作者：白福東 出品：十點法務
隨著政府管理部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面受到的限制越來越多。這導致中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨沒有資金拿地、沒有資金連續(xù)實施開發(fā)、或因限購而無法按計劃回籠資金而導致資金鏈斷裂等困境。這導致中小型房地產(chǎn)企業(yè)不得不出售股權(quán)或資產(chǎn)來融資。
而大型房地產(chǎn)公司因為資金雄厚，恰恰可以利用此機會采取股權(quán)并購或資產(chǎn)并購的方式獲取土地或開發(fā)項目、通過并購的方式切入某個行政區(qū)域的房地產(chǎn)市場。實現(xiàn)快速開疆拓土，擴大經(jīng)營。
股權(quán)與資產(chǎn)并購，通常的交易步驟中都會有盡職調(diào)查，盡職調(diào)查一般又分為法律盡職調(diào)查和財稅盡職調(diào)查。盡職調(diào)查，也可稱為審慎性調(diào)查，指的是并購過程中，投資方委托律師事務所、會計師所、稅務所等專業(yè)服務機構(gòu)，指派專業(yè)人員對目標企業(yè)、目標企業(yè)的關聯(lián)企業(yè)、上述企業(yè)的股東等與交易有關的主體的資產(chǎn)負債情況、經(jīng)營經(jīng)況、財務情況、重大債權(quán)債務法律關系以及潛在的交易或法律風險進行全面、細致的調(diào)查和分析，以盡可能了解目標公司的真實情況。
律師接受房地產(chǎn)公司的委托，主要是進行法律盡職調(diào)查，法律盡職調(diào)查的第一個重要工作就是起草盡職調(diào)查清單。盡職調(diào)查清單應當力求全面、準確、路徑清晰，便于開展盡職調(diào)查。
股權(quán)并購的盡職調(diào)查清單與資產(chǎn)并購盡職調(diào)查清單的側(cè)重點略有不同，股權(quán)并購注重交易主體、股權(quán)、債權(quán)債務；資產(chǎn)并購則注重主體資格、資產(chǎn)的權(quán)利限制。需要注意的是二者中的交易主體有不同之處，股權(quán)并購中股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要交易主體是目標公司的股東；資產(chǎn)并購中交易的主體一般是目標公司。
盡職調(diào)查清單一般包括四部分：
第一部分是前言，主要體現(xiàn)對盡職調(diào)查清單的說明；
第二部分是需調(diào)取查證的資料列表；
第三部分是需要目標公司或其他被盡調(diào)的對象配合調(diào)查核實的工作；
第四部分是需要陳述和說明的事實。
本部分主要是對第二部分需調(diào)取查證的資料的說明，交接、表格的填寫等注意事項。一般可包括如下內(nèi)容：
比如：本盡調(diào)清單作為項目開展和推進的基礎，請確保文字材料和數(shù)據(jù)的真實、準確、完整，請務必仔細閱讀本前言內(nèi)容并按照本前言說明給予執(zhí)行。
比如：如無特殊說明，提供的書面文件，請用A4紙復印；上述復印件應加蓋公章，如該文件超過一頁，請以騎縫形式加蓋貴司公章。以附件方式提供的書面文件之內(nèi)容均應包括與文件有關的框架或意向性質(zhì)的文件、該文件正文、附件/附圖/附錄/附表/附注性質(zhì)的文件、補充性質(zhì)的文件、變更/修改性質(zhì)的文件、終止/解除性質(zhì)的文件、替代性質(zhì)的文件、各期間各階段的文件、各組成部分的文件。請在每一項要求提供的資料項下注明提供的資料的名稱、日期、有關當事人等基本情況，并以附件方式提供完整書面文件及說明。如在該項下沒有提供資料，請書面說明不存在該項要求的資料、或該項資料在本項目中不適用、或無法提供該項資料并說明無法提供的理由。
任何一個目標公司的情況都有可能不同，所以盡職調(diào)查清單所列之材料不可能全面覆蓋，所以應當表示可能存在補充清單的情況，及后續(xù)的配合。
比如：根據(jù)公司提供文件的進度和項目推進的需要，我們可能會發(fā)出進一步的調(diào)查清單、問卷及增加盡職調(diào)查范圍。
如對清單中所列文件資料存在任何疑問，請隨時與我們聯(lián)系，確保在理解問題含義及意圖后再進行回復。（聯(lián)系人：電話：電子郵箱：微信號）
房地產(chǎn)股權(quán)并購的盡調(diào)文件資料清單一般可以分為兩部分，一是關于主體的；二是關于房地產(chǎn)項目的。
主體包括目標公司的合法性、真實性、經(jīng)營情況、資產(chǎn)情況、財務情況等；交易主體的合法性、真實性、與目標公司的關聯(lián)性。這里面目標公司可能為一個，也可能為多個；交易主體也可能是一個也可能是多個。另外還要考慮交易主體權(quán)利能力或行為能力受限對交易的影響，需了解主體的決策機構(gòu)或執(zhí)行機構(gòu)。
項目通常是指目標公司的房地產(chǎn)項目，通常包括土地項目、正在開發(fā)中的項目；可能是一個或多個項目。主要包括：立項規(guī)劃審批；土地取得方式或過程（招、拍、掛、劃撥等）；建設項目的審核、批準、施工等許可；建設工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理、竣工驗收、歸檔等；銷售許可、銷售情況；前期物業(yè)等。
