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申請(qǐng)執(zhí)行人向法院申請(qǐng)對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，以清償申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)被執(zhí)行人所享有之債權(quán)。
當(dāng)事人以對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)為由主張阻卻法院對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的情況，在實(shí)務(wù)中并不少見(jiàn)。
然而從司法實(shí)踐來(lái)看，很多案外人以此為由提出的阻卻法院對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟往往以敗訴結(jié)局。其間我們不排除有些當(dāng)事人故意借此逃避法院的強(qiáng)制執(zhí)行，但仍有一些當(dāng)事人系因?yàn)樽赓U合同本身的簽訂及履行問(wèn)題，或者程序操作不當(dāng)?shù)膯?wèn)題導(dǎo)致其合法權(quán)益未能得到及時(shí)維護(hù)。
本文結(jié)合最高人民法院關(guān)于此類案件的裁判規(guī)則及實(shí)務(wù)操作中的難點(diǎn)，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)阻卻強(qiáng)制執(zhí)行程序的操作流程及實(shí)務(wù)問(wèn)題做系統(tǒng)闡述。
一、基本原理及規(guī)則
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條關(guān)于租賃權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持?！?/span>
案外人基于對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)享有租賃權(quán)而提出排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的，其實(shí)際系案外人執(zhí)行異議的范疇。《民事訴訟法》第二百二十七條關(guān)于案外人執(zhí)行異議的問(wèn)題規(guī)定：“執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！?/span>
實(shí)務(wù)中案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條、第三百零七的規(guī)定，以申請(qǐng)執(zhí)行人為被告，被執(zhí)行人反對(duì)案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對(duì)案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。注意在被執(zhí)行人不反對(duì)案外人異議的前提下，法院并非一定要列被執(zhí)行人為第三人。實(shí)務(wù)中有的申請(qǐng)執(zhí)行人或被執(zhí)行人以此主張程序瑕疵的，法院不予支持。
（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)阻卻執(zhí)行的適格主體
以租賃權(quán)主張排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，顯然提起該執(zhí)行異議的主體應(yīng)當(dāng)是涉案不動(dòng)產(chǎn)的承租人。但是否所有對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)擁有承租權(quán)的主體均有權(quán)提起執(zhí)行異議并阻卻法院強(qiáng)制執(zhí)行程序呢？答案是否定的。
（二）次承租人的租賃權(quán)能否阻卻執(zhí)行
與承租人存在租賃合同關(guān)系的次承租人即不屬于通過(guò)執(zhí)行異議程序阻卻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的適格主體。轉(zhuǎn)租合同存在兩個(gè)租賃關(guān)系，即出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系和承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系。其中，后一租賃合同關(guān)系的存在以前一租賃合同關(guān)系的存在為基礎(chǔ)。換句話說(shuō)，并不能因后一租賃合同關(guān)系的存在而導(dǎo)致前一租賃合同關(guān)系的消滅。次承租人并不能因承租人的轉(zhuǎn)租行為而替代承租人的法律地位。
基于以上原因，次承租人對(duì)承租人的租賃請(qǐng)求權(quán)并不能阻礙出租人就承租人的租賃權(quán)主張民事權(quán)益。因此因出租人與承租人的租賃合同糾紛，出租人依據(jù)生效法律文書(shū)申請(qǐng)對(duì)承租人實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的，次承租人無(wú)權(quán)以次承租權(quán)對(duì)抗該強(qiáng)制執(zhí)行?！緟⒖及咐鹤罡呷嗣穹ㄔ海?017）最高法民申886號(hào)民事裁定書(shū)】
二、以租抵債的租賃權(quán)能否阻卻執(zhí)行
在此種操作形式中，出租人與承租人簽訂了租賃合同，但承租人基于對(duì)出租人的其他債權(quán)而無(wú)需向出租人支付租金。此種情形下，該業(yè)務(wù)形態(tài)實(shí)際為以租抵債。實(shí)務(wù)中，在該形態(tài)同時(shí)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定的，是否可阻卻法院對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，法律并未明確規(guī)定。
有人認(rèn)為，上述操作形式可以類比房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人與以房抵債中的債權(quán)人。兩者在房屋優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題上，司法實(shí)踐中一般傾向于前者而非后者。筆者認(rèn)為此類案件與上述形態(tài)并不具有可比性。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人與以房抵債中的債權(quán)人優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題實(shí)際系期待性物權(quán)與債權(quán)的優(yōu)先性考量問(wèn)題，司法實(shí)踐中優(yōu)先保護(hù)前者實(shí)際系堅(jiān)持了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。但是在租賃權(quán)阻卻強(qiáng)制執(zhí)行案件中，承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的租賃權(quán)實(shí)際系債權(quán)之一種，而申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行以清償債務(wù)的，其本質(zhì)仍然屬債權(quán)行使的范疇。據(jù)此，兩種權(quán)利并不存在哪一個(gè)更具有優(yōu)先性的特點(diǎn)。據(jù)此，在不存在其他不符合上述司法解釋規(guī)定的阻卻事由的情況下，筆者認(rèn)為此種情況仍然可以作為租賃權(quán)阻卻不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的合法條件。
