引言：在房屋買賣中存在著一種比較特殊的違約類型，即一方的違約可能尚未構(gòu)成根本違約（如賣房人逾期配合網(wǎng)簽，但是尚在寬限期內(nèi)），但是由于新政的出臺(tái)導(dǎo)致合同不能履行，合同只能解除。對(duì)于這種情形，法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)？
一、不屬于不可抗力或情勢(shì)變更
《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。” 《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。” （1）不構(gòu)成不可抗力，或雖構(gòu)成但不能免責(zé)。如果沒(méi)有一方的違約，新政對(duì)于合同履行的障礙就能夠避免。因此，新政不屬于不可抗力因素，并非不可抗力導(dǎo)致合同不能履行。退一步講，即便新政屬于不可抗力因素，但是由于一方的違約（一般表現(xiàn)為遲延）后發(fā)生不可抗力的，不能免除違約方的責(zé)任?！咀ⅲ喝绻抡穷愃粕虾?016.11.28的限貸新政，則新政本身就不屬于不可抗力】（2）不構(gòu)成情勢(shì)變更，或雖構(gòu)成但不能免責(zé)。雖然合同當(dāng)事人對(duì)于何時(shí)出臺(tái)新政、出臺(tái)什么樣的新政不能預(yù)見(jiàn)，但是違約方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到其違約行為可能導(dǎo)致合同無(wú)法履行。新政的出臺(tái)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，也應(yīng)當(dāng)在違約方可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)。因此，不構(gòu)成情勢(shì)變更。退一步講，即便新證屬于情勢(shì)變更因素。參照適用《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生情勢(shì)變更的，不能免除責(zé)任。違約方仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、對(duì)于違約方的責(zé)任如何定性
違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，但是承擔(dān)什么責(zé)任？只是幾天的逾期違約金，還是根本違約所應(yīng)承擔(dān)的解除合同的違約金及其他違約責(zé)任？
1、首先看合同約定
如果合同中有明確的約定，直接適用合同約定的條款。如果合同中沒(méi)有明確的約定，則看能否通過(guò)對(duì)某些比較寬泛的合同條款的合理解釋來(lái)適用這些合同條款追究違約方的違約責(zé)任。依據(jù)合同的約定追究違約方的違約責(zé)任是最直接和高效的。
2、其次看法律規(guī)定
《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……”由于一方的違約（一般表現(xiàn)為遲延履行債務(wù)）導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)解除合同。這也反證了違約方的違約屬于根本違約。根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、違約責(zé)任的大小
1、如果違約方的違約行為能夠符合違約金條款的要件，則直接適用違約金條款。但是，要受到違約金調(diào)整規(guī)則的調(diào)整。《合同法》第114條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失。”
2、如果違約方的違約行為不符合違約金條款的要件，則要賠償實(shí)際損失（房屋差價(jià)、裝修損失等）。
附何某某、余某與鄭某某房屋買賣合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：兩原告與被告于2015年12月11日簽訂《浦東新區(qū)申江南路XXX弄XXX號(hào)XXX室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告將上海市浦東新區(qū)申江南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出售給兩原告，總房?jī)r(jià)款為157萬(wàn)元，兩原告應(yīng)于2015年12月3日之前給付被告定金5萬(wàn)元，于2015年6月30日前支付第二期房?jī)r(jià)款55萬(wàn)元，通過(guò)貸款支付第三期房?jī)r(jià)款97萬(wàn)元；被告收到第二筆購(gòu)房款后交房。合同第七條違約責(zé)任約定，被告在收取原告第二期房款后反悔不出售房屋的，被告應(yīng)退還兩原告已支付房款，另額外按照總房款20%賠償給兩原告，并賠償兩原告已支付房?jī)r(jià)款同期銀行利息。截至2015年12月11日，兩原告實(shí)際給付被告購(gòu)房款60萬(wàn)元，并支付了中介費(fèi)8,000元。被告隨后將系爭(zhēng)房屋交付給兩原告使用。兩原告隨即對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，裝修投入20余萬(wàn)元。2016年3月8日，被告取得系爭(zhēng)房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證后突然提出加價(jià)30萬(wàn)元，致使雙方合同無(wú)法繼續(xù)履行，兩原告無(wú)奈起訴。