1、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效。
最高人民法院(2003)民一終字第55號民事判決書。
本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)的核心。任何一項(xiàng)工程單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。否則， 當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。
2、房屋租賃合同的出租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書？最高人民法院 〔1999〕民終字第152號民事判決書
【最高人民法院認(rèn)為】房屋所有權(quán)人出租、出售屬于自己（產(chǎn)權(quán)沒有爭議） 的旁屋，是其行使對所有物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買賣合同不因所有權(quán)人于締約時(shí)沒有取得房屋所有權(quán)證而無效。
——肖揚(yáng)總主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中華人民共和國最畜人民法院判案大系》（民事卷一1999年卷），人民法院出版社2003年版，第380～383頁。
3、在建房屋作為租賃標(biāo)的物應(yīng)否受到法律保護(hù)？
最高人民法院[2002]民一終字第75號民事判決書。
【說明】近年來．隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一種常見的現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的 《租賃合同書》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。
4、因租賃標(biāo)的物違法而被人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定無效的房屋租賃合同，不能因取得規(guī)劃許可證或者有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為有效【最高人民法院主流觀點(diǎn)】因租賃合同標(biāo)的物違法，違法原因消失后，轉(zhuǎn)化為有效合同的前提是合同效力尚未被司法機(jī)關(guān)或者仲裁機(jī)構(gòu)確定。如果法定機(jī)構(gòu)已經(jīng)對合同效力作出認(rèn)定，即認(rèn)定標(biāo)的物違法的租賃合同無效，在此種情況下，不能因?yàn)槿〉靡?guī)劃許可證或者有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而再次轉(zhuǎn)化為有效合同。原因很簡單，因?yàn)橛嘘P(guān)部門作出的認(rèn)定已經(jīng)發(fā)生法律效力，不能逆轉(zhuǎn)，當(dāng)事人對人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)有關(guān)合同效力的認(rèn)定不服的，只能向人民法院申請撤銷仲裁裁決或者按照再審程序向上一級人民法院申請?jiān)賹?，此時(shí)，不存在合同效力轉(zhuǎn)換問題。
----奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著 《最高人民法院關(guān)于宙理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第43-44頁。5、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)的責(zé)任承擔(dān)方式。
【最高人民法院民一庭意見】對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)：受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任，不宜認(rèn)定為締約過失責(zé)任。
6、房屋租賃合同部分有效、部分無效的處理？【最高人民法院司法解釋】出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
——最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009年6月22日，法釋 〔2O09〕 11號）第3條。
7、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃合同。【最高人民法院民一庭意見】 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第27條的規(guī)定．認(rèn)定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認(rèn)定合同無效，應(yīng)不予支持。
8、“一房數(shù)租”合同中當(dāng)事人的訴訟地位確定。【最高人民法院司法解釋】
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，
?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的，
?。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊?。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的關(guān)規(guī)定處理。
——最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法，重若干問題的解釋》(2009年6月22日，法釋 〔2009J 11號）第6條。
9、承租人與出租人惡意串通，簽訂房屋租賃合同并搶先交付承租人占有或辦理登記備案手續(xù)的，其他承租人可請求確認(rèn)無效。
10、 權(quán)屬有爭議的房屋租賃合同效力的認(rèn)定。
【最高人民法院主流觀點(diǎn)】