三、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)阻卻執(zhí)行的條件及相關(guān)實(shí)務(wù)問(wèn)題
案外人以對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)享有租賃權(quán)為由主張排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，最高人民法院司法實(shí)踐中判例，案外人應(yīng)當(dāng)滿足以下兩個(gè)條件：
1、案外人在涉案不動(dòng)產(chǎn)被查封之前與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人簽訂了依法生效的租賃合同；
2、在涉案不動(dòng)產(chǎn)被查封前案外人已對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)占有、使用（司法實(shí)踐中一般認(rèn)為，案外人已經(jīng)依約支付租金并對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施了圍繞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或生活目的的裝修等行為的，即產(chǎn)生了對(duì)不特定第三人公示效果，屬于對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)占有、使用的情況）。
實(shí)務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意，有的案外人單純以在涉案不動(dòng)產(chǎn)被查封前與第三人簽訂的工程合同或裝修合同等文件以證明對(duì)房屋的持續(xù)占有、使用。司法實(shí)踐中，法院一般認(rèn)為，此類證據(jù)僅能證明在涉案不動(dòng)產(chǎn)被查封前存在上述合同被簽訂的情況，但并不能證明涉案不動(dòng)產(chǎn)被實(shí)際進(jìn)行了施工。因而不能作為證明案外人對(duì)涉案房屋已經(jīng)實(shí)際占有、使用的有效證據(jù)?！緟⒖及咐鹤罡呷嗣穹ㄔ海?016）最高法民申700號(hào)民事裁定書(shū)】
由于案外人對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)僅主張租賃權(quán)排除法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而租賃權(quán)本身受到租賃合同約定期限以及合同法關(guān)于最長(zhǎng)租賃合同期限規(guī)定的限制。因此案外人以租賃權(quán)主張排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的行為具有期限限制，對(duì)于超出租賃合同期限之外的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，此類案外人無(wú)權(quán)主張排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行?！緟⒖及咐鹤罡呷嗣穹ㄔ海?015）民申字第348號(hào)民事裁定書(shū)】
四、租賃權(quán)阻卻執(zhí)行操作中的舉證問(wèn)題
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！?/span>
實(shí)務(wù)中有的案外人所舉證的關(guān)于涉案不動(dòng)產(chǎn)的租賃合同，其起始時(shí)間為出租人尚未獲得合法產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。例如，租賃合同的起始時(shí)間2017年3月6日，但經(jīng)法院調(diào)查，該時(shí)間開(kāi)發(fā)商尚未將房屋交付給出租人。則顯然此租賃合同的起始時(shí)間明顯不符合常理，無(wú)法作為認(rèn)定租賃合同有效排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的證據(jù)?！緟⒖及咐鹤罡呷嗣穹ㄔ海?017）最高法民申3098號(hào)民事裁定書(shū)】
再如，有的當(dāng)事人所舉證的租賃合同晚于涉案不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定實(shí)際。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 據(jù)此，如果涉案租賃合同系不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后生效，則該租賃關(guān)系因無(wú)法對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)，因此不能排除基于抵押權(quán)所提起的強(qiáng)制執(zhí)行。
五、案外人執(zhí)行異議程序的啟動(dòng)期限
案外人執(zhí)行異議程序包括了執(zhí)行異議的提起及執(zhí)行異議之訴的提起。該程序的啟動(dòng)期限為涉案不動(dòng)產(chǎn)被查封后及被執(zhí)行完畢之前。實(shí)務(wù)中有人認(rèn)為，法律并未就該程序的終止時(shí)間進(jìn)行規(guī)定，因此即便涉案不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行完畢，仍然不影響案外人執(zhí)行異議程序的啟動(dòng)及推進(jìn)。
上述觀點(diǎn)系錯(cuò)誤理解了執(zhí)行異議程序的設(shè)置價(jià)值。案外人執(zhí)行異議及訴訟程序是一種圍繞執(zhí)行標(biāo)的尚未處置時(shí)實(shí)施的執(zhí)行救濟(jì)制度。如果涉案執(zhí)行標(biāo)的已經(jīng)被執(zhí)行完畢，則此種情況下案外人執(zhí)行異議之訴適用的前提也將不復(fù)存在。當(dāng)然也無(wú)所謂實(shí)現(xiàn)阻卻法院執(zhí)行的目的。實(shí)務(wù)中案外人在執(zhí)行程序結(jié)束后提起案外之執(zhí)行異議之訴的，法院不予支持?！緟⒖及咐鹤罡呷嗣穹ㄔ海?015）民申字第2901號(hào)民事裁定書(shū)】
編輯：董唯唯
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