被告鄭某某辯稱，對(duì)原告所述買賣合同簽訂事實(shí)、房款給付及房屋交付事實(shí)無(wú)異議，同意兩原告解除合同以及被告退還原告已付購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，不同意兩原告其余訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋為被告家庭動(dòng)遷安置所得，2016年3月8日接到交易中心通知可以領(lǐng)取產(chǎn)證，被告前往領(lǐng)取時(shí)發(fā)現(xiàn)登記的權(quán)利人只有被告一人，而安置對(duì)象除被告外還有被告妻子，被告即向交易中心申請(qǐng)辦理了添加被告妻子為系爭(zhēng)房屋共同產(chǎn)權(quán)人的手續(xù)，并于2016年3月26日取得了登記權(quán)利人為被告夫妻二人的新產(chǎn)證，期間原、被告也一直在協(xié)商增加房款的事宜，而此時(shí)上海市出臺(tái)了新的購(gòu)房政策，兩原告不符合最新的購(gòu)房條件，合同解除并非被告過(guò)錯(cuò)，故不同意承擔(dān)違約責(zé)任。如果法院認(rèn)定被告違約，合同約定的違約金也明顯過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。被告的裝修投入只有20萬(wàn)元左右，原告主張的裝修費(fèi)明顯過(guò)高，設(shè)計(jì)費(fèi)也不予認(rèn)可。若法院判決合同解除，請(qǐng)求法院一并處理房屋返還事宜。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。對(duì)于雙方存在爭(zhēng)議的裝修投入問(wèn)題，本院應(yīng)兩原告申請(qǐng)，依法委托上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司進(jìn)行司法審價(jià)。鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)為：系爭(zhēng)房屋室內(nèi)裝修工程造價(jià)189,845.18元；設(shè)計(jì)費(fèi)7,076.80元。兩原告對(duì)于該鑒定結(jié)論無(wú)異議。被告對(duì)該鑒定結(jié)論存在兩點(diǎn)異議：1.裝修材料費(fèi)取價(jià)過(guò)高；2.設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。對(duì)被告提出的異議，鑒定機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)為：1.裝修材料的取價(jià)系根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)裝修材料的實(shí)際情況，如果有具體品牌的，按相應(yīng)型號(hào)的市場(chǎng)價(jià)取價(jià)，如果現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有標(biāo)識(shí)具體品牌，則根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)看到的裝修材料的材質(zhì)，取類似材質(zhì)裝修材料市場(chǎng)平均價(jià)取價(jià)。2.對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題，兩原告提供了裝修公司開(kāi)具了7萬(wàn)余元設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票，但該金額不符合市場(chǎng)價(jià)，鑒定機(jī)構(gòu)遂根據(jù)設(shè)計(jì)費(fèi)市場(chǎng)價(jià)按裝修面積計(jì)算了設(shè)計(jì)費(fèi)。由于鑒定人員就被告提出了異議進(jìn)行了合理解釋，本院對(duì)鑒定意見(jiàn)依法予以采信，并以此作為認(rèn)定兩原告裝修投入的依據(jù)。本院認(rèn)為，被告承認(rèn)兩原告訴訟請(qǐng)求部分，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于雙方爭(zhēng)議的被告是否構(gòu)成違約以及承擔(dān)何違約責(zé)任問(wèn)題
裁判原文節(jié)選【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初21830號(hào)】本院認(rèn)為，被告在取得系爭(zhēng)房屋小產(chǎn)證后沒(méi)有及時(shí)與兩原告辦理買賣合同的網(wǎng)簽備案手續(xù)，而是向交易中心申請(qǐng)?zhí)砑臃课輽?quán)利人，故意設(shè)置房屋交易障礙，并向兩原告提出房屋加價(jià)要求，違約意圖明顯。而且由于被告的上述行為致使兩原告錯(cuò)過(guò)了在政策調(diào)整之前辦理相關(guān)房屋交易手續(xù)的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行，系被告違約，兩原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，依法應(yīng)予支持。被告辯稱合同約定的解約違約金過(guò)高應(yīng)予調(diào)整，本院認(rèn)為解約違約金系當(dāng)事人自愿約定，雙方均應(yīng)預(yù)見(jiàn)違約所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而且根據(jù)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，總房?jī)r(jià)20%的違約金并不明顯過(guò)高，本院不予調(diào)整，被告相關(guān)答辯意見(jiàn)不予采納。