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“田園綜合體”運(yùn)營(yíng)的五大死穴

無(wú)論國(guó)家財(cái)政資金還是投資人的錢，每一分錢都來(lái)之不易，要珍惜，不要任性蠻干。

要不了多久，百分之七八十的“田園綜合體”項(xiàng)目必死無(wú)疑，無(wú)論是國(guó)家的扶持資金還是民間的私人資本，都會(huì)滲透到大地里無(wú)影無(wú)蹤。

皆因這類“田園綜合體”項(xiàng)目有五個(gè)死穴：

一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

很多投資人很任性，單靠個(gè)人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對(duì)于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無(wú)力。

二是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。

很多所謂的三產(chǎn)融合，不過(guò)是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費(fèi)流”導(dǎo)入渠道，更沒(méi)有客戶體驗(yàn)價(jià)值。供給與需求嚴(yán)重錯(cuò)位。很多投資人愚昧到把自己個(gè)人的消費(fèi)喜好和臆想，作為投資經(jīng)營(yíng)的理念，全然不顧市場(chǎng)自身的規(guī)律。

三是缺乏嚴(yán)肅的消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)和基于消費(fèi)心理的消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造。

雖然不少投資人是基于“田園風(fēng)光”打旅游牌，但是“缺乏消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)和消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造”，而且中國(guó)多數(shù)投資人壓根兒就不懂“消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)”是怎么回事，明顯缺乏有參與國(guó)際休閑旅游類項(xiàng)目消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專家，只是靠個(gè)人喜好做單體設(shè)計(jì)的人太多，各種單體設(shè)計(jì)之間缺乏“融合度”。因此，不少項(xiàng)目死在偽劣的規(guī)劃上。

四是缺乏合格的投資運(yùn)營(yíng)主體。

謀劃田園綜合體項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識(shí)到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運(yùn)能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少；另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項(xiàng)目普遍缺乏職業(yè)化的投資運(yùn)營(yíng)主體。如果沒(méi)有合格的投資運(yùn)營(yíng)主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

五是以投機(jī)心態(tài)騙國(guó)家補(bǔ)貼者大有人在。

不少有這種動(dòng)機(jī)的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項(xiàng)目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。

一直以來(lái)，我始終認(rèn)為：用行政刮風(fēng)的方式搞田園綜合體，本身就是給擅長(zhǎng)“玩貓膩”的人創(chuàng)造發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)；過(guò)去二三十年來(lái)，整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)利益鏈上，靠玩貓膩的策略，給上上下下、里里外外多少人帶來(lái)了豐厚收益。

“田園綜合體”成功的四大前題

若要真正把中央關(guān)于建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、打造田園綜合體的方針政策落到實(shí)處，玩得風(fēng)生水起，應(yīng)高度重視并著力解決好以下四個(gè)問(wèn)題：

一是必須有合格的投資運(yùn)營(yíng)主體。

這是大前提，如果沒(méi)有合格的投運(yùn)主體，政府不應(yīng)該盲目立項(xiàng)和給予投資扶持。

二是要選定好項(xiàng)目所在地。

核心“消費(fèi)流”群體到達(dá)項(xiàng)目所在地的自駕車時(shí)間，應(yīng)當(dāng)在20-60分鐘以內(nèi)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，首先要設(shè)法滿足這個(gè)半徑范圍內(nèi)的有效消費(fèi)群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會(huì)有適宜的消費(fèi)者。不要?jiǎng)虞m就想吸引國(guó)內(nèi)外中高收入群體。

三是有接地氣且可落地的“消費(fèi)鏈”設(shè)計(jì)。

消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)的核心是適合消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成的消費(fèi)時(shí)間鏈。也就是說(shuō)，如果一個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)為5小時(shí)，那么5小時(shí)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，非常重要，這是有一定商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)干的活。

四是有與資源結(jié)構(gòu)和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

田園綜合體的核心在于“綜合體”，在于三產(chǎn)業(yè)態(tài)的深度融合；若農(nóng)產(chǎn)品收入占比超過(guò)總收入的35%，要想盈利都很困難?！疤飯@”是消費(fèi)環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。核心思路是：基于消費(fèi)鏈植入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并完善項(xiàng)目落地條件。

如果不具備這上面四個(gè)條件的其中一個(gè)，要做成功都很難。

總 結(jié)

好項(xiàng)目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費(fèi)鏈及休閑產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)間，比整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工期還要長(zhǎng)。

現(xiàn)在大家有個(gè)誤區(qū)：沒(méi)有把“田園綜合體”當(dāng)做一個(gè)商業(yè)化水準(zhǔn)較高的項(xiàng)目來(lái)對(duì)待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設(shè)計(jì)的或者房屋建筑設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，做一個(gè)很漂亮的東西，結(jié)果做成了一個(gè)個(gè)漂亮的“夾生飯”。

重要通知：地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、策劃規(guī)劃單位、醫(yī)療、大健康、投資公司、轉(zhuǎn)型企業(yè)負(fù)責(zé)人重點(diǎn)關(guān)注?。?！

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下

2019中國(guó)第二十七屆康養(yǎng)/文旅、特色小鎮(zhèn)與田園綜合體

模式創(chuàng)新與項(xiàng)目實(shí)操高端總裁峰會(huì)

◆作為中國(guó)農(nóng)家樂(lè)的發(fā)源地——成都，以特色小鎮(zhèn)和田園綜合體為載體發(fā)展鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。成都的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大、低迷、轉(zhuǎn)型、提質(zhì)等多個(gè)階段，為全國(guó)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展提供了樣板和借鑒。壹方城 將再度攜手行業(yè)相關(guān)政、產(chǎn)、學(xué)、研權(quán)威機(jī)構(gòu)及康養(yǎng)/文旅、特色小鎮(zhèn)與田園綜合體領(lǐng)域十多位著名專家和項(xiàng)目操盤手于2019年1月19-21日在成都舉辦“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下”《2019中國(guó)第二十七屆康養(yǎng)/文旅特色小鎮(zhèn)與田園綜合體模式創(chuàng)新與項(xiàng)目實(shí)操高端總裁峰會(huì)》，圍繞康養(yǎng)/文旅特色小鎮(zhèn)與田園綜合體創(chuàng)建過(guò)程的土地政策、策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營(yíng)及金融等核心問(wèn)題展開，共同探討！

【報(bào)名電話】：毛老師15101183407

【會(huì)議時(shí)間】：2019年1月19-21日（3天2夜）

【會(huì)議地點(diǎn)】：中國(guó)·成都

【參會(huì)人員】：各級(jí)政府及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)；房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、高管團(tuán)隊(duì)；旅游開發(fā)、特色小鎮(zhèn)、休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)莊民宿、養(yǎng)生養(yǎng)老、投資機(jī)構(gòu)等企業(yè)高管；策劃規(guī)劃、園林景觀、建筑設(shè)計(jì)、景區(qū)管理等單位中高層負(fù)責(zé)人（400人）

【主辦單位】：北京壹方城智匯科技有限公司 、壹方城特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟

本次會(huì)議解決的問(wèn)題：

如何抓住文旅/康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)與田園綜合體的政策機(jī)遇？

如何激發(fā)“鄉(xiāng)村內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力”實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化？

如何培育，導(dǎo)入特色產(chǎn)業(yè)，破解“房地產(chǎn)化”傾向？

如何研判文旅/康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)，田園綜合體引爆業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)布局？

如何推動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)莊，農(nóng)場(chǎng)，合作社向“田園綜合體”轉(zhuǎn)型？

如何拓寬文旅/康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)，田園綜合體項(xiàng)目的投融資渠道？

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