歷數(shù)成都商業(yè)地產(chǎn)長達(dá)20多年發(fā)展歷程，如果將社區(qū)底商模式視為第一輪商業(yè)崛起熱潮，城市綜合體等商業(yè)井噴帶來了第二、三波商業(yè)熱潮，特色商業(yè)街所代表的“都市特色生活體”模式崛起，則帶來一場偉大的“城市進(jìn)化史”。
近期，思睿走訪考察了成都十大特色商業(yè)街，形成系列研究報(bào)告，從多維度分析他們各自的特色發(fā)展路徑。
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項(xiàng)目概況
區(qū)位交通 | ·成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東，臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街； ·直接連通地鐵2號(hào)線和興建中的3號(hào)線的交匯站 |
占地面積 | ·約70,800平方米（106畝） |
建筑面積 | ·逾25.1萬平方米 |
物業(yè)構(gòu)成 | ·商業(yè)街區(qū)：逾10.6萬平方米 ·博舍酒店：逾1.52萬平方米（100間客房） ·服務(wù)式公寓：逾7,600平方米（42間客房） ·辦公樓：逾12.3萬平方米 |
發(fā)展商 | ·遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（50%） ·太古地產(chǎn)有限公司（50%） |
設(shè)計(jì)單位 | ·TheOval Partnership（香港） ·MAKEArchitects（英國） |
停車位 | ·約1,000（購物中心） ·約610（辦公樓，地下約500個(gè)，地面約110個(gè)） |
出租率 | ·超過90%（截止2018年6月） |
品牌數(shù)量 | ·近300家（截止2018年6月） |
開業(yè)時(shí)間 | ·2015年4月24日 |
區(qū)域背景 | ·項(xiàng)目環(huán)繞大慈寺而建，大慈寺己有1600多年，為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，為歷史悠久、規(guī)模宏大、文化積淀豐厚的中國名剎，世傳“震旦第一叢林”。 ·項(xiàng)目處于春熙路商圈，是成都城市消費(fèi)的主陣地，遠(yuǎn)洋太古里的成功打造，進(jìn)一步拓展了春熙路商圈范圍，加速成都發(fā)展成為國際化大都市。 |
項(xiàng)目規(guī)模 | ·成都遠(yuǎn)洋太古里共擁有超過300間零售商店； ·國內(nèi)外知名品牌被精致分類，從高端時(shí)尚到潮流服飾，再到食品飲料和生活用品一應(yīng)俱全。目前超過90％的面積已出租。 ·太古里擁有眾多旗艦店，如：中國西南地區(qū)首個(gè)愛馬仕（Hermès）旗艦店，卡地亞（Cartier）中國首家獨(dú)棟旗艦店、古馳（GUCCI）全新形象旗艦店，星巴克（Starbucks）中國西南及華中區(qū)的首家旗艦店；以及全國最大的涵蓋書籍、美學(xué)生活、衣飾設(shè)計(jì)、咖啡的復(fù)合式文化場域——方所。 ·逾110個(gè)品牌經(jīng)由成都遠(yuǎn)洋太古里而首次亮相中國西南地區(qū)及成都。 |
02
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項(xiàng)目定位
總體定位：集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心
商業(yè)定位：文化 商業(yè)的城市中心新地標(biāo)
建筑定位：復(fù)古街區(qū)購物中心
經(jīng)營定位：中高檔時(shí)尚消費(fèi)
業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領(lǐng)潮流，快慢生活相結(jié)合的體驗(yàn)式消費(fèi)聚集地
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業(yè)態(tài)構(gòu)成
商業(yè)業(yè)態(tài)：以新中式建筑為基底，打造文化展示體驗(yàn)、特色購物、餐飲美食、娛樂休閑、生活配套、高端酒店等豐富業(yè)態(tài)，提高游客參與性和體驗(yàn)感。
項(xiàng)目業(yè)態(tài) | 商家數(shù)量占比 | 代表商家 |
購物 | 61% | 國際時(shí)尚品牌：GUCCI 古馳、 Cartier 卡地亞、Hermès 愛馬仕、Ralph Lauren 拉爾夫勞倫、Chloé蔻依、Maria Luisa、Balmain 巴爾曼和I.T；首次進(jìn)入成都的品牌：Balmain、Dsquared2、NeilBarrett、Marni、Hollister等。 |
餐飲 | 38% | 引入兼有料理售賣區(qū)的MUJI“世界旗艦店”、中國第三家Starbucks金質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的“黑圍裙”咖啡大師店鋪、米其林星級(jí)餐廳正斗與鼎泰豐、香港美心集團(tuán)的翠園JadeGarden餐廳及ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍(lán)蛙、The UrbanHarvest極食餐廳等品牌。 |
