房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及計算征收方法
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復(fù)雜。從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。
一、把握兩個概念
（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。
（2）扣除項目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。
二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。
三、確定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。
四、確定扣除項目
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內(nèi)計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內(nèi)計算扣除；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；
（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。
五、計算方法 首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，
然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。
舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？
計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元） 轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）
加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元） 扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）
增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）
增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）
六、會計處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08 貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實際上交時： 借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08 貸：銀行存款 2467.08
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑及其附著物，即人們簡稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入的單位和個人，應(yīng)按照所取得的增值額和適用稅率計算征收土地增值稅
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額是取得的收入與扣除項目之差，取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本費用、相關(guān)稅金及其他扣除項目，適用稅率實行四級超額累進稅率，分別為30%、40%、50%、60%，增值越多，稅率越高。
收入8000 可扣除項目3500 用分級距地方法分步計算 土地增值稅怎么計算
增值額=8000-3500=4500
增值稅和扣除項目比率=4500/3500=1.2857*100%=128.57%
第一部分是扣除額的50%，即1750萬，適用30%的稅率,1750*30%=525
第二部分是扣除額的50%未超過100%的，即3500-1750萬，適用40%的稅率,（3500-1750）*40%=700
第三部分是扣除額的100%未超過200%的，即4500-3500萬，適用50%的稅率, （4500-3500）*50%=500
應(yīng)納土地增值稅=525+700+500=1725
計算該稅涉及的內(nèi)容之繁多為其他稅種無法比擬，稍有不慎或籌劃不當(dāng)，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃一般有三招：
利用借款利息的籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用企業(yè)會計制度規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（三項期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。這樣，就可以大大增加扣除項目金額，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。
房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的。允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。
利用建房方式的籌劃 房地產(chǎn)的代建行為這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
合作建房這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。
假如富民房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與利國實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由利國實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對利國實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即使將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對富民房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
分散經(jīng)營收入的籌劃 隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全面建設(shè)小康社會進程的加快，居民對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。
在實際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工（毛墻毛地）時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。
土地增值稅是如何算的？為什么做精裝修可以減少上稅？
一般來說有三種繳納辦法：第一，最簡單的按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的稅率核定征收；第二，找房地產(chǎn)評估公司出具土地重置評估報告，按照重置評估價征收；第三，按照房產(chǎn)買賣差價再扣除相關(guān)合理費用后計征。
這里所說的做精裝應(yīng)該屬于第三種方法。
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