來(lái)源：江蘇法院網(wǎng)
[案情]
陳某曾向張某借款5萬(wàn)元，后因做生意缺少資金且不符合銀行放貸條件，陳某于2006年3月31日跟張某簽訂了一份房地產(chǎn)“買(mǎi)賣(mài)”契約，約定將陳某坐落于江陰某小區(qū)的房屋“賣(mài)”給張某，房屋成交價(jià)格為21萬(wàn)元，并于同年4月辦理了過(guò)戶。事實(shí)上，張某未付任何房款，該房屋也由陳某及家人實(shí)際占用并使用。張某取得該房屋的所有權(quán)后，于2006年4月以自己的名義將該房屋抵押給銀行后，獲得15萬(wàn)元貸款。2006年4月27日，陳某與張某形成一份“承諾書(shū)”，約定陳某一年內(nèi)歸還5萬(wàn)元給張某，張某以自己的名義向銀行申請(qǐng)的15萬(wàn)元貸款由陳某使用并負(fù)責(zé)每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由張某作價(jià)處理；貸款還清后由張某配合過(guò)戶。2013年3月，陳某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當(dāng)時(shí)承諾要求張某歸還房屋。但張某拒絕歸還房屋，認(rèn)為房屋歸其所有，陳某只可向其主張20萬(wàn)元的房產(chǎn)作價(jià)款。陳某起訴至法院，請(qǐng)求判令張某立即協(xié)助他辦理系爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)。
[審判]
江陰法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某與張某之間不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示，據(jù)此簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約系名為買(mǎi)實(shí)為取得銀行貸款的合同，故依法認(rèn)定該合同無(wú)效。基于無(wú)效合同所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的同時(shí)，原來(lái)基于合同所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然喪失基礎(chǔ)，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的回轉(zhuǎn)，故判決張某應(yīng)與陳某共同辦理該房屋的所有權(quán)人變更手續(xù)。張某不服一審判決訴至無(wú)錫中院，該案經(jīng)過(guò)無(wú)錫中院二審調(diào)解，雙方最終達(dá)成協(xié)議，張某與陳某共同辦理該房屋的所有權(quán)人變更手續(xù)，所有權(quán)人由張某變更為陳某。并由陳某支付張某借款5萬(wàn)元和房屋補(bǔ)償款7萬(wàn)元。
[評(píng)析]
本案是一起典型的為取得銀行貸款假賣(mài)房屋的案件。房屋出賣(mài)人要求買(mǎi)受人歸還已過(guò)戶的房屋能否得到法律的支持，主要取決于雙方簽訂的虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。下面，筆者就來(lái)分析一下本案中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及性質(zhì)。
一、本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的規(guī)定，合同生效應(yīng)當(dāng)具備下列幾個(gè)條件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示真實(shí)；三是不違反法律或社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于民事合同，其生效也應(yīng)滿足上述三個(gè)條件，三者缺一不可。本案中的陳某與張某均能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，具有完全的民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效的第一個(gè)要件。但雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否為其真實(shí)意思表示，成為本案研究的關(guān)鍵問(wèn)題。所謂意思表示真實(shí)，即行為人的內(nèi)心真實(shí)想法與外在行為相一致，行為人通過(guò)自己的行為希望達(dá)到內(nèi)心期望的目標(biāo)或結(jié)果。意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件。表意人與相對(duì)人合意實(shí)施虛假意思表示的行為，即雙方有意識(shí)的不真實(shí)行為，為無(wú)效法律行為。而本案中，陳某與張某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同顯然不是雙方的真實(shí)意思表示。理由如下：1、從陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的進(jìn)行分析。陳某因?yàn)槿鄙儋Y金做生意，但自己又不符合銀行貸款的條件，于是動(dòng)了歪腦筋，希望能用自己的房屋作為籌碼尋找符合貸款條件的人，并沒(méi)有真正出賣(mài)房屋換取資金的想法。而張某符合貸款條件，且張某與陳某也有經(jīng)濟(jì)上的往來(lái)，陳某希望通過(guò)張某用自己的房屋作為抵押向銀行貸款，在張某同意的情況下，雙方才簽訂了本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。所以，從該房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的目的來(lái)看，陳某并沒(méi)有要將自己的房屋賣(mài)與張某的意思表示，真正的目的就是利用張某符合貸款條件的身份取的銀行貸款。2、從雙方簽訂承諾書(shū)的行為進(jìn)行分析。2006年4月27日，雙方簽訂的承諾書(shū)中明確約定：陳某將自己的房屋過(guò)戶給張某，張某無(wú)需支付房款，而是由張某以自己的名義將該房屋抵押給銀行取得15萬(wàn)元貸款，貸款歸陳某使用并由陳某歸還，貸款還清后由張某配合過(guò)戶。