文化娛樂 | 1% | 包括負(fù)一層的方所、百麗宮影城 |
太古里商業(yè)街區(qū)共約300個(gè)品牌，以零售業(yè)態(tài)為主
眾多一線品牌及國際知名品牌選擇在太古里開設(shè)旗艦店，極大地提高了項(xiàng)目關(guān)注度和吸引力。
主力商家：高端購物——GUCCI古馳 亞太旗艦店、Hermès愛馬仕 亞太旗艦店、Chloé 新概念雙層旗艦店等；文化場域——方所、MUJI無印良品世界旗艦店；生活配套——APPLE體驗(yàn)店、百麗宮、Ole等。
L2主要業(yè)態(tài)為餐飲、設(shè)計(jì)師服裝品牌、鞋類、箱包等；L1主要業(yè)態(tài)為國際名品、高端服飾、特色餐飲、網(wǎng)紅店為主；B1主要以餐飲、設(shè)計(jì)師品牌、鞋類、包類、生活類業(yè)態(tài)為主。
交通動(dòng)線較清晰，但是其扶梯較多，容易分散人流。
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建筑設(shè)計(jì)
太古里秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念將成都的文化精神注入建筑群落之中。
建筑風(fēng)格：川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻，在反映“老成都”深厚人文內(nèi)涵同時(shí)也兼具了洋氣與時(shí)尚的現(xiàn)代屬性。太古里更好地詮釋了“古”與“今”的融合。在保持四川傳統(tǒng)建筑模式與格局前提下，針對(duì)旅游需求進(jìn)行適宜性改造，“外在傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)核現(xiàn)代功能”。
外部整治：依托大慈寺歷史文化保護(hù)區(qū)，故建筑風(fēng)格在保留部分中式建筑的元素上，加入了更多現(xiàn)代建筑元素，以此將項(xiàng)目業(yè)態(tài)更好的結(jié)合起來。
內(nèi)部改造：保留了成都千年古寺大慈寺，建筑風(fēng)格上著力重現(xiàn)四川傳統(tǒng)的“坡屋頂、深出檐”等特點(diǎn)，建筑僅30座左右，均為2~3層的低密度開放式設(shè)計(jì)，廣場、里巷、庭園、陽臺(tái)元素很多，給人開闊舒服的感覺。
街區(qū)配套：按照現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配套公共設(shè)施，并建立中西結(jié)合的太古里商業(yè)街、博舍酒店/酒店式公寓組團(tuán)、甲級(jí)寫字樓－睿東中心等。
太古里保留了通過保留古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨(dú)棟建筑，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現(xiàn)代的手法營造出一片開放自由的城市空間。太古里的庭院運(yùn)用了傳統(tǒng)院落天井的設(shè)計(jì)策略。大小不一的開放式庭院分散布置于巷道之間，結(jié)合垂直交通規(guī)劃，與古建筑庭院產(chǎn)生視覺聯(lián)系，梯級(jí)式的庭院，層層退臺(tái)，引進(jìn)了更多的陽光。
快里和慢里構(gòu)成的開放式、低密度街區(qū)購物中心。通過游線將兩大主要功能區(qū)（“快里”、“慢里”）、景點(diǎn)、廣場等串聯(lián)起來形成統(tǒng)一整體。
快里：由三條精彩紛呈的購物街貫通東西兩個(gè)聚集人潮的廣場，體現(xiàn)國際大都會(huì)的時(shí)尚潮流脈動(dòng)。
慢里：圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷，為休閑生活 、熱愛美食的成都人量身定制。
主要品牌為：米其林星級(jí)餐廳、鼎泰豐、正斗，KABB、藍(lán)蛙、新元素、Grappa’s、Wagas、Palace百麗宮電影院、Ole‘超市、書店、美學(xué)生活、“例外”服飾、咖啡、世界頂級(jí)設(shè)計(jì)產(chǎn)品、文具、精選書籍的物心、傳奇筆記本品牌Moleskine、百年茗茶、王德傳、Drivepro、野獸派花店The Beast等。
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規(guī)劃設(shè)計(jì)
太古里分為三大部分：太古里商業(yè)街、博舍酒店/酒店式公寓組團(tuán)、甲級(jí)寫字樓－睿東中心。
成都遠(yuǎn)洋太古里的樓面面積逾10萬平方米（逾114萬平方英尺），項(xiàng)目包括由太古酒店管理、擁有100個(gè)客房及42個(gè)酒店式住宅的精品酒店博舍。
太古里商業(yè)街
博舍酒店/酒店式公寓
睿東中心
地上為兩層或三層商業(yè)建筑。地上兩層：一層層高約6米，二層坡屋頂層高約5-7米；地上三層：一層層高約6米，二層層高約5米，三層坡屋頂層高約5-7米。
地上地下為一層建筑。地下普通商業(yè)：層高約6米；地下書店、影院：層高約8米。
