北京市第一中級人民法院
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小額貸款公司利用房屋買賣合同擔保貸款合同的情況越來越常見。實踐中小額貸款公司會保留簽訂合同過程中的全部憑證，借款人手頭上無其他證據(jù)。因此一旦發(fā)生糾紛，即便有存在借貸關(guān)系的可能，但缺乏證據(jù)佐證的訴訟請求，仍然無法得到法院支持。
相關(guān)法條：
《中華人民共和國合同法》第九十四條
基本案情：
張某在一審法院訴稱：2011年11月15日，張某與李某簽訂房屋買賣合同一份，約定將李某名下坐落于北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓一單元2302號的房屋出售給張某，房屋作價人民幣2 000 000元整。合同簽訂后，張某分別于2011年11月15日、16日通過工商銀行網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬匯款的方式，將該款匯至李某指定的收款人王某的卡號內(nèi)，李某亦為張某出具了收條。時至今日，李某卻未將該房屋過戶至張某名下，嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，訴請判令：一、李某履行其與張某簽訂的房屋買賣合同，將坐落于北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓一單元2302號房屋過戶至張某名下；二、李某承擔本案的訴訟費。
李某在一審法院辯稱：李某與張某之間并不存在真實的房屋買賣合同關(guān)系，李某未曾指定任何收款人，也未收到任何購房款。不同意張某的訴訟請求。
李某在一審期間提起反訴：張某的訴訟代理人陳某及張某等人開辦小額貸款公司。李某的朋友趙某開辦公司，因資金緊張，向陳某等借款，并找到李某請求以其房產(chǎn)提供擔保。李某認為趙某有能力還款，出于信任而同意。李某也以為只是辦理抵押手續(xù)，但陳某等人欺騙李某簽署了包括房屋買賣合同、公證委托書、收條等一系列文件。李某并無出賣房屋的真實意思，其真實意思是為趙某借款提供擔保，但陳某等人的行為違反了擔保法律有關(guān)規(guī)定。李某從未指定任何收款人，也從未收到任何購房款項。綜上，因雙方并非真實房屋買賣關(guān)系，且李某未曾收到任何購房款項，故反訴訴請判令解除李某與張某之間的房屋買賣合同及網(wǎng)簽合同，訴訟費由張某承擔。
張某針對李某的反訴辯稱：李某的反訴事實不屬實，不同意其反訴請求。
審判結(jié)果：
一審法院判決：一、解除張某與李某就北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓1單元2302號房屋簽訂的2011年11月14日《房屋買賣合同》；二、解除陳某以李某的委托代理人身份與張某就北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓1單元2302號房屋簽訂的網(wǎng)簽合同，即合同編號為CW191558的《存量房屋買賣合同》（自行成交版）；三、駁回張某的訴訟請求。
張某不服一審法院的判決，上訴至北京市一中院，一中院經(jīng)過審理，二審判決：一、撤銷北京市石景山區(qū)人民法院（2012）石民初字第5071號民事判決。二、李某于本判決生效后30日內(nèi)協(xié)助張某將坐落于北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓一單元2302號房屋過戶至張某名下。三、駁回李某的全部反訴請求。
裁判理由：
本案的爭議焦點有二。爭議焦點一、李某究竟是買賣房屋還是僅用訴爭房屋為借款提供擔保。爭議焦點二、李某是否收到訴爭房屋的房款。
關(guān)于爭議焦點一。本院認為，結(jié)合本案雙方的舉證情況，張某與李某之間存在《房屋買賣合同》的主張應(yīng)當成立。理由如下：其一、張某與李某簽訂了的《房屋買賣合同》、李某簽署了的收到案外人陳某200萬元房款的收條、陳某按照李某的委托與張某辦理了網(wǎng)簽?！斗课葙I賣合同》及其網(wǎng)簽合同、收條的標的均明確指向北京市石景山區(qū)玉泉西里二區(qū)8號樓一單元2302號的房屋。以上證據(jù)可以形成一個完整的證據(jù)鏈證明李某與張某之間存在房屋買賣關(guān)系。其二、李某是完全的民事行為能力人，具有相應(yīng)的判斷能力。李某簽署的《房屋買賣合同》的抬頭即為《房屋買賣合同》。李某在辦理公證時面對公證員的詢問亦明確表示委托陳某代辦網(wǎng)簽合同。李某在辦理上述手續(xù)時應(yīng)當預見其可能會因簽署上述文件而喪失本案訴爭房屋。其三、李某雖主張上述文件系李某為趙某的借款提供擔保而簽署，李某應(yīng)當就其主張向法院提供證據(jù)證明。李某不能證明其主張，應(yīng)當由其承擔相應(yīng)的不利后果。本院對李某的該項主張不予認可。
