方升研究(CIPC_2007):致力于打造中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域最專業(yè)的第三方服務平臺，以尋找產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、促進中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任。旗下的產(chǎn)品涵蓋研究咨詢類、品牌類、資源類三大方向。
獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)報告、參加專業(yè)課程、可+王夢怡（CDMC_2015）
來源：園園ABS研究
中證公募REITs估值計算方法
公募REITs全稱是“公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，是指同時符合下列特征的基金產(chǎn)品：（1）80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；（2）基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等載體（以下統(tǒng)稱特殊目的載體）取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；（3）基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；（4）采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
一、REITs分類標準
依據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的類型、現(xiàn)金流及所有權(quán)特征，參考資產(chǎn)支持證券的分類標準，將REITs分為偏債型與偏股型。一般地，資產(chǎn)支持證券為收費收益權(quán)，如高速公路收費、污水處理、供水與供熱等，其REITs產(chǎn)品歸為偏債型；資產(chǎn)支持證券為類REITs，如倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，其REITs產(chǎn)品歸為偏股型，具體分類標準見附錄1。
二、REITs估值方法
REITs估值方法分為兩個層面，對REITs的資產(chǎn)支持證券部分，使用合理貼現(xiàn)率對資產(chǎn)評估報告中的預測現(xiàn)金流進行貼現(xiàn)估值；對REITs基金部分，當成交活躍時，通過可信二級市場價格進行認定估值；在成交不活躍時，偏股型REITs通過指數(shù)收益法或相對估值法進行估值；偏債型REITs通過相對估值法進行估值。
（一）REITs行情篩選與活躍認定標準
1、REITs行情篩選標準
（1）剔除成交量低于X的單筆成交價格；
（2）假設(shè)成交價格序列S有n筆成交，對成交進行離散度篩選，剔除區(qū)間
之外的成交價格。
2、REITs行情活躍認定：
根據(jù)二級市場行情計算REITs流動性指標包括但不限于換手率、成交量、成交筆
數(shù)、日內(nèi)振幅等，按照指標范圍判定市場活躍度。
（1）若市場極度活躍且存在合理行情，取收盤價為有效行情；
（2）若市場活躍且存在合理行情，取日內(nèi)最后一段時間的加權(quán)平均價為有效行情；
（3）若市場輕度活躍且存在合理行情，取全部行情加權(quán)成交價為有效行情；
（4）若市場不活躍，當日行情無效。
（二）資產(chǎn)支持證券估值
（三）偏債型REITs估值
1、若REITs存在有效行情，將有效行情作為REITs的估值；
2、若REITs不存在有效行情，則REITs估值為：
（四）偏股型REITs估值
對于偏股型REITs，首先確定其可比權(quán)益指數(shù)。
1、若REITs存在有效行情，將有效行情作為REITs的估值；
2、若REITs不存在有效行情且存在可比權(quán)益類指數(shù)；
3、若REITs不存在有效行情且無可比權(quán)益類指數(shù)，則REITs估值為：
三、主要指標說明
附錄1：REITs分類標準
附錄2：符號說明
獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)報告、參加專業(yè)課程、可+王夢怡（CDMC_2015）
聯(lián)系客服
