1. “三產(chǎn)用地”的背景；
2. 三產(chǎn)用地的開發(fā)類型及模式。
上一期大家對于什么是三產(chǎn)用地，什么是三產(chǎn)房以及三產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房的區(qū)別都有了一定的了解。這一期，我們就帶大家了解南寧市三產(chǎn)用地都有哪些開發(fā)模式和類型。
一、相關(guān)背景
前面我們提到，“三產(chǎn)用地（商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施用地）”是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)依法批準取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂的集體或國有經(jīng)營性建設(shè)用地。
其中，上述國有經(jīng)營性建設(shè)用地是經(jīng)村集體申請國有劃撥用地，該類用地經(jīng)相關(guān)部門審批可以按土地性質(zhì)及用途取得國有建設(shè)用地批準書并自行或合作開發(fā)，但不得用于商品住宅開發(fā)。
而集體經(jīng)營性建設(shè)用地，主要是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途的土地。集體經(jīng)營性建設(shè)用地是一個歷史形成的概念。
《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，不能用于其他建設(shè)活動。上世紀九十年代中后期，由于我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)普遍進行向私人所有改制，很少出現(xiàn)新辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，意味著，農(nóng)村集體土地基本不能用于經(jīng)營性建設(shè)開發(fā)。
為了盤活集體建設(shè)用地，2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）發(fā)布。《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。
廣西2015年1月9日發(fā)布《關(guān)于盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地促進土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，引導(dǎo)多主體參與，推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，鼓勵城中村改造，將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地，可用于商業(yè)開發(fā)。
該《意見》提出的再開發(fā)措施大體可以分為以下兩種：一是原土地使用權(quán)人自行改造；二是政府依法收回（或征收），納入政府儲備后重新出讓。
其中，在鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展城中村更新改造中。具體由市、縣人民政府依法批準的城中村改造范圍內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃和盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地專項規(guī)劃的存量集體建設(shè)用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請，按程序報自治區(qū)人民政府批準征為國有土地，確定給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃用途自行或合作開發(fā)，但不得用于商品住宅開發(fā)。
綜上，無論三產(chǎn)用地是經(jīng)依法批準取得集體或國有劃撥經(jīng)營性建設(shè)用地，都可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃用途下自行或合作開發(fā)。
二、開發(fā)類型及模式
由相關(guān)部門規(guī)劃審批通過的農(nóng)村集體自留或國有劃撥的第三產(chǎn)業(yè)用地（商業(yè)服務(wù)用地），可以用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等性質(zhì)的經(jīng)營，這些性質(zhì)的項目通過正規(guī)程序，征得相關(guān)部門同意之后，可以開展相關(guān)建設(shè)。
但由于村集體在三產(chǎn)安置用地的利用上普遍缺乏經(jīng)驗，加之村集體缺乏資金，各村開發(fā)三產(chǎn)安置用地普遍采用與有經(jīng)濟實力的公司聯(lián)合搞房地產(chǎn)開發(fā)這一簡單的模式，即村集體提供三產(chǎn)安置用地，房開公司出資建設(shè)，進行房產(chǎn)開發(fā)，然后按一定比例分成。