根據(jù)雙方合同約定，被告在承擔(dān)違約金的同時(shí)還需給付兩原告房款利息，該約定不違反法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，兩原告應(yīng)當(dāng)將系爭(zhēng)房屋歸還給被告，本院為減輕當(dāng)事人訟累，就房屋返還問(wèn)題一并予以處理。兩原告在合法占有房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，相關(guān)裝修已經(jīng)形成了房屋的添附物，房屋返還的同時(shí)上述裝修將一并返還，故被告應(yīng)將相關(guān)裝修費(fèi)用給付給兩原告，相關(guān)金額依據(jù)司法鑒定意見(jiàn)確定。因本院已經(jīng)支持兩原告違約金的訴訟請(qǐng)求，故對(duì)于原告提出的中介費(fèi)損失本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十八條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、解除原告何某某、余某與被告鄭某某于2015年12月11日簽訂的《浦東新區(qū)申江南路XXX弄XXX號(hào)XXX室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；二、被告鄭某某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告何某某、余某已付款60萬(wàn)元及利息(以60萬(wàn)元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率自2015年12月12日起計(jì)算至實(shí)際返還上述款項(xiàng)之日止)；三、被告鄭某某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告何某某、余某違約金314,000元；四、被告鄭某某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告何某某、余某裝修費(fèi)196,921.98元；五、原告何某某、余某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)申江南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋返還給被告鄭某某；六、駁回原告何某某、余某的其余訴訟請(qǐng)求。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)16,067元，減半收取計(jì)8,033.50元，由原告何某某、余某共同負(fù)擔(dān)633.50元，被告鄭某某負(fù)擔(dān)7,400元；保全費(fèi)5,000元，由被告鄭某某負(fù)擔(dān)；鑒定費(fèi)8,650元，由原告何某某、余某共同負(fù)擔(dān)7,650元，被告鄭某某負(fù)擔(dān)1,000元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
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2016.12.22賣房人放棄合同解除權(quán)后可否再以買房人一萬(wàn)元尾款未付為由解除合同
2016.12.20遷出戶口是付款的條件？和同時(shí)履行抗辯權(quán)有什么關(guān)系？
2016.12.17買房人要求賣房人配合過(guò)戶的權(quán)利是否適用訴訟時(shí)效？
2016.12.14違反《房地產(chǎn)居間協(xié)議》的賠償范圍僅限于定金罰則？
2016.12.12無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)導(dǎo)致的違約，違約金如何調(diào)整？
2016.12.11上海一中院判決：新政導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否要回定金或首付款？
2016.12.7房屋共有人之一沒(méi)在房屋買賣合同上簽字也要承擔(dān)連帶責(zé)任？
2016.12.5以房抵債不構(gòu)成善意取得？
2016.11.29上海房貸新政，認(rèn)房認(rèn)貸首付提高，買房人能否要回定金首付款？
2016.11.28 2016.11.28上海房貸新政解讀及風(fēng)險(xiǎn)防范
2016.11.26房屋買賣合同中一方當(dāng)事人合同解除權(quán)的取得
2016.11.24認(rèn)定買房人與賣房人的公證委托代理人惡意患通損害賣房人利益的關(guān)鍵點(diǎn)
2016.11.23連續(xù)兩次的房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，房屋如何返還？
2016.11.22牽扯到債務(wù)和委托公證的房屋買賣合同的效力及責(zé)任承擔(dān)
2016.11.21買房人可否以賣房人無(wú)權(quán)遷出房屋內(nèi)的戶口為由行使不安抗辯權(quán)？
2016.11.20出售“共有”房屋，合同無(wú)效？
2016.11.19因房屋買賣雙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除，合同解除前房?jī)r(jià)上漲的利益如何分配？
2016.11.18賣房人的代理人與買房人惡意串通損害賣房人的利益，法律后果如何？
2016.11.17《房屋抵債協(xié)議書(shū)》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時(shí)簽訂，效力如何？
