5月9日發(fā)布的《我國REITs市場2017年發(fā)展和2018年展望》顯示，截至2018年3月末，私募房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）已發(fā)行規(guī)模共計692.75億元，未來潛在市值或超萬億。
與此同時，自2015年發(fā)行的首支公募“類REITs”鵬華前海萬科REITs以來，中國版公募REITs推出的時間表也越來越近。
報告稱，在相關(guān)政策的支持下，我國REITs發(fā)展迅猛。自2014年4月首單私募REITs掛牌以來，私募REITs市場取得長足進步。
截至2018年3月末，已發(fā)行私募REITs產(chǎn)品33單，發(fā)行規(guī)模共計692.75億元。其中，2017年共發(fā)行16單，同比增長100%，發(fā)行總額291.38億元。2018年一季度，私募REITs繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，已通過審批6單，成功發(fā)行3單。
REIT 這個東西，說白了就是，很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)，賺到的錢大家分。 你可能發(fā)現(xiàn)，這不就是基金嘛……
對，REIT 的全稱就叫 " 房地產(chǎn)投資信托基金 "。
官方的說法，REITs（Real Estate Investment Trusts, 簡稱REITs）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。
REITs 起源于20 世紀 60 年代的美國，90 年代后，REITs 進入高速發(fā)展期，目前全球上市的 REITs 共計約800 支，其中，亞洲市場上活躍的 REITs 占比近 20%，總市值近 3000 億美元。
國內(nèi)由于目前尚未推出嚴格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為“類REITs”產(chǎn)品。
雖然隨著近幾年國內(nèi)不斷有“類REITs”產(chǎn)品的發(fā)行嘗試，我國目前發(fā)行的“類REITs”產(chǎn)品同成熟市場REITs產(chǎn)品相比在交易結(jié)構(gòu)、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。
2014年5月，國內(nèi)首單物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項計劃(也稱“類REITs”)在深交所掛牌上市。作為證監(jiān)會REITs試點產(chǎn)品，該項目拉開了中國REITs序幕。
此后，國內(nèi)“類REITs”市場逐漸火熱。
隨著國內(nèi)ABS市場的成熟和基本制度的逐步完善，中國版公募REITs推出的時間表也越來越近。目前已發(fā)行的部分租賃住房類REITs也為后續(xù)對接公募REITs做下了鋪墊。
過去四年，REITs在我國的發(fā)展越來越受到重視，一方面是實踐中的不斷探索，另一方面是相關(guān)政策的積極推動。
政策方面，我國有多個重要文件屢次提出要大力試點發(fā)展REITs市場。2015年1月，住建部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》指出，“將積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。
2016年10月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》，進一步明確，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。近日證監(jiān)會、住建部就住房租賃市場資產(chǎn)證券化再度發(fā)文，明確鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快培育長期租賃市場。
1. 流動性：REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單位，并可以在公開市場上市或流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制。
2. 資產(chǎn)組合：REITs大部分資金用于購買并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)零售、酒店、公寓、工業(yè)地產(chǎn)等。
3. 稅收中性：不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負擔(dān)，某些地區(qū)給予REITs產(chǎn)品一定的稅收優(yōu)惠。
4. 積極的管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)：公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程；同時，和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)。
5.收益分配：REITs一般將絕大部分收益（通常為90%以上）分配給投資者，長期回報率高，與股市、債市的相關(guān)性較低。
6.低杠桿：同房地產(chǎn)上市公司一樣，REITs同樣是杠桿經(jīng)營，但杠桿較為適中，美國的REITs資產(chǎn)負債率長期低于55%。
1.通過資金的“集合”為中小投資者提供了投資房地產(chǎn)業(yè)的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。
2.對投資者而言，擴大了投資范圍，提供了一種相對安全、收益穩(wěn)定、流動性強、信息透明且與傳統(tǒng)的股票、債券等投資產(chǎn)品相關(guān)性較低的產(chǎn)品。
3.對政府而言，可以幫助盤活社會存量房產(chǎn)，從而擴大稅基。
4.有利于增加資本市場投資品種，促進資本市場平穩(wěn)健康運行與房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定。
5. 促進住房租賃市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
6. 有利于房地產(chǎn)企業(yè)去庫存，降杠桿，拓寬融資渠道，有效防范金融風(fēng)險。
在國家嚴格要求防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險的背景下，PPP 模式面臨更強監(jiān)管、更嚴規(guī)范。
而將REITs應(yīng)用于 PPP 模式中，則可以拓寬 PPP 項目融資渠道、降低 PPP 項目融資成本，盤活 PPP 項目資本金、促進再投融資，提高社會資本參與意愿和運營能力、降低財政支出要求與負擔(dān)程度，從而降低財政杠桿率、推動化解地方政府債務(wù)風(fēng)險。
1.REITs 是標準化、可在交易市場流通的金融產(chǎn)品，通過 REITs 將 PPP 項目證券化，以證券化方式表現(xiàn) PPP 項目資產(chǎn)的價值。
PPP+REITs 證券產(chǎn)品發(fā)行后在可以在二級市場上進行交易，這保障了 PPP 項目資產(chǎn)具有較強的流動性。因此，投資者可以在二級市場上買賣 REITs 產(chǎn)品以實現(xiàn)投資的進入和退出，這樣為 PPP 項目投資者提供了較為通暢退出機制，從而增強資金的使用效率。
2. REITs 的股份份額小，每只股相對較便宜，且對持股數(shù)量沒有限制，投資者甚至可以買一只股，為全民共享經(jīng)濟成果提供了較好的渠道。
PPP+REITs 降低了廣大投資者投資我國基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的門檻，這種低門檻的投資途徑豐富了投資者的選擇，契合各類投資者的投資需求。另外，從融資結(jié)構(gòu)上看，REITs 所募集的資金成本相對較低，投資時間長，正是 PPP 項目所需的資金類型，從而改善金融資本的供給效率，拓寬了 PPP 項目的融資渠道，降低了 PPP項目的融資風(fēng)險。
3. 有效緩解資金期限錯配。銀行借貸資金、私募基金和券商等資金的期限一般在3-5年，而 PPP項目公司投資期長，也難以向追求短期收益的金融機構(gòu)融資，REITs 的出現(xiàn)無疑是解決資金期限錯配的重要發(fā)展。
對于成熟期的 PPP 項目，通過設(shè)立REITs 在公開市場交易，引入全國社?；?、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金和民眾等長期投資者，可以有效緩解 PPP 項目資金錯配難題 ；對于建設(shè)期的PPP項目，REITs可以對PPP項目進行權(quán)益性或債務(wù)性投資，從而化解 PPP 項目資金期限錯配和高杠桿風(fēng)險。
REITs這一成熟產(chǎn)品，在國際市場上已經(jīng)發(fā)展了50余年。REITs之所以在國際上廣受青睞，在于其所具有的重要作用。當前我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)領(lǐng)域在一定意義上已進入存量時代。
此時加快推進REITs已是大勢所趨。業(yè)內(nèi)人士認為，REITs相關(guān)政策逐步落地意味著REITs已經(jīng)步入政策窗口期，將在住房制度改革和房地產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。
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