聯(lián)合開發(fā)有它的必然性和無奈性，也有一定的積極意義。由于村集體缺乏資金，而房開公司有項目開發(fā)的資質(zhì)及相應(yīng)的開發(fā)資金，兩者合作本該是一種雙贏的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村集體對房地產(chǎn)市場前景缺乏科學(xué)預(yù)測，導(dǎo)致村集體和房開公司在利潤分配上存在不公，形成了村集體小贏，房開公司大贏的局面，從而在無形中造成了村集體資產(chǎn)的流失，同時由于開發(fā)商缺乏綜合的風(fēng)險評估，認為通過簡單的向市場進行招商的形式變相進行銷售房產(chǎn)的行為，省時省力，資金回籠快，但其實隱藏著極大的合同無效的風(fēng)險。
目前三產(chǎn)用地常見的開發(fā)類型主要有三種，一種是綜合商業(yè)樓，產(chǎn)品多是辦公寫字樓、商業(yè)廣場，第二種是大型農(nóng)貿(mào)市場或建材市場，還有一種是住宅+商業(yè)的組合。
而房企通過與村集體開發(fā)三產(chǎn)用地后的獲利主要途徑有三種：第一種是以合作建房方式代替實際銷售；第二種是二次整體轉(zhuǎn)租；第三種是自持。
出售的方式回籠資金最快，我們經(jīng)?？吹接行┤a(chǎn)地項目建設(shè)沒出地面都開始火熱預(yù)售了，但由于土地性質(zhì)的原因，不能入市，也無法取得預(yù)售許可證，所以三產(chǎn)地住宅在市場上不會明著銷售，通常都以招商的名義，普遍采用合作建房的變相銷售模式，三產(chǎn)用地合作建房模式看似有效，但實則被認定無效：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，三產(chǎn)用地合作建房模式形成的是房屋買賣合同關(guān)系。
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十一條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，銷售三產(chǎn)用地房產(chǎn)的應(yīng)依法辦理相關(guān)土地利用、審批手續(xù)，將土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，在預(yù)售房產(chǎn)時亦應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明。而對于三產(chǎn)用地房產(chǎn)的土地性質(zhì)一般載明為“集體（國有劃撥）三產(chǎn)建設(shè)用地”，故利用該三產(chǎn)用地建設(shè)房產(chǎn)后在未取得商品房預(yù)售許可證明的情形下，違反土地規(guī)劃用途，將房產(chǎn)作為商品房出售的，違反了前述法律之禁止性規(guī)定，損害了正常的房地產(chǎn)市場交易秩序。司法實踐中一般會被法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項、第（五）項之規(guī)定認定《合作建房合同》歸于無效。
另一種變相銷售模式是通過分租，即以租代售的模式，采用租賃的形式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)給買家，買家相當一次性付款買斷幾十年的租約。在市場上，同區(qū)域同路段的差不多一樣面積的三產(chǎn)地住宅，總房價比正規(guī)的商品房少了將近3-5倍。商品房的出租回報率一般在2.7%-4.5%,三產(chǎn)地住宅的回報率則可以高達10%-13%，如此可觀的回報率，算下來，快則7年慢則9年也差不多回本了，剩下的年限都是凈利潤。另外，部分開發(fā)企業(yè)為了促成交易，在營銷策略上推出投資返租的形式，約定由開發(fā)商代持出租并按一定年限一定比例的返租或全返租，以降低投資者投資收益的心理負擔(dān)。如此看來，相比于銀行存款，投資三產(chǎn)項目的回報率如此豐厚，觸動不少投資者的神經(jīng)。
第二種途徑是二次整體轉(zhuǎn)租，多見于辦公寫字樓+商業(yè)性質(zhì)的綜合體樓，資金不寬裕的小房企在項目還沒開始啟動的時候，就洽談一些有實力的二房東整租下來，再由二房東自持物業(yè)，后期再統(tǒng)一招商，招商的業(yè)態(tài)多以酒店和大型餐飲、娛樂休閑會所為主。
獲利的最后一種途徑是自持，是所有獲取收益途徑中最考驗小房企資本的，從租地到報建再到后期招商，對于小房企來說都是很漫長，體量小的也要熬上一年，體量大再快也要3-5年，為了快速獲得收益，選擇自持的產(chǎn)品開發(fā)方向多以建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場為主，其次是建材市場。建筑上也相對比較簡易，純農(nóng)貿(mào)市場以搭建大棚為主流，建材市場一般是3-5層的磚混結(jié)構(gòu)建筑，很少挖建地下停車場，因為開挖停車場會增加投入成本。
通過上述分析，相信大家對于目前南寧市三產(chǎn)房開發(fā)的類型和模式已經(jīng)有一定的了解和初步的認識。就這些開發(fā)和營銷（招商）模式而言，是否隱藏著風(fēng)險呢？
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