2016.11.16賣房人逾期遷出戶口十年，買房人可以主張幾年的逾期違約金？
2016.11.10賣房人逾期交房，買房人可否直接提取賣房人存留在中介處的尾款？
2016.11.3賣房子附帶自行車庫(kù)？
2016.11.1賣房人因客觀原因沒(méi)遷出戶口也要承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.10.28附義務(wù)贈(zèng)與房產(chǎn)可以撤銷？
2016.10.27和精神病人簽訂房屋買賣合同，法律后果如何？
2016.10.25房屋買賣合同未采用書(shū)面形式，是否成立？是否有效？
2016.10.23為什么法院不能判決被查封的房子強(qiáng)制過(guò)戶？
2016.10.22公證委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
2016.10.21第三人可否主張房屋買賣合同無(wú)效？
2016.10.18房屋買賣一方放棄合同解除權(quán)的法律后果
2016.10.17房屋買賣合同對(duì)部分條款沒(méi)有約定且雙方不能達(dá)成一致，一方要求解除合同的依據(jù)是什么？
2016.10.16房子（二手房）被查封后賣房人才交房，買房人可否提執(zhí)行異議？
2016.10.15假離婚導(dǎo)致銀行不能放貸，買房人構(gòu)成違約？
2016.10.13賣房人的房子被查封或拍賣，買房人應(yīng)該怎么辦？
2016.10.10買房人與賣房人的戶籍分冊(cè)立戶后，買房人是否還可以向賣房人主張逾期遷出戶口的違約金？
2016.10.9買房人按約履行合同并已裝修入住就能取得房屋所有權(quán)？
2016.10.8無(wú)權(quán)處分會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效？
2016.10.7解除網(wǎng)簽合同的時(shí)間點(diǎn)
2016.10.6是誰(shuí)拒絕網(wǎng)簽？現(xiàn)有證據(jù)下的證據(jù)規(guī)則運(yùn)用
2016.10.3賣房人無(wú)權(quán)處分，買房人可否主張房?jī)r(jià)上漲的損失？
2016.10.2購(gòu)買農(nóng)村房的合同被確認(rèn)無(wú)效，責(zé)任如何承擔(dān)？
2016.10.1買房人限購(gòu)，賣房人是否有義務(wù)配合買房人重新網(wǎng)簽？
2016.9.30買房人要求減名字，賣房人是否應(yīng)當(dāng)配合？
2016.9.28房屋買賣中價(jià)款顯失公平的認(rèn)定
2016.9.27可否以房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎(chǔ)為由解除合同？
2016.9.26賣房人剛簽訂房屋買賣合同即違約，買房人不可依據(jù)違約責(zé)任條款主張違約金？
2016.9.25買房人以自己限購(gòu)為由拒付房款是否構(gòu)成違約？
2016.9.23銀行未在房屋買賣合同約定的放款日放款，買房人違約？
2016.9.22房屋買賣中，以陰合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)配陽(yáng)合同的違約條款可以嗎？
2016.9.21房?jī)r(jià)多寫(xiě)，效力如何？如何證明？
2016.9.19買房人已支付大部分房款并已實(shí)際入住房屋，賣房人就不能解除合同？
2016.9.17“對(duì)部分條款未能協(xié)商一致”成了房屋買賣中的免責(zé)金牌
2016.9.16公證委托賣房的合同效力
2016.9.15房屋買賣中一方違約給另一方造成的實(shí)際損失誰(shuí)來(lái)舉證？
2016.9.14買房人在賣房人指定的銀行貸款不成，責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？
2016.9.13買房人要求變更買房人，構(gòu)成違約？
2016.9.12買房人未付逾期付款違約金是賣房人拒絕過(guò)戶的抗辯事由？過(guò)戶手續(xù)不全誰(shuí)來(lái)審查？
2016.9.10區(qū)分房屋買賣中的限售和限購(gòu)
2016.9.9賣房人配合買房人第二次貸款，是否還可以解除合同？
2016.9.8買房人付了全款就不會(huì)違約了？
2016.9.7有租客的房子的交房時(shí)間如何確定？
2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋買賣一方想違約而不需承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.9.4多賣房人之一沒(méi)有收到房款，不需承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.9.3為規(guī)避債務(wù)而簽訂的《房屋買賣合同》效力如何？
2016.9.2賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，賣房人違約？
2016.9.1名為房屋買賣實(shí)為贈(zèng)與的認(rèn)定及法律后果
2016.8.31買房人可否以合同中沒(méi)有銀行卡號(hào)為由免責(zé)？
2016.8.30規(guī)避限購(gòu)政策的代持房屋協(xié)議是否有效？
2016.8.29買房人遲延過(guò)戶是否構(gòu)成違約？
2016.8.28買房人做低房?jī)r(jià)，賣房人可以不履行合同？
2016.8.27賣房人沒(méi)有遷出他人的戶口構(gòu)成違約？——從真實(shí)意思說(shuō)起
2016.8.26房產(chǎn)糾紛中主張違約金，注意實(shí)際損失這個(gè)“馬蜂窩”