尺度：沿街建筑高度與空間寬度比為1：1的空間關(guān)系，是人類最喜歡的空間關(guān)系。既不開闊，也不壓抑。如若有適當(dāng)?shù)木坝^妝點(diǎn)，徜徉其中，將是最好的視覺體驗(yàn)。這種空間關(guān)系，就是街區(qū)式商業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)。
快里和慢里構(gòu)成的開放式、低密度街區(qū)購物中心，充分體現(xiàn)出其核心規(guī)劃理念，傳承歷史與文化，城市中心重現(xiàn)活力。
數(shù)十部電梯連接負(fù)一層、1L、2L，樓層通達(dá)性良好；二層連廊讓獨(dú)棟建筑彼此相互連通，形成很好的觀光休閑平臺(tái)；項(xiàng)目內(nèi)極少用垂直電梯，僅少量貨梯與極少量人行垂直電梯，且垂直電梯處與輪椅坡道相結(jié)合，在鼓勵(lì)消費(fèi)者步行游逛的同時(shí)，又能兼顧行動(dòng)不便的少量人士。
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景觀分析
作為代表時(shí)尚現(xiàn)代商街的太古里，藝術(shù)的氣息也是無處不在。非常多的裝置藝術(shù)品點(diǎn)綴其中。由藝術(shù)家定制的 21 件藝術(shù)品被擺放在商街的不同地方，每個(gè)藝術(shù)品都有一段故事，結(jié)合歷史文化進(jìn)行了想象及創(chuàng)作。
商業(yè)街的綠植相對(duì)有限，但不同區(qū)域?qū)G植的選取用意不同，可移步換景，且多數(shù)使用大棵樹植，到達(dá)二層景觀依然，可見用心。
玻璃墻設(shè)計(jì)使項(xiàng)目的燈光效果更佳，也使項(xiàng)目本身的昭示性更強(qiáng)，透視性更好，同時(shí)讓商家有了更多的展示面，營造出商業(yè)的華麗視覺感。
公共區(qū)域的照明設(shè)置較注意亮點(diǎn)的展示，且燈光色調(diào)統(tǒng)一，簡單大氣。
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運(yùn)營管理
物業(yè)租售：物業(yè)全部自持
太古里商管費(fèi)(建面)：130元/平；商管費(fèi)除包含人工、能耗、工程維護(hù)、宣傳、利潤等傳統(tǒng)幾大項(xiàng)外，還包括市場推廣費(fèi)。負(fù)一樓有中央空調(diào)，樓上無中央空調(diào)，需商家自行安裝。地面以上物業(yè)平均公攤23%，負(fù)一層平均公攤32%。
租金情況：
B1均價(jià)約：400元；L1均價(jià)約：1200元；L2均價(jià)約：800元；L3均價(jià)約：500元。
整體運(yùn)營情況：
關(guān)于商業(yè)構(gòu)成：購物中心共擁有超過300間零售商店，國內(nèi)外知名品牌被精致分類，從高端時(shí)尚到潮流服飾，再到食品飲料和生活用品一應(yīng)俱全。
關(guān)于投資回報(bào)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席、總裁李明告訴媒體：成都遠(yuǎn)洋太古里前后耗時(shí)6年打造，投資近100億元；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)財(cái)報(bào)中披露：成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目成熟期后，計(jì)劃每年貢獻(xiàn)租金收入超12億人民幣。太古里樓面地價(jià)僅7980元/平米，地下三層。理論上說，街區(qū)項(xiàng)目建安成本應(yīng)該低于盒子型項(xiàng)目。即使以每平米20000元的投資成本計(jì)算，根據(jù)7.25億總營收，60%Ebitda Margin的假設(shè)條件，項(xiàng)目的回報(bào)率可以達(dá)到驚人的20%以上！
招商運(yùn)營節(jié)奏：太古里2013年開始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是國際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年11月開始試運(yùn)營；2015年1月前后迎來開業(yè)高峰，2015年4月基本上全部開業(yè)。
除商業(yè)經(jīng)營，太古里在傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合、國際與本土文化交流方面，也做了很多努力，它不僅只是一個(gè)商業(yè)場所。不定期的持續(xù)的各種藝術(shù)展覽、沙龍、簽售會(huì)等在太古里停留駐足。比如近期的《芳徑——流動(dòng)的中華鞋履文化展》、《鞋履：樂與苦展覽》、奧黛麗·赫本展、新媒體藝術(shù)展等展覽，還有“Off-White?C/O JIMMY CHOO 限時(shí)體驗(yàn)店”揭幕。展覽集合了多位前沿藝術(shù)家的作品，受眾在這里除了觀展、凹造型拍照之外，還有小型藝術(shù)沙龍活動(dòng)可以參與進(jìn)來。
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城市價(jià)值
太古里由單純的商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)為城市商旅打卡地和城市形象地標(biāo)
