近期不少房企項目都達到了年中竣備交付的狀態(tài)，除了會計結(jié)利外，涉稅處理是個很讓財務人頭疼的事項。其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是否還需要預繳（征），相信很多朋友都在糾結(jié)。
一、增值稅
營改增后，根據(jù)36號文及總局2016年18號公告規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅”，房企在竣備交付前，因處于預售階段無法確認收入，會計上將收款確認為預收賬款，因此一直采取預繳方式繳納稅款，較為簡單。
而根據(jù)36號文第四十五條“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天”，當竣備交付后，達到了增值稅納稅義務時間，則增值稅處理上確認收入，需要確認增值稅銷項，開始結(jié)算整體增值稅。
問題一：竣備后，購房合同因未達到交付條件（款項未收齊或未達到交付時間）且未開具發(fā)票，確認的預收賬款，是否需要預繳增值稅呢？
先說結(jié)論：不需要。原因就是根據(jù)總局2016年13號公告附件6中，對預繳申報表填寫的場景設定為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（預售則是一個市場概念，僅存在與竣備之前），因此稅法中“預收款”與會計上“預收賬款”可見并不是同一概念，根據(jù)總局對增值稅的系列文件表述，可以得出預售階段收到款項方為預收款。
二、土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》及財稅〔2006〕21號文規(guī)定，在項目未竣工及完成全部結(jié)算前，因成本等原因，無法準確核算應納稅額，因此需要預征土地增值稅。
而各個省市根據(jù)征管需要，規(guī)定各不相同。
例：
山東省《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》第十條“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應當按照本辦法規(guī)定預繳土地增值稅?！保ǖ湫脱永m(xù)總局口徑）
海南省《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》“四、關于土地增值稅預征截止時間的確定 對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自送達土地增值稅清算受理文書之日起，不再預征土地增值稅。”（典型出于征管考慮，保持監(jiān)管延續(xù)性）
整體來說土地增值稅征管就是先預征，而后達到特定時點（各省市規(guī)定不同）停止預征，后達到清算條件進行清算多退少補，剩余房源（若有）在清算后根據(jù)清算結(jié)果進行據(jù)實計算（以后文章探討）。
以總局口徑為例（譬如山東），大部分地產(chǎn)項目在竣備時并無法完成具體結(jié)算，仍需預征。而在達到全部結(jié)算完成后，納稅人可以與主管稅務機關溝通，停止預征以節(jié)約資金（但實際若補稅項目，為避免清算，往往不會主動提出）。
問題二：竣備后需要預征土地增值稅嘛？
結(jié)論：根據(jù)總局規(guī)定，若未完成全部結(jié)算需要，完成全部結(jié)算不需要（若所在省市有不同規(guī)定，參照所在省市處理）。
問題三：竣備后，不預繳增值稅了，如何預征土地增值稅？
同樣先說結(jié)論：按照不含稅收入計算。因為根據(jù)總局2016年70號公告第一條規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”（雖然總局規(guī)定是“可”，存在選擇余地，但很多省市直接規(guī)定必須按該方法計算
），而在地產(chǎn)項目竣備后，所收款項因同樣根據(jù)總局2016年70號公告第一條規(guī)定“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。”應以不含稅收入計算預征稅款。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，地產(chǎn)企業(yè)擁有一類很獨特收入類別——銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入。因未竣工備案無法準確核算成本利潤率，因此采取成本利潤率方式計算預計毛利（填列入所得稅報表“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”列次），在開發(fā)產(chǎn)品完工后（稅法規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，一般為竣工備案當年）需要將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
問題四：竣備后，現(xiàn)房銷售收取的款項是否需要根據(jù)計稅毛利率計算“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”嘛？
結(jié)論：不需要，因為“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”列次填報說明規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入……在此行填報”可知現(xiàn)房銷售收取款項不屬于該列次核算范圍。
問題五：竣備后，銷售現(xiàn)房不確認會計收入，需要預繳嘛？
結(jié)論：不需要，雖《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）明確企業(yè)所得稅收入的四類情形，該款項即使會計不確認收入，但屬于企業(yè)所得稅范疇收入，需要計入計稅收入；但由于季度報表中并不存在納稅調(diào)整欄，因此無需預繳，僅需匯算清繳進行調(diào)整。
但實際征管過程中稅務機關會因組織收入及征管質(zhì)量等要求，比對企業(yè)所得稅入庫節(jié)奏，具體指標為：年度企業(yè)所得稅預繳比例不得低于70%。因此很多企業(yè)仍會采取雖未確認收入，完工后依舊按照計稅毛利預繳，年度匯算清繳再進行調(diào)整。
四、結(jié)語
雖然增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅停止預繳（征）時點各不相同，稅務機關每年都會進行預繳比對作為風險疑點，但是相信看完此文，您會了解何時停止預繳最為合適并如何應對比對風險~
聯(lián)系客服
