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基于以上兩個文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)成本的借款費用或利息支出，在進(jìn)行土地增值稅清算時，需要剔除，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年1月1日立項開發(fā)一小區(qū)，向交通銀行借款100000萬元，利率為5%，2012年12月31日完工，2013年12月31日交房并進(jìn)行土地增值稅，同時還本付息。取得土地使用權(quán)所支付的金額100000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本200000萬元。每年期間費用20000萬元，3年期間費用合計60000萬元。

2011年與2012年會計核算時將利息100000×5%×2=10000萬元計入資本化，其中土地成本分?jǐn)?000萬元；開發(fā)成本分?jǐn)?000萬元。導(dǎo)致會計數(shù)據(jù)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”合計為103000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本會計數(shù)據(jù)合計207000萬元，2013年度會計數(shù)據(jù)利息計入財務(wù)費用5000萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝100000×5%×3＋（100000＋200000）×5%=30000萬元。

在計算開發(fā)費用時會計上資本化的利息3000萬元不在公式中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”體現(xiàn)，應(yīng)放在公式中的“利息”位置。

案例2：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年1月1日立項開發(fā)一小區(qū)，向民間借款100000萬元，利率為5%，2012年12月31日完工，2013年12月31日交房并進(jìn)行土地增值稅，同時還本付息。取得土地使用權(quán)所支付的金額100000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本200000萬元。每年期間費用20000萬元，3年期間費用合計60000萬元。

2011年與2012年會計核算時將利息100000×5%×2=10000萬元計入資本化，其中土地成本分?jǐn)?000萬元；開發(fā)成本分?jǐn)?000萬元。導(dǎo)致會計數(shù)據(jù)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”合計為103000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本會計數(shù)據(jù)合計207000萬元，2013年度會計數(shù)據(jù)利息計入財務(wù)費用5000萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（100000＋200000）×10%=30000萬元。

在計算開發(fā)費用時會計上資本化的利息3000萬元不在公式中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”體現(xiàn)，應(yīng)放在公式中的“利息”位置。