實(shí)踐中，承租人因權(quán)屬有爭議而請求解除合同時(shí)，如何認(rèn)定租賃合同的效力，是實(shí)踐中必須注意的問題。當(dāng)租賃房屋權(quán)屬有爭議時(shí)，意味著出租人有可能不是房屋的真正所有權(quán)人，如果出租人最后被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效；如果出租人最后被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則因其無權(quán)處分該房屋，導(dǎo)致房屋租賃合同無效。因此，在房屋確權(quán)之前，該租賃合同應(yīng)是效力待定合同。
在租賃合同效力待定的情況下，對承租人要求解除合同案件的處理會出現(xiàn)以下兩種情況：
?。?雖然租賃合同效力待足，但因權(quán)屬有爭議已經(jīng)導(dǎo)致承租人無法使用房屋，不能買現(xiàn)合同目的，因此，法院不用等待租賃房屋的權(quán)屬確定，即可徑行判決解除合同或者確認(rèn)合同解除。
2.雖然權(quán)屬有爭議，但并未影響到承租人對房屋的使用，法院不應(yīng)確認(rèn)承租人的解除權(quán)，但此時(shí)也不宜直接作出判決，而應(yīng)等待房屋確權(quán)的結(jié)果。如果出租人被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，法院則應(yīng)判決合同不予解除。如果出租人沒有被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則應(yīng)認(rèn)定該房屋租賃合同無效。
——奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法堯畏于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出板2009年版，第113-114頁。
11、次承租人在轉(zhuǎn)租合同履行期限內(nèi)取得租賃物所有權(quán)的，應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同。【附錄：司法信箱】
問題：在一起合同糾紛案件中，原告張某以4000元／月的價(jià)格租用某工廠門面，進(jìn)行裝修改造開始營業(yè)，一段時(shí)間后以8000元／月的價(jià)格轉(zhuǎn)租給被告李某。 在該工廠破產(chǎn)中，對門面進(jìn)行拍賣，結(jié)果被告李某竟買得該門面。被告李某遂不再履行與原告張某的轉(zhuǎn)租賃合同，而張某要求繼續(xù)履行合同，釀成糾紛。 一種意見認(rèn)為，買賣不破租賃，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)該繼續(xù)履行；另一種意見認(rèn)為，被告李某既然已經(jīng)取得租賃物所有權(quán)，就不需再履行轉(zhuǎn)租賃合同。
請問，原告張某的訴請可予支持嗎？
《人民司法》研究組認(rèn)為：來信所提到的案件中，張某是承租人，李某是次承粗人。李某在拍得其承租的門面房時(shí)，對于該門面房之上有租賃負(fù)擔(dān)顯然是明知的。根據(jù)買賣不破租賃原則，本案中租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的效力均不受租賃物所有權(quán)人變更的影響，因此兩個合同約定的期限內(nèi)，合同仍應(yīng)被遵守和繼續(xù)履行。所以，雖然李某在轉(zhuǎn)租合同履行期限內(nèi)購得租賃物，但其仍有義務(wù)繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，我們認(rèn)為你院第一種意見是正確的。
——《人民司法?應(yīng)用》2009年第15期（總第578期）。
12、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)。【最高人民法院答復(fù)】
江蘇省高級人民法院：
你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，目前，法律和司法解釋對此尚無明確規(guī)定。
經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：
一、從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租部分房屋； 如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。二、從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。一一最高人民法院民事審判第一庭《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出售房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》(2005年7月26日，[2004] 民一他字第29號。
13、出租人以雙方簽署的由其提供的解除房屋租賃關(guān)系格式合同中有“雙方再無經(jīng)濟(jì)關(guān)系”的約定為由，拒絕退還押金， 承租人提出異議的，出租人不能免除退還押金的義務(wù)。
最高人民法院公報(bào)案例 北京市第一中級人民法院二審民事判決書14、同一租賃合同項(xiàng)下分期支付的租金應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效。
最高人民法院〔2011〕 民提字第304號民事判決書【裁判要旨】對于約定了分期繳納租金的租賃合同，各期租金的訴訟時(shí)效應(yīng)分別計(jì)算還是一并計(jì)算向來存在一定爭議。在同一租賃合同項(xiàng)下，雖然各期租金的支付具有一定的獨(dú)立性，但該獨(dú)立性不足以否認(rèn)租金債務(wù)的整體性。若從每一期租金債務(wù)履行期限屆滿之日分別計(jì)算訴訟時(shí)效，則不僅割裂同一合同的整體性，而且將導(dǎo)致債權(quán)人因擔(dān)心其債權(quán)超過訴訟時(shí)效而頻繁地主張權(quán)利，動搖雙方之間的互信，不利于保護(hù)債權(quán)人，更將背離訴訟時(shí)效制度的價(jià)值目標(biāo)。因此，在租賃合同持續(xù)履行的前提下，各期租金的訴訟時(shí)效可一并計(jì)算，只要債權(quán)人提起訴訟時(shí)尚未超過最后一期租金的訴訟時(shí)效即可。
聯(lián)系客服
