買房攻略:二手房流程篇
第一步 選擇房源
選定意向區(qū)域，確準(zhǔn)目標(biāo)房源的基本條件
1. 互聯(lián)網(wǎng)站搜索意向房源關(guān)鍵詞：如， 順河區(qū) 吉祥小區(qū) 70-80 平
2. 通過有資質(zhì)的房產(chǎn)中介找到符合要求的樓盤
第二步 查看房源
直接聯(lián)系賣方或者通過中介的協(xié)調(diào)與賣家見面溝通
針對房齡、建筑質(zhì)量、物業(yè)口碑、周邊居住環(huán)境等展開詳細(xì)了解和調(diào)查。購房者要查清賣方房產(chǎn)證、契稅證、身份證等相關(guān)證件。
第三步 權(quán)屬確認(rèn)
為了減少買方的購房風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方在交易前需到房產(chǎn)部門進(jìn)行查檔，查檔費(fèi)用50-100 元不等。確保房屋權(quán)屬?zèng)]有問題后再交定金進(jìn)行交易，排除可能存在的購房風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方的房產(chǎn)是尚未還清貸款的商品房，首先要將剩余貸款還清，注銷抵押后確認(rèn)該房源是否被查封，才能進(jìn)行重新交易。
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的流程
1. 賣方準(zhǔn)備確權(quán)所需資料
① 房屋所有權(quán)人。 ② 本人身份證原件。 ③ 房屋所有權(quán)證原件。
2. 買賣雙方到房屋管理機(jī)構(gòu)辦理檔案查詢事宜。
二手房確權(quán)需要到房產(chǎn)局房產(chǎn)檔案窗口查檔，查詢所購房屋是否存在抵押等情況，費(fèi)用為50-100 元。
3.買賣雙方查驗(yàn)確權(quán)內(nèi)容并簽字。
4.權(quán)屬需要確認(rèn)的幾個(gè)問題:
① 審核房主身份，確定產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者身份一致。
② 明確被售房屋的性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)的完整性，判斷被售房屋是否抵押。
③ 了解房屋產(chǎn)權(quán)有無糾紛，得到房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人的同意出售證明。
④ 確定房產(chǎn)證、契證日期( 判斷是否滿五年等) 以了解交易該房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)金額（對買方來說，通常需繳納契稅、印花稅、登記費(fèi)等）。
⑤ 產(chǎn)權(quán)證上的面積與實(shí)際面積是否相符，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。
第四步 交納定金，簽合同
經(jīng)過查檔，如果確認(rèn)賣方提供的房屋合法，買方可以交納定金，雙方簽訂房屋買賣合同。對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、付款方式、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。在合同中，還要約定稅費(fèi)由誰承擔(dān)，房屋設(shè)施的歸屬等問題。
第五步 辦理貸款，等待審批（全款購買的可省略此步驟）
簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。買賣雙方必須到房地產(chǎn)交易中心申請資金監(jiān)管，提高交易資金的安全性。
1. 二手房貸款審批受哪些因素影響？
（1）房齡，一般房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款；
（2）房屋的位置、單價(jià)、面積，位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款；
（3）貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力;
（4）貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)也可能降低；
（5）貸款人如果是外地戶口，貸款數(shù)額也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。
2. 二手房商業(yè)貸款這樣辦：
市民通過正規(guī)房產(chǎn)中介公司辦理二手房商業(yè)貸款的簡要程序如下：
（1）買方持身份證和購房定金、賣方持身份證和房產(chǎn)證等材料到中介公司簽訂買賣合同。買方準(zhǔn)備好首付款和相關(guān)的貸款材料（如身份證、婚姻證明、收入證明等），和賣方共同到銀行簽字確認(rèn)買賣關(guān)系，開始辦理銀行貸款審批手續(xù)。
（2）銀行會(huì)根據(jù)房齡、地段、房屋面積、價(jià)格、貸款人信譽(yù)情況、還款能力等方面做出綜合判斷，來確定具體的貸款金額，買賣雙方在與銀行簽訂借款合同后，買賣雙方持身份證到銀行窗口開存折或卡。
（3）貸款額度審批通過后，中介公司辦理雙方更名手續(xù)。待買方取得到合法有效的產(chǎn)權(quán)證后。房產(chǎn)部門辦理抵押登記，銀行貸款放到賣方指定的銀行賬戶。
3. 如果雙方自行辦理貸款手續(xù)，應(yīng)注意：
(1) 先審批，后更名
這樣可以避免更完名后首付款不足的問題。
(2) 先詢問，后簽約
買方一定要問清楚銀行，自己貸款的額度、年限、利率、還款方式、還款計(jì)劃等是否是自己能承受的，再和銀行簽約。
(3) 先清費(fèi)，后放款
買賣雙方應(yīng)該先約公司的售后人員將房屋的各項(xiàng)費(fèi)用清理完畢，再去銀行簽字放款。這樣買賣雙方的利益都得到了保障，買方安全得到了房產(chǎn)，無任何費(fèi)用拖欠，賣方也可以安全得到自己的剩余房款。
第六步 過戶、交稅、資金監(jiān)管
1. 過戶、交稅
買賣雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理過戶手續(xù)，需要攜帶房產(chǎn)證、身份證等材料，賣方的婚姻關(guān)系證明，如果賣方已婚夫妻需共同到場簽字。買方交納交易費(fèi)6 元/ 平，房產(chǎn)證工本費(fèi)80 元，并且交納契稅，賣方也要繳清營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等涉及到的稅費(fèi)，等待下發(fā)房產(chǎn)證。
2. 資金監(jiān)管
是指由資金保證機(jī)構(gòu)與房屋交易雙方簽訂協(xié)議（簡稱資金監(jiān)管協(xié)議），由資金保證機(jī)構(gòu)代收買方應(yīng)付交易資金，并在完成產(chǎn)權(quán)登記后，按協(xié)議規(guī)定，向賣方支付應(yīng)得交易資金的行為。
二手房買賣交易過程中，從買賣雙方簽訂買賣合同，到房產(chǎn)交易過戶完成，一般需要1 至3 個(gè)月的時(shí)間，房產(chǎn)交易中存在“先付款還是先過戶”的問題。在開封全款購置二手房需要契稅評估價(jià)格，全額監(jiān)管。貸款購置二手房，需減去貸款資金，余下的部分要銀行出貸款批復(fù)，方可進(jìn)行資金監(jiān)管。
第七步 領(lǐng)取房產(chǎn)證
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用后，賣方可以把房屋鑰匙交給買方，雙方的交易完成。
第八步 物業(yè)交割
物業(yè)交割很重要，很多買方對物業(yè)交割不重視，導(dǎo)致出現(xiàn)遺留問題。
呵呵，當(dāng)然找我把關(guān)就行了。
本文作者：購房百科書君君
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