2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔(dān)什么責(zé)任？
2016.8.24房屋買賣過(guò)程中房子被查封，買房人就可以解除合同？
2016.8.23房屋買賣中做高房?jī)r(jià)的約定是否有效？
2016.8.22房屋買賣的預(yù)約合同（居間合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)）的責(zé)任承擔(dān)方式及責(zé)任范圍
2016.8.21（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎么操作？
2016.8.19房屋買賣雙方在約定的過(guò)戶日重新磋商貸款事宜未成，買房人不構(gòu)成違約？
2016.8.18二手房買賣中做低房?jī)r(jià)失敗，誰(shuí)來(lái)補(bǔ)繳稅費(fèi)？
2016.8.16“現(xiàn)狀”對(duì)房屋買賣合同糾紛判決的影響有多大？
2016.8.15房屋買賣中做低房?jī)r(jià)，是誰(shuí)埋在誰(shuí)腳下的定時(shí)炸彈？
2016.8.14房屋買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？
2016.8.13未經(jīng)評(píng)估拍賣國(guó)有房屋，所達(dá)成的成交協(xié)議無(wú)效？
2016.8.11房屋產(chǎn)權(quán)人一房二賣，第一買房人如何主張自己的權(quán)利？
2016.8.10賣房不賣車位導(dǎo)致不能過(guò)戶，賣房人違約？
2016.8.9持違法公證委托書(shū)賣房，房屋買賣合同的效力如何？
2016.8.8賣房人以拒絕提供銀行卡號(hào)等方式惡意拒收銀行貸款，買房人違約？
2016.8.7房屋買賣中，逾期違約金和解除合同的違約金可否同時(shí)主張？
2016.8.5銀行貸款未如期放入賣房人賬戶，買房人違約？
2016.8.4買賣法院已查封的房屋的合同是否有效？
2016.8.3房屋買賣中損害賠償?shù)倪吔?/span>
2016.8.1購(gòu)買不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效？
2016.7.31購(gòu)買未滿三年的動(dòng)遷房的房屋買賣合同是否有效？
2016.7.30房屋買賣適用“家事代理”？
2016.7.29符合哪些條件家庭成員之間的房屋買賣會(huì)被認(rèn)定為贈(zèng)與？
2016.7.28賣房人違約，買房人主張的房?jī)r(jià)上漲損失是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>
2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同無(wú)效？
2016.7.26如何認(rèn)定簽訂房屋買賣合同的目的是套取銀行貸款？
2016.7.25標(biāo)的房屋內(nèi)的戶口沒(méi)遷出，賣房人要承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.7.23賣房人拒絕履行做低房?jī)r(jià)的約定是否構(gòu)成違約？
2016.7.22房屋買賣中，付款補(bǔ)充協(xié)議的“最后付款期限”應(yīng)該怎么理解？
2016.7.21《房地產(chǎn)居間協(xié)議》被認(rèn)定為《房地產(chǎn)買賣合同》的標(biāo)志性要件是什么？
2016.7.20按份共有房屋買賣中，買房人應(yīng)當(dāng)把房款支付給誰(shuí)？
2016.7.18產(chǎn)權(quán)人將按94方案購(gòu)買的動(dòng)遷房出售給非法同居者的合同是否有效？
2016.7.17開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃損害業(yè)主利益，業(yè)主如何主張權(quán)利？
2016.7.16銀行貸款沒(méi)到賬，賣房人就可以拒絕遷出戶口？
2016.7.15買房人為規(guī)避限購(gòu)而假結(jié)婚，賣房人是否有義務(wù)配合買房人變更合同主體
2016.7.14房屋買賣中一方拒絕按約辦理委托公證構(gòu)成根本違約？
2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無(wú)效？應(yīng)當(dāng)返還房屋？
2016.7.11簽訂《房屋買賣合同》后房屋被列入征收范圍，可否解除合同？
2016.7.10房子漏雨，買房人可否解除合同？
2016.7.9非滬籍者所簽公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效？
2016.7.8偽造房屋所有權(quán)人的簽字，合同有效（無(wú)權(quán)處分）還是無(wú)效（非真實(shí)意思表示）？
2016.7.7買了物業(yè)用房，開(kāi)發(fā)商履行不能，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
2016.7.6限購(gòu)者購(gòu)房，責(zé)任如何承擔(dān)？
2016.7.5買房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》后《商品房預(yù)售許可證》被撤銷，《商品房預(yù)售合同》是否有效？
2016.7.4房屋買賣中：做低房?jī)r(jià)被舉報(bào)后誰(shuí)應(yīng)補(bǔ)繳稅款？有租約的房屋如何交付？
2016.7.3買房人貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，賣房人再次協(xié)助辦理貸款申請(qǐng)是放棄了追究買房人的違約責(zé)任？