反映上述事宜的材料很多，通?？刹扇×斜淼姆绞襟w現(xiàn)在盡職調(diào)查清單里面。
比如：需要提供的資料列表
文件名稱 | 原件 | 復印件 | 備注 | |||
1. 目標項目建設及合法性之文件 | ||||||
1.1有權(quán)主管部門對項目建議書及可行性研究報告的批復 | ||||||
1.2有權(quán)主管部門關于立項的調(diào)整、變更、確認等文件 | ||||||
1.3有權(quán)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的審定設計方案 | ||||||
1.4項目用地的招拍掛文件或劃撥文件 | ||||||
1.5項目用地的國有土地使用權(quán)出讓合同 | ||||||
1.6項目用地的國有土地使用權(quán)證 | ||||||
1.7土地出讓金的憑證（發(fā)票或收據(jù)） | ||||||
1.8主管部門頒發(fā)的規(guī)劃意見書、規(guī)劃調(diào)整意見（包括規(guī)劃調(diào)整請示等）、街區(qū)詳細規(guī)劃等與項目規(guī)劃有關的文件 | ||||||
1.9規(guī)劃主管部門頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證及其附件 | ||||||
1.10規(guī)劃主管部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證及其附件 | ||||||
1.11項目土地的交付使用文件和使用現(xiàn)狀 | ||||||
1.12釘樁坐標成果通知書 | ||||||
1.13市政配套審批相關文件 | ||||||
1.14水利、綠化、人防、消防、交通、環(huán)境保護、涉外安全、文物、防震等主管部門對于項目的有關批準文件 | ||||||
1.15項目的施工許可證及相關附件 | ||||||
1.16項目勘察、設計、施工、監(jiān)理等相關文件（如招標文件、合同等文件） | ||||||
1.17全套施工圖（結(jié)構(gòu)、水暖、電氣） | ||||||
1.18在建建設工程施工日志、設計變更及交底文件、隱蔽工程驗收文件 | ||||||
1.19建筑安裝工程質(zhì)量合格證明施工單位簽署的工程保修書 | ||||||
1.20建筑安裝工程和市政公用工程辦理竣工檔案登記相關文件 | ||||||
1.21目標項目所涉及的建設工程付款情況說明和支付憑證 | ||||||
1.22竣工驗收報告、備案表、總體規(guī)劃設計驗收報告等文件 | ||||||
1.23商品房銷售或預銷售許可證 | ||||||
1.24商品房銷控明細表、商品房銷售合同、前期物業(yè)管理委托合同、商品房按揭貸款合同、商品房銷售合同備案登記材料、商品房入住交驗資料、售房發(fā)票開具情況、房屋價款收支情況、稅款交納情況、物業(yè)與開發(fā)商之間的交驗資料。 | ||||||
1.25房屋所有權(quán)證（初始登記） | ||||||
1.26地名（預先）核準、建筑物名稱核準文件 | ||||||
1.27物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理公約備案文件 | ||||||
1.28已取得的其他政府審批、許可、備案文件 | ||||||
1.29項目材料清單（屋面瓦、外立面材料、涂料、保溫層、鋼筋、混凝土、欄桿、車庫門、一戶一表、立管等），請注明材質(zhì)、品牌 | ||||||
1.30項目目前應向當?shù)卣患{的相關費用清單 | ||||||
1.31項目用地或房產(chǎn)被查封的相關文件 | ||||||
1.32項目用地或房產(chǎn)被抵押的相關文件 | ||||||
1.33與項目有關的已發(fā)生的全部費用及支付情況 | ||||||
1.34目標項目稅收、收費等優(yōu)惠政策情況的說明及相關文件依據(jù) | ||||||
1.35與項目有關的已發(fā)生或潛在可能發(fā)生的訴訟、仲裁爭議的相關文件 | ||||||
1.36拆遷安置方案（或土地房屋征收補償安置方案） | ||||||
1.37委托拆遷協(xié)議、拆遷安置補償協(xié)議（或土地房屋征收補償安置協(xié)議） | ||||||
1.38拆遷或征收許可證明文件、拆遷或征收工作進展情況說明 | ||||||
2. 關于目標公司的相關文件 | ||||||
2.1股東出資協(xié)議書以及項目關聯(lián)方關于本項目簽訂的合作協(xié)議等相關文件 | ||||||
2.2目標公司的證照（營業(yè)執(zhí)照〈三證合一的不需要之后的兩個〉、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證書、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書） | ||||||
2.3目標公司的法人股東的證照（營業(yè)執(zhí)照〈三證合一的不需要之后的兩個〉、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證書、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書） | ||||||
