壹
創(chuàng)業(yè)浪潮下，共享空間定義全新辦公模式
從定義來看，聯(lián)合辦公模式指公司將寫字樓或產(chǎn)業(yè)園拆分成獨(dú)立的辦公空間，進(jìn)行對(duì)外出租，客戶將共享辦公空間及服務(wù)，使公司成為了新辦公商業(yè)模式的溫床?，F(xiàn)今國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公的發(fā)展主要呈現(xiàn)了兩大趨勢(shì)：一是含有創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)孵化屬性的眾創(chuàng)空間模式，典型代表為毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)和廣州萬科云工坊。二是以靈活性為主要特點(diǎn)的服務(wù)式短租模式，典型代表為SOHO3Q，其因租期靈活、配套健全在北京市場(chǎng)已取得良好反響。
貳
聯(lián)合辦公發(fā)展新趨勢(shì)之一——眾創(chuàng)空間模式
“眾創(chuàng)空間”與產(chǎn)業(yè)孵化器類似，重點(diǎn)在于一個(gè)“創(chuàng)”，旨在為小微創(chuàng)新企業(yè)成長(zhǎng)和個(gè)人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供低成本、便利化、全要素的開放式綜合服務(wù)平臺(tái)。具體的表現(xiàn)形式為創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡、創(chuàng)新工廠等。
我們依據(jù)市場(chǎng)中運(yùn)營(yíng)眾創(chuàng)空間的主體不同，將其分為兩類，一是個(gè)人創(chuàng)業(yè)團(tuán)體模式。是指以單一個(gè)人作為牽頭人組建團(tuán)隊(duì)，與商業(yè)地產(chǎn)基金和開發(fā)商合作，選擇城市規(guī)劃中新建的地標(biāo)建筑，以低于市場(chǎng)價(jià)10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定制并且社交功能齊全的工作空間，以遠(yuǎn)高于同業(yè)的價(jià)格租給各種創(chuàng)業(yè)公司。二是開發(fā)商主導(dǎo)模式。比如瑞安創(chuàng)智天地、萬科云工坊等。由于具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他們一般都會(huì)選擇自建自營(yíng)的模式，擁有充分的自主權(quán)管理經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)引進(jìn)風(fēng)投、天使基金等機(jī)構(gòu)，扮演融資與孵化的角色，彌補(bǔ)自身在產(chǎn)業(yè)培育領(lǐng)域的不足。
1.典型案例：毛大慶——優(yōu)客工場(chǎng)
1）產(chǎn)品特色：為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供多重服務(wù)，旨在打造創(chuàng)投圈
毛大慶的“優(yōu)客工場(chǎng)”屬于個(gè)人創(chuàng)業(yè)團(tuán)體模式的典型代表。是一個(gè)助力小公司創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，其核心使命為幫助小公司創(chuàng)業(yè)降低成本，在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)減少其失敗的可能性。其產(chǎn)品特色主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是區(qū)別于房地產(chǎn)開發(fā)商，其本質(zhì)是一家互聯(lián)網(wǎng)式的服務(wù)公司，是在“搭建一個(gè)辦公的智能硬件”。二是區(qū)別于美國(guó)的共享辦公，空間上，獨(dú)立辦公室的需求比開放工位的需求甚至更旺盛；費(fèi)用上，低于美國(guó)共享辦公。三是區(qū)別于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)孵化器，入駐團(tuán)隊(duì)的使用時(shí)間可以延長(zhǎng)。
2）運(yùn)營(yíng)模式：輕資產(chǎn)操作模式，盈利渠道多元化
