(2009-10-07 14:53:30)
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學(xué)無(wú)止境辦理商品房買(mǎi)賣(mài)流程指南
一、辦理商品房買(mǎi)賣(mài)的流程圖
收件受理
案例初審
案例審批
稅費(fèi)收繳
案例審批
繕證繪圖
案例歸檔
二、申請(qǐng)人需提供下列材料
⑴岳陽(yáng)市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)表
⑵商品房預(yù)銷(xiāo)許可證
⑶商品房銷(xiāo)售合同或預(yù)購(gòu)合同登記備案卡
(4)購(gòu)房發(fā)票
(5)原房屋所有權(quán)證
(6)身份證明文件()
三、申請(qǐng)人需交納下列費(fèi)用
㈠非住宅收費(fèi)（稅）
⑴測(cè)繪費(fèi)
(點(diǎn)擊打開(kāi))(2)登記費(fèi) 1.5‰
(3)檔案綜合服務(wù)費(fèi) 公房80元/份,私房70元/份
(4)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 0.5%
(5)價(jià)格調(diào)節(jié)基金 2‰
(6)維修基金 多層商品房2%高層商品房3%
(7)印花稅 5元/本
(8)契稅 4%
(9)營(yíng)業(yè)稅及附加 5.5%
㈡住宅收費(fèi)（稅）
⑴測(cè)繪費(fèi)
(點(diǎn)擊打開(kāi))(2)登記費(fèi) 80元/套
(3)檔案綜合服務(wù)費(fèi) 公房80元/份,私房70元/份
(4)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 3元/平方米
(5)價(jià)格調(diào)節(jié)基金 2‰
(6)維修基金 2%(不重復(fù)歸集)
(7)印花稅 5元/本
(8)契稅 4%
(9)營(yíng)業(yè)稅及附加 5.5%
以上出自 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處
http://zw.yyfdcw.com/ 具體在五里牌政務(wù)大廳辦理 房產(chǎn)證 （遷入/遷出手續(xù)） 中介回復(fù)：房東：需出示-夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，房產(chǎn)證原件買(mǎi)方：夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，房產(chǎn)交易中心需三證齊全（XC回復(fù)）：房產(chǎn)證、土地使用證、契稅完稅證明。 三證應(yīng)是指:房產(chǎn)證、土地證、契稅完稅證明。 原來(lái)房子只有房產(chǎn)證，沒(méi)辦土地證。契稅證明是稅務(wù)局發(fā)的一張紙證明，應(yīng)都有的，查房產(chǎn)局檔案看看，有的話復(fù)印一張。 有房產(chǎn)證就可以賣(mài)的。岳陽(yáng)二手房交易的相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用？
記者回復(fù)：據(jù)市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)交易中心的工作人員介紹，二手房交易必須要提供賣(mài)方夫妻雙方的二代身份證、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、合同文本、評(píng)估報(bào)告和買(mǎi)方夫妻雙方的身份證和結(jié)婚證等資料。有二手房轉(zhuǎn)讓的市民可以到位于五里牌的市政府政務(wù)公開(kāi)中心一樓辦理。如果是商品房，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為６元每平方米，單位福利分房８０平米以?xún)?nèi)為１．５元每平方米，超過(guò)８０平米以上的為６元每平方米。另外還有登記費(fèi)８０元，圖紙利用費(fèi)１００元，檔案利用費(fèi)７０元。另外，還有一些契約稅須繳納，具體情況可以到辦證大廳咨詢(xún)。岳陽(yáng)市政府政務(wù)服務(wù)中心
http://zwzx.yueyang.gov.cn/ 二手房轉(zhuǎn)讓需要的證件資料： 房改房: 房產(chǎn)證(原件 和 復(fù)印件3份
土地證(原件 和 復(fù)印件2份
身份證(原件 和 復(fù)印件3份
結(jié)婚證 (原件 復(fù)印件1份
上市申請(qǐng)表(原件 復(fù)印1
個(gè)人住房檔案(原件 復(fù)印1
房屋買(mǎi)賣(mài)契稅(原件 復(fù)印2
公示發(fā)票 (原件 復(fù)印1份
評(píng)估報(bào)告 (原件 復(fù)印1份
商品房:房產(chǎn)證(原件 和 復(fù)印件3份
土地證(原件 和 復(fù)印件2份
身份證(原件 和 復(fù)印件3份 買(mǎi)賣(mài)雙方身份證
結(jié)婚證 (原件 復(fù)印件1份
共有權(quán)證(原件 復(fù)印3
配偶身份證(賣(mài)方) (原件 復(fù)印1份 房屋交易稅費(fèi) 相應(yīng)稅款: 一手新房 0.05%印花稅+2%公共維修基金+1.5%契稅
二手房 0.1%印花稅+1.5%契稅+1%個(gè)人所得稅(5年內(nèi))+3%營(yíng)業(yè)稅(5年內(nèi))
二手房如何過(guò)戶(hù)？
1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
（1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
（2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
（3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
（7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
2、二手房交易十項(xiàng)注意
（1.）房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
（5.）市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
（8）物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
（9）.中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮
辦理二手房過(guò)戶(hù)需要哪些證件和材料？
一）需提交的資料
①房屋所有權(quán)證書(shū)；
②買(mǎi)賣(mài)合同；
③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件；
④房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)（收件窗口領(lǐng)?。?div style="height:15px;">
注：1、若單位購(gòu)買(mǎi)私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書(shū)（收件窗口領(lǐng)?。?，受托人身份證原件及復(fù)印件；
2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書(shū)；
3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書(shū)或公證書(shū)，受托人需出具身份證；
4、房屋若已出租，且承購(gòu)人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)證明；
5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書(shū)；
6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。
（二）辦事程序流程示意圖： 收件窗口領(lǐng)表—收件窗口交件—契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)—發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證
（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各50％
①住宅：存量住房6元/平方米；
②非住宅：10元/平方米。
2、登記費(fèi)：由購(gòu)房人交納
①住宅：80元/套；
②非住宅：
(1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
(2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；
(3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；
(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；
(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；
(6)10000 平方米以上的800元/宗。
3、房屋所有權(quán)證書(shū)工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。
4、印花稅：5元/本（由購(gòu)房人交納）。
5、契稅：由購(gòu)房人交納
①住宅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)按房產(chǎn)交易額的1.5％交納，單位購(gòu)買(mǎi)按房產(chǎn)交易額的3％交納；
②非住宅：按房產(chǎn)交易額的3％交納。
（四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
1、已交稅費(fèi)的發(fā)票；
2、個(gè)人購(gòu)房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購(gòu)房需持受委托人身份證原件；
3、收件清單。
注：領(lǐng)取房證時(shí)需產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)需提交委托或公證書(shū)。