2016.7.2為“規(guī)避”限購(gòu)而轉(zhuǎn)讓名下已有房產(chǎn)的《房屋買賣合同》是否有效？
2016.6.29房屋買賣中先履行抗辯權(quán)行使的限制
2016.6.28開(kāi)發(fā)商與限購(gòu)的買房人簽訂《購(gòu)買訂單》，不能履行的責(zé)任如何承擔(dān)？
2016.6.27在房屋買賣中，當(dāng)無(wú)權(quán)處分遇上期待權(quán)
2016.6.26買房人網(wǎng)簽時(shí)限購(gòu)，賣房人拒絕網(wǎng)簽構(gòu)成違約？
2016.6.24賣房人假報(bào)“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任？
2016.6.23連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限，如何認(rèn)定？
2016.6.22調(diào)整違約金，誰(shuí)來(lái)舉證實(shí)際損失？法院可自由裁量？
2016.6.21房屋在過(guò)戶前被法院查封，賣房人不承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.6.20買房人未按居間協(xié)議的約定補(bǔ)足定金，是否構(gòu)成根本違約？
2016.6.18網(wǎng)簽后過(guò)戶前房屋被查封，買房人如何主張自己的權(quán)利？
2016.6.16房地產(chǎn)買賣雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？
2016.6.15抵押登記與預(yù)售登記哪個(gè)效力優(yōu)先？相應(yīng)的合同哪個(gè)效力優(yōu)先？
2016.6.14做低房?jī)r(jià)逃避稅款的約定是賣房人不承擔(dān)逾期過(guò)戶責(zé)任的免責(zé)事由？
2016.6.13承租人可否以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無(wú)效？
2016.6.12法院拍賣房屋前，競(jìng)拍人與房屋所有權(quán)人達(dá)成的拍賣溢價(jià)款退還協(xié)議是否有效？
2016.6.11民法上“脅迫”的認(rèn)定——和房屋買賣密切相關(guān)
2016.6.9侵犯法定繼承權(quán)的《房屋買賣合同》無(wú)效？
2016.6.8賣房人在網(wǎng)簽前或過(guò)戶前遺失房產(chǎn)證，是否構(gòu)成根本違約？
2016.6.6轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？
2016.6.5確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效并返還房屋的訴訟有無(wú)時(shí)效限制？
2016.6.4房屋買賣合同糾紛訴訟中，當(dāng)事人未要求審查合同的效力，法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？
2016.6.3買房人要想解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》應(yīng)當(dāng)起訴誰(shuí)？
2016.6.2夫妻雙方分別向同一人購(gòu)買不同的房屋，可否作為共同原告一并起訴？
2016.6.1房屋買賣合同無(wú)效，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可否主張房屋租金損失？
2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？
2016.5.26轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋，合同有效嗎？
2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無(wú)權(quán)解除合同？
2016.5.24法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣房的合同，配偶不能訴請(qǐng)撤銷該判決？
2016.5.23國(guó)企違反法定程序出售房地產(chǎn)，合同無(wú)效？
2016.5.22附條件合同能規(guī)避買賣擔(dān)保協(xié)議無(wú)效的規(guī)定？
2016.5.19買房人逾期付款就構(gòu)成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護(hù)
2016.5.16計(jì)算房屋買賣中實(shí)際損失的時(shí)間點(diǎn)
2016.5.15虛假的二手房買賣如何認(rèn)定？合同無(wú)效的法律依據(jù)是什么？
2016.5.13對(duì)“如因房屋交易政策原因造成無(wú)法交易”的理解
2016.5.12當(dāng)善意（或惡意）購(gòu)買遇到無(wú)權(quán)處分，房屋買賣合同效力如何？誰(shuí)能取得所有權(quán)？
2016.5.10警惕！買房人限購(gòu)，賣房人違約
2016.5.6買房人沒(méi)有違約，就一定能拿到房子？
2016.5.4《居間協(xié)議》未約定首付款支付時(shí)間且雙方不能達(dá)成一致，即可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標(biāo)志是什么？ “房屋買賣合同”指哪一版？
2016.5.1買房人明知自己不具有購(gòu)房資格而購(gòu)房，合同不能履行，居間方可否主張傭金？
2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無(wú)權(quán)處分相關(guān)問(wèn)題
