在民間借貸法律關(guān)系中，借款人以房屋作為抵押物為借款提供抵押擔(dān)保的方式較為常見。實(shí)踐中，除了前述直接以房屋設(shè)立抵押權(quán)的擔(dān)保模式之外，借貸雙方就房屋作為借款擔(dān)保的約定也五花八門。擔(dān)保模式的不同也致使其各自的法律關(guān)系迥異，并最終導(dǎo)致司法認(rèn)定的大相徑庭。鑒此，針對民間借貸案件中常見的“以房抵債”借款擔(dān)保模式，筆者根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，對該類型案件的司法認(rèn)定梳理如下，以期有所幫助。
一、“真借款，假購房”類案件的司法認(rèn)定
案例1：2016年1月1日，張三作為出借人向李四借款人民幣1,000,000元整，借款期限為3個月，月息三分。同日，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，約定李四以其名下的一套房屋為前述借款提供擔(dān)保。擔(dān)保方式：如李四屆時還清本息，則《房屋買賣合同》自動終止；如李四屆時不能全部清償借款本息，則以該房屋抵償全部借款本息。借款到期后，李四無法清償全部借款本息，張三訴至法院要求李四履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，將房屋過戶至己方名下。
司法認(rèn)定：
（一）《民間借貸司法解釋》施行之前，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因違反《物權(quán)法》186條應(yīng)被認(rèn)定為無效，張三無法主張將房屋過戶至己方名下。
張三與李四雖簽訂了《房屋買賣合同》，但雙方之間并無真實(shí)的房屋買賣合意，而是以買賣房屋的方式為借款提供擔(dān)保。因此，該《房屋買賣合同》引發(fā)的糾紛不能簡單的按照商品房買賣合同糾紛進(jìn)行審理?！段餀?quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，依此規(guī)定，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，實(shí)質(zhì)上屬于雙方在債務(wù)履行期屆滿前約定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押財產(chǎn)歸屬于債權(quán)人所有的意思表示?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”，依此規(guī)定，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因違反《物權(quán)法》第一百八十六條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。鑒此，在合同無效的情形下，張三無權(quán)依據(jù)《房屋買賣合同》的約定，要求李四將房屋過戶至己方名下。
（二）《民間借貸司法解釋》施行之后，張三如訴至法院要求李四將房屋過戶至己方名下的，法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，法院應(yīng)予駁回。
《民間借貸司法解釋》并未對《房屋買賣合同》的效力進(jìn)行明確認(rèn)定，而是直接對該類訴訟的司法操作路徑進(jìn)行了明確。《民間借貸司法解釋》第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。據(jù)此規(guī)定，如張三選擇以房屋買賣合同關(guān)系作為訴訟法律關(guān)系起訴至法院，要求李四將房屋過戶至己方名下的，則法院亦只能按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，張三訴請房屋變更至己方名下的訴訟請求亦不能獲得司法支持。
此外，《民間借貸司法解釋》第二十四條第二款還規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)”。需特別注意，本款的規(guī)定并非賦予債權(quán)人張三對李四提供的房屋享有抵押權(quán)，即張三無權(quán)就該房屋拍賣、變賣后的價款相較于李四的其他債權(quán)人優(yōu)先受償。在李四名下房屋未被其他債權(quán)人申請法院查封的情況下，張三可依據(jù)前訴規(guī)定申請法院強(qiáng)制執(zhí)行以償還債務(wù)；如李四名下房屋已被其他債權(quán)人申請法院查封的情況下，則張三無法直接申請法院對房屋進(jìn)行拍賣，而應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定及路徑，主張己方的債權(quán)。
二、“真借款，真抵房”類案件的司法認(rèn)定
案例2：2016年1月1日，張三作為出借人向李四借款人民幣1,000,000元整，借款期限為3個月，月息三分。借款到期后，李四無法償還借款本息。經(jīng)雙方對賬，截止2016年4月1日，李四欠付張三借款本金及利息共計(jì)人民幣1,090,000元。之后，張三與李四簽訂《房屋買賣合同》，約定張三購買李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部轉(zhuǎn)為已付購房款，合同簽訂后15日內(nèi)，辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。合同的約定產(chǎn)權(quán)過戶時間到期后，李四一直無故未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，張三遂訴至法院要求李四履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，協(xié)助將房屋過戶至己方名下。
司法認(rèn)定：
本案中，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》的時間發(fā)生在借款到期之后，雙方簽訂該《房屋買賣合同》的目的也并非以買賣房屋作為手段為借款提供擔(dān)保，而是雙方協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，轉(zhuǎn)而建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的意思表示。因此，本案中，張三與李四簽訂的《房屋買賣合同》因發(fā)生在債務(wù)履行期屆滿之后，且雙方買賣房屋的意思表示真實(shí)，繼而不再適用《物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定。最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例72號也對該類案件的裁判思路進(jìn)行了明確，即借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。鑒此，李四在未按約履行《房屋買賣合同》的情況下，張三有權(quán)訴請法院要求李四協(xié)助將房屋過戶至己方名下。
此外，最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例72號還明確法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。依此規(guī)定，對于可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率到底應(yīng)確定為24%還是36%？該指導(dǎo)案例的裁判觀點(diǎn)并未進(jìn)一步明確。結(jié)合《民間借貸司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，該可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率應(yīng)以年利率24%為限，理由在于，根據(jù)《民間借貸司法解釋》第26條的規(guī)定，對于年利率超出24%低于36%之間的利息，如借款人已經(jīng)償還的，則借款人無權(quán)要求出借人返還；如借款人未償還，而出借人訴請支付的，則法院不予支持。依此邏輯，對于以房抵債的案件而言，借款人李四并未實(shí)際向張三支付過欠款本息，張三訴請法院要求李四履行《房屋買賣合同》，本質(zhì)上屬于請求法院判令李四以物的形式償還對張三的欠款本金及利息，因此，根據(jù)《民間借貸司法解釋》第26條第一款的規(guī)定，可轉(zhuǎn)換為已付購房款的法定利息利率應(yīng)確定為年利率24%。
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