2.4目標公司的自然人股東的身份信息資料，個人信用信息報告 | ||||||
2.5目標公司和目標公司的法人股東自設立登記至含今的工商登記檔案全部材料 | ||||||
2.6目標公司股東以非貨幣出資的股東辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明 | ||||||
2.7目標公司和法人股東的的銀行信貸系統(tǒng)貸款卡 | ||||||
2.8目標公司及目標公司的法人股東股東名冊、股東出資證明書 | ||||||
2.9目標公司股東、章程的歷次變動資料 | ||||||
2.10股東會、董事會、監(jiān)事會所有會議記錄和決議書 | ||||||
2.11基本管理制度、各機構(gòu)議事規(guī)則 | ||||||
2.12目標公司成立至今的年度審計報告，及資產(chǎn)、債權(quán)、債務清單 | ||||||
2.13目標公司名下?lián)碛械耐恋厥褂脵?quán)證及相關文件 | ||||||
2.14目標公司名下?lián)碛械姆课菟袡?quán)證及相關文件 | ||||||
2.15目標公司名下?lián)碛械闹R產(chǎn)權(quán)（包括商標、商號、專利、專有技術(shù)、域名等） | ||||||
2.16目標公司的固定資產(chǎn)清單 | ||||||
2.17目標公司法人股東、子公司、分公司、關聯(lián)公司的營業(yè)執(zhí)照正副本 | ||||||
2.18目標公司法人股東、子公司、分公司、關聯(lián)公司的重大交易文件 | ||||||
2.19目標公司與其母公司、子公司、分公司、關聯(lián)公司的持股情況說明文件 | ||||||
2.20目標公司對外投資情況的相關文件 | ||||||
2.21目標公司及目標公司的法人股東之企業(yè)征信報告 | ||||||
2.22目標公司的股東將其持有的目標公司的股權(quán)對外提供擔保的情況及相關文件 | ||||||
2.23目標公司的股東持有的目標公司的股權(quán)是否被凍結(jié)的情況及相關文件 | ||||||
2.24目標公司勞動人事的相關文件，包括： （1）對于目標公司組織架構(gòu)、職工人數(shù)、人員構(gòu)成等簡要的介紹； （2）社會保險登記證； （3）員工福利、退休金、養(yǎng)老金、假期、醫(yī)療制度及其他相關國家規(guī)定社會保險統(tǒng)籌等社會保險詳情之說明； （4）高級管理人員和主要職工勞動合同或其他安排的詳情； （5）工會組織； （6）其他相關文件 | ||||||
2.22目標公司的開戶許可證、外匯登記證 | ||||||
2.26目標公司《對外貿(mào)易經(jīng)營者備案登記表》 | ||||||
2.27其他目標公司認為應當披露的文件 | ||||||
第三部分：需要目標公司或其他被調(diào)查的對象配合調(diào)查核實的工作
盡職調(diào)查過程中，為了保證取得的材料全面、真實、合法；很多事項需要被調(diào)查人配合，才能更好的完成。但律師一定要親自陪同經(jīng)辦并逐一核查。比如：
一、調(diào)取工商檔案時，應當以被調(diào)查公司的名義去申請，可以獲取更全面的材料；
二、配合律師去發(fā)改委調(diào)查核實項目立項、調(diào)整、變更、確認等事宜及核實相關審批文件的真實性；
三、配合律師去規(guī)劃管理部門調(diào)查核實項目的規(guī)劃或土地利用規(guī)劃情況；
四、配合律師去國土資源管理局核實確認國有土地使用權(quán)出讓合同及其補充協(xié)議的真實性、土地出讓金是否已經(jīng)完全繳納；
五、配合律師去建設行政管理部門核查，建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、在建工程抵押情況；
六、配合律師到項目所在地實地考察該項目；
七、律師審核被調(diào)查對象提供的材料后，認為應當由被調(diào)查人配合調(diào)查核實的其他事項；
八、被調(diào)查人認為應當調(diào)查核實的，與被調(diào)查人及目標項目有關的其他影響交易安全和交易對價的重要事項。
鑒于房地產(chǎn)項目及公司設立與經(jīng)營的復雜性或長期性，不是所有的重要事項都有文字資料記載、也不是所有的文字資料都有保存原始件、也有些事實不能簡單從文字資料中看到客觀全面的事實。所以需要被調(diào)查人及其工作人員或?qū)I(yè)人員對目標項目、目標公司等被調(diào)查的范圍或事項進行陳述與說明。比如：
一、公司管理團隊和資本團隊的關系，管理團隊的廉潔性；
二、目標項目或目標公司或有的糾紛、爭議、訴訟、仲裁等情況；
三、目標項目或目標公司資產(chǎn)的質(zhì)押、租賃、占用及對外保證事項；
四、其他被調(diào)查人認為應當說明的情況。
作者簡介：白福東律師，北京市盈科律師事務所合伙人律師，北京大學學士，高級信用風險管理師。2002年執(zhí)業(yè)，專注房地產(chǎn)開發(fā)與并購、建設工程、融資租賃和保理、信用風險管理、公司顧問、合同等法律知識學習與研究。
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