2016.4.27 不具備購(gòu)房資格者購(gòu)房失敗，是否需要支付中介費(fèi)？
2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？
2016.4.25“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.4.23當(dāng)房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔(dān)保，不同的后果
2016.4.21網(wǎng)簽時(shí)是限購(gòu)對(duì)象，合同一方就一定可以解除合同？
2016.4.18轉(zhuǎn)按揭辦不了，買房人要承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割？
2016.4.15買房人按約申請(qǐng)貸款，但未在約定的過(guò)戶日前獲銀行批準(zhǔn)，是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.4.10房屋買賣中“陰陽(yáng)合同”的效力及法律后果
2016.4.8 以房產(chǎn)出資卻未辦理過(guò)戶手續(xù)的法律后果
2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議，居間補(bǔ)償費(fèi)如何支付？
2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？
2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？
2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？
2016.4.1“限購(gòu)令”導(dǎo)致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？
2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？
2016.3.30“二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？
2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實(shí)際損失數(shù)額？
2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過(guò)錯(cuò)，要對(duì)受害者承擔(dān)何種責(zé)任？
2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購(gòu)令”，可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？
2016.3.25買房人不知有限購(gòu)令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？
2016.3.22二手房買賣中的細(xì)節(jié)法律問(wèn)題
2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問(wèn)題
2016.3.20二手房買賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？
2016.3.17房?jī)r(jià)瘋漲，對(duì)居間合同中“不得繞開(kāi)中介公司簽約”約定的理解
2016.3.14房?jī)r(jià)瘋漲，房屋買賣雙方都應(yīng)當(dāng)知道何謂“法律上或者事實(shí)上不能履行”
2016.3.13房?jī)r(jià)瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？
2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀
2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買賣的規(guī)定
2016.3.10 房屋兩次過(guò)戶，但前一合同無(wú)效，所有權(quán)歸誰(shuí)？名義產(chǎn)權(quán)人可否請(qǐng)求原所有人遷出房屋？
2016.3.9 房?jī)r(jià)瘋漲，賣房人的權(quán)利如何保護(hù)？
2016.3.8 房?jī)r(jià)瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過(guò)戶到自己名下）？
2016.3.7 房?jī)r(jià)瘋漲專題：10個(gè)相關(guān)法律問(wèn)題
2016.3.6 聚焦房?jī)r(jià)飛漲法律糾紛：《購(gòu)房意向書(shū)》、前后兩份合同、法律適用
2016.3.5房?jī)r(jià)瘋漲，違約泛濫，買房人應(yīng)當(dāng)知道的法律常識(shí)
2016.3.3 房?jī)r(jià)飛漲背景下的違約與救濟(jì)
2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？
2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動(dòng)遷，遺囑是否仍有效？
2015.9.26購(gòu)房款主要由一方父母所付，離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定如何分割？
2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買賣關(guān)系是否存在如何確定？
2015.6.8是房屋買賣還是借貸？
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