關(guān)于爭議焦點二。趙某認可王某系其司機，李某認可趙某系其朋友。李某在一審期間提供王某和趙某出庭作證。趙某表示12萬元已經(jīng)以現(xiàn)金方式支付。中國工商銀行的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，王某開立于工商銀行的卡號為6222**105的賬號于2011年11月15日、2011年11月16日共收到款項188萬元整。李某亦于2011年11月16日就此出具了收到房款為人民幣200萬元的收條。上述證據(jù)的金額、時間可以相互印證，可以證明李某已經(jīng)收到了200萬元的房款。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)過債權(quán)人同意。本案中陳某代張某履行給付房款的義務(wù)，李某為其出具了200萬元的收條。該收條可以認定李某同意陳某代張某履行了給付房款的義務(wù)。由此，張某已經(jīng)履行了《房屋買賣合同》的付款義務(wù)。現(xiàn)李某以其未收到任何房款為由請求法院解除其與張某簽訂的《房屋買賣合同》及網(wǎng)簽合同，但未能提供證據(jù)證明其主張，本院對其該項主張不予支持。一審法院認為不能認定李某實際收到房款，該認定是錯誤的，本院予以糾正。
本案中，張某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，且張某已經(jīng)支付了全部房款，張某有權(quán)要求李某將訴爭房屋過戶到自己名下，李某應(yīng)予配合?！斗课葙I賣合同》未約定具體的履行期限。對于履行期限約定不明確的，債權(quán)人可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。本案訴爭房屋的過戶時間由本院根據(jù)本案的具體情況酌定。
裁判解析：
小額貸款公司利用房屋買賣合同擔保貸款合同的情況在現(xiàn)實生活中越來越常見。實踐中小額貸款公司的習慣做法是讓借款人簽訂房屋買賣合同、借款合同、房款收條、借款收條等，然后小額貸款公司保留簽訂合同過程中的全部憑證，借款人收到的只有借款，手頭上無其他證據(jù)。
在本案審理中，合議庭評議過程中有共識也有分歧。通過庭審對各方當事人的觀察，張某和李某之間的法律關(guān)系確為借款合同無疑，對于這點合議庭達成共識。對于本案的處理方法，合議庭有分歧。少數(shù)意見認為，雖然李某的證據(jù)不能證明其主張，但鑒于上述手法是小額貸款公司的一貫做法，且房屋買賣合同從合同內(nèi)容到簽約、履行等環(huán)節(jié)均有不合常規(guī)之處（如付款人是多人付款，銀行顯示的收款人也不是賣房人本人，張某的委托代理人確為小額貸款公司總經(jīng)理），可以認定雙方之間的法律關(guān)系是借款關(guān)系，認為李某的訴訟請求可以成立，張某的訴訟請求應(yīng)予駁回。多數(shù)意見認為，雖然庭審中的感覺是雙方真實的法律關(guān)系確實是借貸關(guān)系，但案件的定案結(jié)果要以證據(jù)說話，按照雙方的舉證情況來認定雙方之間的法律關(guān)系，不宜拋開證據(jù)主觀判斷。
雙方對于本案的爭論非常激烈，最后按照訴訟法的規(guī)定，少數(shù)服從多數(shù)——依據(jù)證據(jù)的本來面目來認定此案。
關(guān)于本案到底屬房屋買賣合同還是借款合同上，有以下疑問：一、付款人并非張某本人，而是多人付款。銀行顯示的收款人也不是賣房人李某本人，而是他人代收。但房款的代收代付并不影響買賣關(guān)系的成立。二、張某的委托代理人確為小額貸款公司總經(jīng)理。雖然存在以上疑問，但上述疑問都是孤證，且不能形成完整的證據(jù)鏈來否認張某和李某的房屋買賣關(guān)系。
張某提交的重要證據(jù)包括：一、張某與李某簽訂了的《房屋買賣合同》；二、李某簽署了收到案外人陳某200萬元房款的收條，該收條明確表示李某收到訴爭房屋的房款；三、陳某按照李某的委托與張某辦理了網(wǎng)簽。李某通過公證辦理了委托，公證時面對公證員的詢問李某明確表示委托陳某代辦網(wǎng)簽合同。上述證據(jù)可以證明，李某在辦理上述手續(xù)時對于其可能會因簽署上述文件而喪失本案訴爭房屋至少是有預判的。另外，李某不能證明其主張的幫張某辦理貸款的情況。結(jié)合以上證據(jù)認定張某與李某之間的房屋買賣關(guān)系是沒有疑義的。
認定了雙方的法律關(guān)系之后，余下的爭議焦點是李某是否收到款項，這一點合議庭并無爭議。趙某認可王某系其司機，李某認可趙某系其朋友。李某在一審期間提供王某和趙某出庭作證。趙某表示12萬元已經(jīng)以現(xiàn)金方式支付。王某的賬戶也顯示其收到188萬元整。為此，李某出具了收到房款為人民幣200萬元的收條。上述證據(jù)的金額、時間可以相互印證，證明李某已經(jīng)收到了200萬元的房款。
債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)過債權(quán)人同意。陳某代張某履行給付房款的義務(wù)，李某為其出具了200萬元的《收條》。該《收條》可以認定李某同意陳某代張某履行給付房款的義務(wù)。由此，張某已經(jīng)履行了《房屋買賣合同》的付款義務(wù)?，F(xiàn)李某以其未收到任何房款為由請求法院解除其與張某簽訂的《房屋買賣合同》及網(wǎng)簽合同，但未能提供證據(jù)證明其主張，本院對其該項主張不予支持。一審法院認為不能認定李某實際收到房款，該認定是錯誤的，應(yīng)予以糾正。
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