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二手房貸款買賣簽約和過戶關(guān)鍵詞：二手房交易 交易流程
購房第一步：前期準(zhǔn)備 了解行情、政策不花冤枉錢 在您決定買房子后就應(yīng)該開始關(guān)注當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場行情，了解其銷售狀況及價格趨勢；另外對當(dāng)前房產(chǎn)相關(guān)政策的了解也相當(dāng)重要，避免因為對政策的不了解而上當(dāng)受騙。評估個人購房能力 購房能力的評估也是買房前必須提前考慮的，一般來說月供一般不超過家庭收入50%，這些您都計算過嗎？只有做好充足的資金準(zhǔn)備才能避免買房后由于經(jīng)濟(jì)壓力過大而引起的煩惱。尋找房源 尋找房源看上去是最簡單的事情，但確保房源的真實安全卻是二手房交易中相當(dāng)重要的一環(huán)，在通過各種途徑獲得房源的過程中，都有可能存在風(fēng)險，損害消費(fèi)者的利益和權(quán)益。因此消費(fèi)者在查找房源的過程中，應(yīng)該保持清醒的頭腦，具備強(qiáng)烈的防范意識；同時，也不要因為貪圖一時的省錢而導(dǎo)致全盤損失慘重，而應(yīng)將維權(quán)意識落實到每一天和每一個細(xì)節(jié)。 購房第二步：選房、看房 量身選房 冷靜地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，以及工作外出等需求選擇適合自己以及家人的房產(chǎn)，才能避免日后后悔。實地看房 不放過任何小細(xì)節(jié) 實地看房是購房第一步的重中之重，其過程中不能放過任何小細(xì)節(jié)，因為這關(guān)系到你下面的抉擇，到底是買還是不買，因此筆者提醒購房者在此過程中要慎重，注意屋內(nèi)屋外每個細(xì)節(jié)，徹底把對象看真切。選擇心儀戶型 面對市場上形式多樣、紛繁復(fù)雜的戶型是否感到難以定奪？什么是好戶型、什么樣的戶型最適合自己？要想選個好戶型，首先要對戶型知識有一定了解。 購房第三步：產(chǎn)權(quán)調(diào)查 不容忽視的二手房產(chǎn)權(quán)知識 產(chǎn)權(quán)一共分三種，可以簡單以權(quán)證的顏色區(qū)分。 紅色：集體所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允許在同一個集體組織成員之間交易。 黃色：以劃撥方式取得土地上建造的房屋。如欲進(jìn)入流通市場，必須全額補(bǔ)足地價。 綠色：完全產(chǎn)權(quán)。分無任何附加權(quán)屬、無抵押(可順暢流通)；以及有抵押(即有貸款)，必須先行注銷抵押權(quán)，方可進(jìn)入流通兩種情況。產(chǎn)權(quán)確定方式及程序 了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況第一步：要求賣方提供合法證件，含產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。 謹(jǐn)防產(chǎn)權(quán)陷阱 在二手房交易過程中有許多糾紛都是由于產(chǎn)權(quán)問題而引起的，因此在購房過程中防范產(chǎn)權(quán)陷阱也顯得尤為重要。 購房第四步：議房價 付定金 購買二手房議價巧作準(zhǔn)備 購二手房之前，與上家談判、議價是重要的一環(huán)。下家如何討價還價，才能最大限度地獲取利益，同時又不致使談判陷入僵局？下定金四步驟 確保定金合同有效成立 1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。 2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。 3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 4、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。警惕定金小陷阱 如何才能在二手房交易中保證定金的安全？一筆三五萬元左右的購房定金，雖然相對房款來說不是很多，但對于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證定金的安全成為購房者非常關(guān)心的現(xiàn)實問題。 購房第五步：簽訂合同 二手房合同如何簽 首先，買賣雙方應(yīng)該約定房屋總價、違約金、滯納金、交屋時間、過戶時間、稅費(fèi)支付等內(nèi)容。 其次，買方應(yīng)該注意將下列條款寫入合同以維護(hù)自身權(quán)益。 再次，賣方應(yīng)注意維護(hù)自身權(quán)益。 合同不規(guī)范是二手房買賣糾紛發(fā)生的一個主要原因。可以說，簽訂規(guī)范的合同已成為防止二手房買賣糾紛一個關(guān)鍵的措施。 規(guī)避合同簽訂風(fēng)險 在購房交易過程中，由于買賣雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)專業(yè)知識和法律知識上掌握程度的不平等，消費(fèi)者明顯處于劣勢，如果房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。 一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面：(一)交房時間、(二)房屋面積、(三)質(zhì)量問題、(四)違約條款、(四)違約條款。 購房第六步：交付首期 一次性付款利與弊 一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售?！ ?利：一般都能得到房價款5%左右優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋產(chǎn)權(quán)，如是期房則這種付款方式價格最低。 弊：需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。分期付款利與弊 又分免息分期付款和低息分期付款。 利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾?！ ?弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。按揭付款利與弊 即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。 利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。 弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。 購房第七步：賣方注銷房產(chǎn)抵押登記 如何注銷房產(chǎn)證抵押登記 注銷房產(chǎn)證抵押登記需要帶的證件： 結(jié)清還款的證明、他項權(quán)證、身份證原件及復(fù)印件到房管局抵押辦辦理。 如果房產(chǎn)證還沒辦理，再帶齊購房合同或備案信息表，如果已經(jīng)辦過房產(chǎn)證，再帶上房產(chǎn)證。 房管局收了你的他項權(quán)證，注銷證明之后，在你的合同或發(fā)票上蓋上注銷章就可以了。注銷房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第35條的規(guī)定： “抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起l5日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。” 購房第八步：買方申請貸款 程序當(dāng)事人平均時間申請買賣雙方 （第一次來銀行）律師1個工作日調(diào)查及審批律師 銀行10個工作日存首付款簽代款合同買方 （第二次來銀行）銀行 律師1個工作日房交過戶賣方 律師 房管部門各區(qū)、縣房管部門規(guī)定不同抵押登記律師 房管部門各區(qū)、縣房管部門規(guī)定不同銀行發(fā)貸買賣雙方 銀行 注：調(diào)查審批事項： 1.買賣雙方及其配偶身份調(diào)查（戶口所在地派出所） 2.交易房產(chǎn)權(quán)屬情況，有無被查封、抵押情況(房產(chǎn)所在區(qū)、縣房屋土地管理部門及房地產(chǎn)交易管理部門) 3.房產(chǎn)評估 4.制作申請材料，遞交銀行 5.銀行審批后通知買方批貸情況。 購房第九步：簽訂貸款合同 貸款合同要細(xì)看 在辦理房屋貸款的過程中，總要與銀行簽訂房屋貸款合同，這是一種格式條款。所謂格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。 買賣合同和簽署涉及很多問題，買賣雙方不論是通知經(jīng)紀(jì)公司還是自行成交，相互之間不是很了解，雙方在交涉過程中一定要將各項事宜盡量落實到合同上，最好咨詢一下專業(yè)人士，以免在日后產(chǎn)生很多不必要的麻煩。 7種基本房貸還款方式做比較 面對越來越復(fù)雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節(jié)約，哪種方式最適合自身需要，這就需要對目前市場上的7種基本房貸還款方式做個比較。二手房貸款的八大風(fēng)險 在二手房貸款中，銀行存在無法按時收回貸款的風(fēng)險，這些風(fēng)險并非無法避免，只要加強(qiáng)防范，其中大部分還是可以避免的。 購房第十步：申請過戶 二手房過戶要分八步走 1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金?！ ?3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。 4、立契。 5、繳納稅費(fèi)?！ ?6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信。 8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 購房第十一步：房屋交付 教你二手房交房實戰(zhàn)技巧 在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實際房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。 二手房交房驗收七大攻略 交房前如果沒有專家陪同，普通購房者往往會不知所措，怎么驗收房子、交房手續(xù)、流程是什么、甚至什么才是房子質(zhì)量問題。易居臣信購房智囊團(tuán)的專家提醒，要隨身攜帶好小工具。二手房交房時易疏漏的環(huán)節(jié) 1、買方是否已到稅務(wù)局開具全額房款發(fā)票； 2、新產(chǎn)證上是否已黏貼完稅貼花和權(quán)證印花稅； 3、買方的買賣合同上是否已黏貼合同印花稅； 4、房屋內(nèi)的電話是否已前往電信公司辦理更名手續(xù)； 5、是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)； 6、是否已前往物業(yè)人理戶名變更手續(xù)，結(jié)清上家與物業(yè)公司的各種費(fèi)用； 購房第十二步：領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)證 8種識別方法辨別《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)?1、看封皮。 2、看團(tuán)花。 3、看權(quán)證用紙。 4、看防偽底紋。 5、看微縮文字。 6、看建房注冊號。 7、看發(fā)證機(jī)關(guān)印章。 8、看流水編號。 根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》有關(guān)規(guī)定，涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，登記機(jī)關(guān)可對當(dāng)事人處以1000元以下罰款；非法印制房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)沒收其非法印制的房屋權(quán)屬證書，并可對當(dāng)事人處以1萬—3萬元罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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