毛大慶的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)與手中持有存量物業(yè)的機(jī)構(gòu)合作，例如毛大慶的老東家“萬科，”同時(shí)為了彌補(bǔ)資金不足和提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也不排除引入各類投資人的可能。其盈利模式為按照三個(gè)項(xiàng)目來收費(fèi)，一是辦公室的租金，二是提供各類服務(wù)的服務(wù)費(fèi)，三是互聯(lián)網(wǎng)未來的價(jià)值。
同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)還會(huì)為入駐企業(yè)提供“智能化辦公處理器”的全方位服務(wù)，其中值得一提的是培訓(xùn)服務(wù)（導(dǎo)師晚餐會(huì)）。會(huì)成立創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)學(xué)院，制定針對(duì)性的課程，并由經(jīng)驗(yàn)豐富的導(dǎo)師予以輔導(dǎo)。我們認(rèn)為，優(yōu)客工場(chǎng)的吸引力除了諸如法務(wù)、人力方面的顯性服務(wù)外，更關(guān)鍵的是其社交方面的隱性優(yōu)勢(shì)，企業(yè)之間開放的辦公環(huán)境有助于多方交流，謀求新的合作機(jī)會(huì)。
3）運(yùn)營(yíng)效果：布局以一線城市為主，未來發(fā)展?jié)摿薮?/span>
優(yōu)客工場(chǎng)已制定了6 1全國(guó)化布局戰(zhàn)略，具體來說就是“6個(gè)城市 一個(gè)區(qū)域 X”。其中，6個(gè)城市即北上廣深與杭州、廈門，包括濟(jì)南、武漢、南京、蘇州等活躍城市。
目前，布局城市以一線為主，除此之外，包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、天津、煙臺(tái)、青島等。已經(jīng)簽約近20個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2015年完成入駐工位3000個(gè)，簽約工位數(shù)量達(dá)到8000個(gè)，明年目標(biāo)為2萬個(gè)。已簽約80多家經(jīng)過甄選的優(yōu)秀服務(wù)商。
2.典型案例：萬科地產(chǎn)——廣州萬科云工坊
1）產(chǎn)品特色：“硅谷式”的創(chuàng)業(yè)辦公空間，強(qiáng)調(diào)空間效能最大化
萬科云工坊屬于開發(fā)商主導(dǎo)模式的典型代表。作為萬科首個(gè)聯(lián)合辦公產(chǎn)品，為其下一步為新一代創(chuàng)業(yè)者提供全生命周期的產(chǎn)品奠定了良好的基礎(chǔ)。其產(chǎn)品特色主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是打造“硅谷式”的創(chuàng)業(yè)辦公空間。主要服務(wù)于互聯(lián)網(wǎng)科技、設(shè)計(jì)創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，希望以線下辦公產(chǎn)品作為入口，逐漸培育出開放共融、互通有無的生態(tài)型社區(qū)，進(jìn)而與萬科的其它業(yè)務(wù)產(chǎn)品互為補(bǔ)充。二是強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)了空間效能最大化的提升。其目標(biāo)是云工坊30平米的空間設(shè)計(jì)可達(dá)到天河其他辦公區(qū)域100平米的實(shí)際效用。
2）運(yùn)營(yíng)模式：自建自營(yíng)的重資產(chǎn)模式，低租金拎包入住
與個(gè)人創(chuàng)業(yè)團(tuán)體不同，萬科采取自建自營(yíng)的模式，總體量并不大，略帶試水意味。而且在前期推廣期間入駐者可享有較大優(yōu)惠，單獨(dú)卡位約每月租金500元，做到全裝全配，拎包入住。并且萬科云工坊此次也隆重推出了企業(yè)服務(wù)體系1.0版本，從基本服務(wù)和增值服務(wù)兩方面來為企業(yè)的生存發(fā)展保駕護(hù)航。就其盈利模式而言，與優(yōu)客工場(chǎng)差別不大，除了租金、物業(yè)費(fèi)之外，主要是依靠收取增值服務(wù)費(fèi)來運(yùn)營(yíng)，但是因其為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，后續(xù)若無新的盈利途徑，可能會(huì)面臨入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)。
