等額等息、等額本金、先息后本......傻傻分不清楚~
筆者經(jīng)常被問到上述問題，每次都要重新幫大家算一次~
本文梳理了不同貸款在不同還款方式下的真實(shí)年化利率，希望能幫到有需要的讀者朋友們。
一、房貸類。
房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%，這是年化真實(shí)利息，是全中國適用于大部分人的最低的貸款利率，當(dāng)然，還有公積金房貸，利率更低，但額度有限~
假如，房子總價400萬，首付120萬，貸款280萬，房貸利率為4.9%，則：
1)等額本息。
月供金額=〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕（其中＾符號表示乘方）
綜上計算可得，月供14860元，每個月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。
2)等額本金。
月供金額 = （貸款本金 ÷還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率
綜上計算可得，每個月還款的本金是7778元，每個月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。
房貸等額本息和等額本金兩種還款方式應(yīng)該怎么選擇呢？
如果現(xiàn)金流比較緊張的話，可以果斷選擇等額本金，就上述案例而言，畢竟在前幾年，平均每個月可以少還幾千元，三五年后，說不定就有機(jī)會把房子賣掉了~
二、信貸類。
如下內(nèi)容涉及到速算預(yù)估真實(shí)年化利率和IRR計算真實(shí)年化利率，在基于自然月份為還款時間單位的基礎(chǔ)上，對上述兩種計算方式做比較。（這句話令人費(fèi)解，但對此比較有研究的朋友知道是什么意思，大部分朋友可以忽略這句話。除此之外，這句話可能存在描述不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目赡苄?。?/p>
1）等額等息。
借款本金12000元，分12個月還款，月利率0.7%，月還款金額=本金÷分期期數(shù)+本金×月利率，
即，12000÷12+12000×0.7%=1084元。
a、速算年化真實(shí)利率。
估算真實(shí)年化利率=月費(fèi)率×12×2，這個算法誤差較大。
有耐心的朋友可以按照下圖來估算真實(shí)的年化利率。
每月還款總額為1000+84=1084元，手上的本金越來越少，而每個月還款利息計算卻按照12000×0.7%=84元來計算。
留在手里的月均本金：
（12000+11000+10000+9000+8000+7000+6000+5000+4000+3000+2000+1000）÷12=6500元；
總利息=84×12=1008元；
速算真實(shí)年化利率=1008÷6500=15.51%。
b、IRR（內(nèi)部收益率）計算年化真實(shí)利率。
2）先息后本（期初結(jié)清所有利息，到期還本）。
a、速算年化真實(shí)利率=利息÷（本金-利息）。
比如，借款12000元，借款1年，扣掉1000元利息后，我們收到11000元，一年后需歸還12000元。
則，速算年化真實(shí)利率：
1000÷(12000-1000)=9.09%
實(shí)際上，我們手里只收到了11000元本金，一年后，歸還11000元本金+1000元利息。
b、IRR計算年化真實(shí)利率。
3）先息后本（按月還息，到期還本）。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真實(shí)利率。
84×12÷12000=8.4%。
b、IRR年化真實(shí)利率。
4）到期還本付息。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真實(shí)利率=總利息÷本金。
到期后一次性還本付息:
12000+84×12=13008元，其中利息總額為1008元。
則，速算年化真實(shí)利率：
1008÷12000=8.4%。
b、IRR年化真實(shí)利率。
5）其他還款方式。
無論是哪種還款方式，均可以利用IRR計算出真實(shí)年化還款利率，本文不再贅述。
a、分階段性還款法。比如，有3至5年的寬限期，開始每月只要還幾百元，之后會增加還款金額。
b、等比累進(jìn)還款法。按照一定的比例不斷的增加還款金額。
c、等額累進(jìn)還款法。按照一定的金額不斷的增加還款金額。
結(jié)語。
1、最容易坑爹的就是信貸里面的等額等息，常見的有各種信用貸和信用卡分期。
2、房貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融系統(tǒng)內(nèi)的借款平均真實(shí)利率,借到就是賺到。
3、辦理各種信貸和信用卡分期類產(chǎn)品時，建議貨比三家，避免被坑。
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