該承諾書(shū)的約定非常明確，張某不需要支付房款，但需要到期歸還房屋。實(shí)際上，張某在陳某賣(mài)房及貸款過(guò)程中只起一個(gè)橋梁作用，更進(jìn)一步表明陳某不具有將房屋賣(mài)與張某的意思表示。3、從房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行情況進(jìn)行分析。陳某將房屋賣(mài)給張某后并辦理了過(guò)戶手續(xù)，但張某實(shí)際上并未支付房屋價(jià)款。由于房屋屬于大宗商品且價(jià)值較高，張某與陳某也無(wú)親屬或贈(zèng)與關(guān)系，張某取得陳某房屋所有權(quán)但并無(wú)支付價(jià)款的行為不符合一般人的常識(shí)判斷，且與權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則相違背。該房屋過(guò)戶后，張某并未對(duì)該房屋進(jìn)行占用及處分，而是仍由陳某及家人占用并使用，表明該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未充分、合理履行。4、從張某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的態(tài)度進(jìn)行分析。根據(jù)全案進(jìn)行綜合分析，張某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之初，對(duì)陳某假賣(mài)房屋的動(dòng)機(jī)及行為是知曉的，且也以自己的實(shí)際行動(dòng)為陳某貸款提供了便利，也足以表明張某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候不具有真實(shí)的意思表示。綜上，陳某和張某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因雙方都不具有簽訂真實(shí)買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示，故該虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的物權(quán)回轉(zhuǎn)
根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，張某因該合同取得的房屋，應(yīng)該返還給陳某；由于張某未向陳某支付房款，故陳某未從該房屋買(mǎi)賣(mài)合同中取得財(cái)產(chǎn)。張某辯稱(chēng)該房屋已經(jīng)登記到他名下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)經(jīng)依法登記即發(fā)生效力的原則，他才是系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，陳某對(duì)該房屋不再享有所有權(quán)。雖然該房屋的所有權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，但是該物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)為陳某與張某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)的合同關(guān)系，由于該合同自始無(wú)效，物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)已不存在，房屋登記應(yīng)恢復(fù)到房屋買(mǎi)賣(mài)之前的狀態(tài)，陳某有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定要求張某返還因該合同取得的房屋。盡管該房屋已經(jīng)過(guò)戶給張某，但陳某仍有權(quán)要求張某返還房屋，只是這種返還方式不同于一般動(dòng)產(chǎn)的簡(jiǎn)單交付，而是需要張某配合陳某將房屋進(jìn)行過(guò)戶，陳某才能擁有該房屋的所有權(quán)。
用虛假買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的辦法來(lái)套取銀行貸款，不僅是一種違法行為，更具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)出賣(mài)人的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋過(guò)戶后不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，一旦買(mǎi)受人將房屋處分給了信賴(lài)登記的善意第三人，進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓或者抵押等，將可能導(dǎo)致原權(quán)利人喪失對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利，縱然雙方之間有明確的書(shū)面協(xié)議，也不能保證自身權(quán)利。如遇拆遷等問(wèn)題，由于房屋出賣(mài)人不是房屋所有權(quán)人，無(wú)權(quán)參與拆遷事宜的協(xié)調(diào)和商討，很可能給自己的利益帶來(lái)?yè)p害?；蛘叻课葙I(mǎi)受人不履行雙方之間約定，拒絕返還房屋（正如本案的情形），房屋出賣(mài)人不不得不向法院起訴，徒增時(shí)間和物質(zhì)成本。
對(duì)買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)。由于買(mǎi)受人以自己的名義跟銀行簽訂貸款協(xié)議，履行協(xié)議的法定義務(wù)人應(yīng)為買(mǎi)受人，如該房屋在貸款還清之前被確認(rèn)為無(wú)效的，買(mǎi)受人不僅要承擔(dān)返還房屋的義務(wù)，還需承擔(dān)向銀行還清剩余貸款的義務(wù)，故對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，更加得不償失。
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