行，被告行為應屬違約行為，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告收取10萬元定金后未積極履行義務，根據(jù)定金罰則，其應當雙倍返還原告定金20萬元。被告收取的其余房款XX萬元在合同解除后亦應予返還。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項第九十七條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告王XX與被告楊XX、陳XX之間于2017年12 月29日就上海市寶山區(qū)XX路XX弄XX號XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》.
二、被告陳XX、楊XX于本判決生效之日起十日內(nèi)，雙倍返還原告王XX定金20萬元.
三、被告陳XX、楊XX于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告王XX房款XX萬元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費減半收取2,675元，由被告陳XX、楊XX負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員 武恩強
二O一八年九月二十五日
書記員 陳葉
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