成都遠(yuǎn)洋太古里不斷地在這方天地之間演繹“古”與“今”、“傳統(tǒng)”與“現(xiàn)代”、“本土”與“國際”之間交融共生的千姿百態(tài)，猶如美國作家海明威筆下的《流動(dòng)的盛宴》，成都遠(yuǎn)洋太古里將各路思想融匯于此，碰撞交流，構(gòu)成了一場場文化與藝術(shù)的“流動(dòng)盛宴”。
成都遠(yuǎn)洋太古里并非傳統(tǒng)意義上的城市綜合體或是商業(yè)中心，而是當(dāng)代都市中心的新型發(fā)展形態(tài)。我們究竟需要什么樣的理想城市，承載什么樣的城市生活；在城市演進(jìn)的新舊交疊的過程中，又如何引導(dǎo)都市更新和城市的可持續(xù)發(fā)展。也許太古里給了我們一個(gè)答案。它是把公眾生活的空間、文化歷史的資產(chǎn)、公園般的環(huán)境，升華為街巷的氛圍，并轉(zhuǎn)化為營商和地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍的機(jī)遇，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的都市更新具有啟示意義。對(duì)于成都遠(yuǎn)洋太古里，我們認(rèn)為可以概括出來的關(guān)鍵因素是 - 開放街區(qū)、新舊融合、快慢呼應(yīng)、文化傳承、空間共享、永續(xù)都市。
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開發(fā)背景
開發(fā)模式：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、成熟產(chǎn)品 “升級(jí)”
關(guān)于太古地產(chǎn)
太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)組合以太古坊、太古城中心及太古廣場為核心物業(yè)。太古地產(chǎn)在中國內(nèi)陸共有五個(gè)大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，分別是北京的三里屯太古里和頤堤港、廣州的太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里和仍在發(fā)展中的上海大中里項(xiàng)目。公司在美國、新加坡及英國亦有投資。
關(guān)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域代表性物業(yè)包括：北京遠(yuǎn)洋大廈、北京遠(yuǎn)洋光華國際、北京遠(yuǎn)洋國際中心、北京CBD Z6項(xiàng)目等地標(biāo)級(jí)寫字樓；北京頤堤港、北京通州商務(wù)區(qū)、杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)、成都太古里等綜合體項(xiàng)目，以及北京遠(yuǎn)洋未來廣場、天津遠(yuǎn)洋未來廣場、北京遠(yuǎn)洋未來匯等自主品牌零售物業(yè)。
專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。
成都遠(yuǎn)洋太古里是太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在繼北京頤堤港之后攜手成功發(fā)展的第二個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分發(fā)揮了雙方開發(fā)管理大型商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合了太古地產(chǎn)在前期定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和租賃方面的專長以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在設(shè)計(jì)實(shí)施、施工優(yōu)化、成本控制和工程建造等方面廣泛的本土經(jīng)驗(yàn)。
總投資約30億元，計(jì)劃13年收回成本。
2015年年租金收入5.34億元，年銷售額15.4億元；2016年收租期12個(gè)月，出租率90%，年租金收入6.57億元，年銷售額27.4億元。2017年收租期12個(gè)月，出租率95%，零售銷售額上漲49%，年銷售額40.8億元。以2017年年?duì)I業(yè)額來看，遠(yuǎn)洋太古里的營業(yè)坪效達(dá)到了41212元。
小結(jié)
遠(yuǎn)洋太古里是依托于大慈寺的城市歷史文化街區(qū)復(fù)興典范，開業(yè)三年，通過將商業(yè)、建筑、文化、藝術(shù)、歷史等各種元素有機(jī)融合，成都遠(yuǎn)洋太古里從各個(gè)層面參與到了成都的城市生活當(dāng)中，不僅是多元化的商業(yè)空間，也成為成都人生活的場所和一部分。從某種意義上講，它對(duì)成都人的意義早已超脫單純的商業(yè)地產(chǎn)，成為城市肌理的一部分、一個(gè)城市公共空間，融進(jìn)了大家對(duì)于成都的感情和記憶。
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