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　　作為買方來說，你是不是擔(dān)心以下法律問題：

　　1、賣方違約拒售(尤其是房價暴漲時，賣方違約拒售概率極為普遍);

　　2、賣方一房二賣，拿錢逃走;

　　3、在買賣過程中，賣方將房屋抵押給他人或?qū)Ψ课葑髌渌幹?

　　其實上述所有的法律問題，一招就可以解決：

　　那就是-----預(yù)告登記!

　　即如果購房人在簽訂購房合同后能及時辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記，是完全可以避免上述購房人所擔(dān)心的法律問題。只不過現(xiàn)實交易中基本沒人用這招!!!甚至連房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員可能都不知道有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

　　所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，為保障購買人將來取得物權(quán)，按照約定向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的登記。在二手房買賣中“一房二賣”(甚至數(shù)賣)極為普遍，亦有部分賣方由于資金困難，在房屋買賣過程中，將擬出售的房屋抵押融資，當(dāng)然亦有在房價上漲時違約拒售，以上種種情形都有可能導(dǎo)致導(dǎo)致購房人已經(jīng)購買的房屋不能辦理物權(quán)登記，無法取得購買的房屋的所有權(quán)，只能以賣房人違約為由請求損害賠償，購房人的權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。因此，我國在制定出臺《物權(quán)法》時就專門規(guī)定了“預(yù)告登記”， 用來確保購房人可以順利獲得所購買的房屋。

　　我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預(yù)告登記制度，該條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/span>

　　根據(jù)該條款規(guī)定，預(yù)告登記的核心意義就是：權(quán)利保全效力，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。打個比方來說，一旦辦理房屋買賣預(yù)告登記即是向社會公眾宣示這套房屋已經(jīng)賣給特定的人，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，房屋的產(chǎn)權(quán)人無權(quán)再處置房屋。 文：吳取彬 隆安(上海)律師事務(wù)所合伙人、律師

　　1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)約定辦理預(yù)告登記的條款，以及賣方違約不配合辦理預(yù)告登記應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任等內(nèi)容;

　　2、應(yīng)及時辦理預(yù)告登記，最好約定在辦理預(yù)告登記后再支付相應(yīng)的首付款;

　　2、注意預(yù)告登記的時效性，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定如果雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議被解除，或者在能夠辦理房屋過戶登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記就失去了效力。 文：吳取彬 隆安(上海)律師事務(wù)所合伙人、律師

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記可以由買賣雙方當(dāng)事人共同向房地產(chǎn)所在地登記部門申請預(yù)告登記，也可以由當(dāng)事人單方面向登記部門申請預(yù)告登記。文：吳取彬 隆安(上海)律師事務(wù)所合伙人、律師

　　特別提醒：在房屋買賣中，及時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記只是解決了房屋買賣中一小部分法律風(fēng)險，不能完全解決所有的法律風(fēng)險，因此，作為一般老百姓購房來說，如果沒有把握控制買賣中的法律風(fēng)險，則建議聘請房地產(chǎn)律師陪購，畢竟你要花所有的積蓄來購置房產(chǎn)，不容有失!