時下最火的田園綜合體到底怎么搞？這是目前多界多行業(yè)比較關(guān)注的熱點及問題。
如果政府的任性投資與民企的投機(jī)巧取“交融”于一體，形成的投資項目，無異于用泥巴捏出來的畸形人，面對市場大潮，只能變?yōu)橐粸┫∧唷?/p>
1.“田園綜合體”的多方投機(jī)思維是失敗的原因
其實，大家心里都很明白，一些地方政府的“投機(jī)”思維是：既然民間資本像貓一樣喜歡吃腥，那我就先拿一點好處和承諾把你套進(jìn)來；然后再立項忽悠上級政府，套取上級財政支持。
從某種程度上講，對于地方而言，這是“兩全其美”的事情，既擴(kuò)大了地方投資，又有了政績項目，還賣了人情。
但冷靜想一想，地方政府固然把轉(zhuǎn)移支付的財政資金和民營資本都“套”進(jìn)來了，但項目做夾生后，既不具備盈利能力，也極大地浪費了土地資源。
2.“田園綜合體”運營的五大死穴
一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。
很多投資人很任性，單靠個人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。
二是沒有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。
很多所謂的三產(chǎn)融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費流”導(dǎo)入渠道，更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴(yán)重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想，作為投資經(jīng)營的理念，全然不顧市場自身的規(guī)律。
三是缺乏嚴(yán)肅的消費鏈設(shè)計和基于消費心理的消費環(huán)境營造。
雖然不少投資人是基于“田園風(fēng)光”打旅游牌，但是“缺乏消費鏈設(shè)計和消費環(huán)境營造”，而且中國多數(shù)投資人壓根兒就不懂“消費鏈設(shè)計”是怎么回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項目消費鏈設(shè)計經(jīng)驗的專家，只是靠個人喜好做單體設(shè)計的人太多，各種單體設(shè)計之間缺乏“融合度”。
四是缺乏合格的投資運營主體。
謀劃田園綜合體項目，應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少；另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。如果沒有合格的投資運營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。
五是以投機(jī)心態(tài)騙國家補(bǔ)貼者大有人在。
不少有這種動機(jī)的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項目。用行政刮風(fēng)的方式搞田園綜合體，本身就是給擅長“玩貓膩”的人創(chuàng)造發(fā)財機(jī)會。
3.“田園綜合體”成功的四大前提
一是必須有合格的投資運營主體。
這是大前提，如果沒有合格的投運主體，政府不應(yīng)該盲目立項和給予投資扶持。
二是要選定好項目所在地。
核心“消費流”群體到達(dá)項目所在地的自駕車時間，應(yīng)當(dāng)在20-60分鐘以內(nèi)；項目運營，首先要設(shè)法滿足這個半徑范圍內(nèi)的有效消費群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會有適宜的消費者。不要動輒就想吸引國內(nèi)外中高收入群體。
三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設(shè)計。
消費鏈設(shè)計的核心是適合消費者需求結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成的消費時間鏈。也就是說，如果一個項目的消費鏈設(shè)計為5小時，那么5小時的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，非常重要。
四是有與資源結(jié)構(gòu)和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。
田園綜合體的核心在于“綜合體”，“田園”是消費環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項目中，除了農(nóng)產(chǎn)品直銷外的其他多元商業(yè)業(yè)態(tài)的收入，應(yīng)占到總收入的65%-70%。核心思路是：基于消費鏈植入產(chǎn)業(yè)項目，并完善項目落地條件。
4.總結(jié)
好項目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費鏈及休閑產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)策劃及規(guī)劃設(shè)計的時間，比整個項目建設(shè)工期還要長。
現(xiàn)在大家有個誤區(qū)：沒有把“田園綜合體”當(dāng)做一個商業(yè)化水準(zhǔn)較高的項目來對待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設(shè)計的或者房屋建筑設(shè)計的機(jī)構(gòu)，做一個很漂亮的東西，結(jié)果做成了一個個漂亮的“夾生飯”。
所以，想要做好休閑農(nóng)業(yè)和田園綜合體，要找中農(nóng)金旺這種具有專業(yè)的專家教授團(tuán)隊，完善的前中后期規(guī)劃、施工、運營系統(tǒng)，深耕農(nóng)業(yè)十幾年，經(jīng)驗豐富，技術(shù)過硬，用心做農(nóng)業(yè)的國內(nèi)知名公司來進(jìn)行合作。????
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