3）運(yùn)營(yíng)效果：入駐以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主，后期效果待檢驗(yàn)
2015年7月18日下午，廣州萬科云工坊舉辦了產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，作為廣州萬科旗下首個(gè)聯(lián)合辦公空間，其也迎來了9家創(chuàng)業(yè)企業(yè)的正式入駐。此次首批入駐的9家創(chuàng)業(yè)企業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主，入駐的具體效果有待后期檢驗(yàn)。
叁
聯(lián)合辦公發(fā)展新趨勢(shì)之二——服務(wù)式短租模式
1.現(xiàn)狀：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的支持，短租運(yùn)營(yíng)更趨于靈活
服務(wù)式短租先興起于商旅、度假的酒店行業(yè)，是為短期出游、出差等人群提供短租住房的經(jīng)營(yíng)模式。其實(shí)，在我國(guó)，服務(wù)式短租辦公模式在2010年就已出現(xiàn)，如上海的“聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社，在當(dāng)時(shí)已經(jīng)具備短期租賃、創(chuàng)業(yè)交流的聯(lián)合辦公特點(diǎn)。但隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)風(fēng)生水起，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的服務(wù)逐步滲透至人們生活的各個(gè)領(lǐng)域，包括購(gòu)物、辦公?；ヂ?lián)網(wǎng)為辦公短租提供了線上的資源整合的平臺(tái)，是短租辦公大規(guī)模發(fā)展的技術(shù)支持。
2.典型案例：SOHO中國(guó)—SOHO3Q
1）產(chǎn)品特色：租賃時(shí)間以“周”為單位，租賃機(jī)制靈活
SOHO 3Q是一款歸屬于潘石屹SOHO中國(guó)旗下，專門為短租需求打造的新型辦公產(chǎn)品。其特色體現(xiàn)在租賃時(shí)間“短”的特性上，租賃時(shí)間以“周”為單位，租賃機(jī)制十分靈活。場(chǎng)地選擇可以是一個(gè)辦公桌，也可以是一個(gè)辦公間。
2）運(yùn)營(yíng)模式：提供一站式辦公服務(wù)，創(chuàng)業(yè)交流共享
從客戶定位來看，SOHO
3Q是一款服務(wù)于有短租辦公需求的人士，如有臨時(shí)短期辦公、短期異地出差以及創(chuàng)業(yè)起步有創(chuàng)業(yè)交流的需求者。產(chǎn)品的定位其實(shí)以偏向北京、上海一線城市的高端辦公且有短租需求的人士。
從產(chǎn)品服務(wù)上來看，SOHO
3Q產(chǎn)品配套服務(wù)較為齊全，并且也有自身的特色。首先，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，提供一站式辦公服務(wù)。其次，SOHO
3Q提供高質(zhì)量的辦公環(huán)境和貼心的辦公服。最后，SOHO 3Q增加“創(chuàng)業(yè)交流共享”服務(wù)。
從盈利點(diǎn)來看，目前主要有兩個(gè)收入來源：一是辦公座位的租金收入。二是提供辦公服務(wù)收取費(fèi)用。三是未來潛在的物業(yè)增值。
3）運(yùn)營(yíng)效果：入市效果較好，后期推廣有待考察
從已經(jīng)上線的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品來看，SOHO 3Q盡管租金相對(duì)較高，但其在市場(chǎng)上的認(rèn)可度還是可以的。從2月正式上線運(yùn)營(yíng)以來，截至目前，北京的望京SOHO3Q已經(jīng)滿租，而上海的SOHO3Q產(chǎn)品也入駐了50-60%。從規(guī)模擴(kuò)張上，SOHO 3Q已經(jīng)成功在北京（2個(gè)）、上海（2個(gè)）上線4個(gè)項(xiàng)目。此外，按照規(guī)劃，SOHO中國(guó)在2015年一年內(nèi)要在旗下8個(gè)項(xiàng)目建立11個(gè)SOHO3Q項(xiàng)目，總共推出約1萬個(gè)工位。
文章來源：智財(cái)匯
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